持续推进宁波房地产市场健康发展

□沈小叶

持续推进宁波房地产市场健康发展

□沈小叶

经济新常态指经济发展进入新的阶段，并在未来一段时间处于这种状态。房地产市场发展状况与宏观经济息息相关。近年来，伴随着宏观经济发展的减速换挡，宁波市房地产市场发展亦进入新常态，产生了一些新的问题。新常态下宁波市房地产如何健康发展值得我们思考研究。

房地产市场新常态特征

开发投资增速放缓，拉动作用弱化。宁波市房地产开发投资额从1998年的43.9亿元增长到2013年的1123.1亿元，年均增速高达24.1%，房地产业增加值占GDP的比重由1998年的2.5%提高到2013年的6.0%，房地产业成为国民经济发展的重要产业。宁波市房地产业经历了十年多的黄金发展期，但2014年以来，房地产开发投资增速开始下滑，对经济发展的拉动作用减弱。2014-2016年，宁波市房地产开发投资额同比年均增速仅4.7%。同时，2015年房地产业增加值占GDP的比重下降到5.2%。

市场供需结构失衡，住宅库存高企。2014-2016年，是宁波市房地产市场去库存任务最重的三年。宁波市六区新建商品住宅库存面积由2014年1月的503.6万平方米上升到2015年3月的642.8万平方米，达到高峰，之后回落到2016年12月的343.9万平方米。同时，商品房供应结构性矛盾突出，市场供应结构与实际需求还有很大差距，进一步减缓去库存的速度。2016年宁波市商品住宅销售面积中90平方米以下、90-140平方米、140平方米以上的比例分别为11.4%、66.4%、22.2%,而住宅新开工面积中三个类型比例分别为9.1%、72.9%、18.0%。可见，90-140平方米户型供应偏多。

住宅价格相对偏高，波动幅度较大。2014年，在房地产市场库存持续走高的压力下，宁波市房地产开发经营企业开始采取“以价换量”的营销策略，部分楼盘出现跳水式降价，但到了2015年楼市开始回暖，房价持续上涨，当前房价收入比依然较高。最近几年，宁波市城镇居民房价收入比一直保持在较高水平（10.0左右），由2001年的3.3快速扩大到2010年的11.7，之后逐步下降到2016年的9.5。而国际上，一般认为合适的房价收入比在3-6之间。

楼市政策变动频繁，效应呈现滞后。2014年开始，房地产进入调整期，政府陆续出台一系列房地产利好政策，从限购政策取消，到信贷支持力度加大，再到交易税费减免等。在楼市逐渐走出低迷的同时，政策实施过程中显露出一些问题。一是政策的制定存在被动性和滞后性，因而时效性和影响力明显减弱。二是政策调整过于频繁。2015年，国家、省、市三级政府出台的与房地产相关的政策多达近20个，而2016年利好政策再度升级，全国一线及热点二线城市房价快速上涨，地价屡创新高，投资客再度入市，房地产市场发展出现不稳定因素。

企业发展面临挑战，行业分化突显。一方面，房地产开发投融资体系面临挑战。过去几年楼市的调控基调，使得房地产行业部分中小开发商资金来源渠道窄的问题充分暴露。宁波市国内贷款占本年资金来源的比重由1998年的29.6%下降到2016年的15.3%。另一方面，行业竞争分化加剧。房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速。据《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2014年，沪深证券市场涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家企业退出房地产业务经营领域。

房地产泡沫化程度分析

判断房地产业是否健康发展，某一地区房地产价格是否合理，重要的是看这一地区房地产行业的发展是否与该地区的整体经济发展水平相一致。根据房地产开发投资额/固定资产投资额、房价收入比、房价增长率、房地产投资增长率/GDP增长率、商品房空置率、房地产开发资金中国内贷所占比重等指标，对宁波市房地产泡沫化程度做实证分析。结果发现，2001-2016年期间，宁波市房地产泡沫综合指数最低值为2008年的-0.85，最高值为2012年的0.75，均值为0，标准差为0.52。我们选取1倍标准差作为房地产泡沫综合指数的正常区间，房地产泡沫指数落在区间（-0.52,0.52）之外，表明房地产市场出现异常，存在泡沫现象。

在2008年以前，宁波市房地产泡沫化指数偏低，房地产实际价格可能低于理论基础价值，出现负泡沫。2009-2013年，宁波市房地产泡沫指数快速上升，尤其在2012达到高峰，泡沫化比较严重，主要表现为这段期间宁波市房地产市场发展过快，开发规模高速增长带来供需失衡、高空置率、高房价、金融信贷对房地产业过度支持等问题。2014年以来，随着房地产发展进入新常态，泡沫化指数逐步下降到2016年的-0.32，泡沫指数偏低但未超过临界点，这表明当前房地产市场发展偏慢但总体运行良好，房价处于合理区间。

积极主动应对新问题

随着宁波市房地产市场发展进入新常态，市场发展变得更加理性，但也出现诸如供求关系失衡、市场分化加剧等一系列问题，应积极适应新常态并主动应对新问题，从而促使宁波市房地产市场长期健康平稳发展。

提高房地产政策的稳定性。房地产业受政策导向性非常强，房地产政策的走向决定了市场的发展方向。2015年以来，房地产利好政策频现，在政策集中发力下，宁波市房地产市场开始回暖，房价持续小幅上涨。政策过紧容易打压市场积极性，相反，政策过松容易引发过度消费。从长远角度看，要加强政策研究，紧密结合实际，加强针对性，提高房地产政策的延续性和稳定性，促使房地产市场长期平稳发展。

建立科学的土地供给机制。当前宁波市房地产市场分化明显，市场冷热不均，不同区域商品房库存压力不同，从根本上讲，这与土地市场的供应情况密不可分。有关部门应依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等作出统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。同时，要强化住宅用地供应管理。综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，避免异常高价地，稳定市场预期。

优化住宅供应结构。一是统筹保障房和商品房建设。在商品房库存高企的背景下，需进一步加大住房保障货币化工作力度，或将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源，多种形式统筹协调安排这两类房源的建设规模。二是优化商品住房供应套型结构。政府部门要引导房地产开发企业立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。各地国土资源、城乡规划主管部门应允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整。

支持房地产企业创新发展。鼓励有资信实力和品牌优势的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作，不断提升市场竞争能力、后续发展能力。对具备转让条件的开发项目，允许企业以投资、入股或转让方式进行合作，支持企业跨区域、多元化和品牌经营。引导房地产开发企业与金融企业合作，银行业金融机构要合理配置信贷资源，满足资质良好、诚信经营企业的信贷需求，提升企业的竞争能力与发展后劲。

作者单位：国家统计局宁波调查队