房价趋平

■ 本刊记者 叶昌元

房价趋平

■ 本刊记者 叶昌元

我国人民当家做主的国家性质和人民代表大会制度，决定了人民的意愿最终会反映在房价上。因此，在不远的未来—

房价，承载了住房价值观

今年春节后一上班，一条来自澳大利亚的消息热播—许家印在澳房产被强制出售。

澳大利亚政府2月6日宣布，强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度。近两年来，已经强制出售总价值1.07亿澳元（约合8202万美元）的外国投资者的房产。其中四成是中国富商违规购买的豪宅，包括恒大地产集团董事局主席许家印在悉尼市派珀角、价值4000万澳元的一座公馆。

澳洲媒体报道，2015年2月，时任澳大利亚总理阿博特和国库部长乔·霍基共同发表声明，宣布将采取新措施严格管理外国投资，拉开自由党政府打击非法置业行动的帷幕。

现任国库部长斯科特·莫里森说，在澳大利亚税务局调查下，位于维多利亚州和昆士兰州、总价值1400万澳元的15处房产被强制出售。被强制出售的房产总数达到61处。另有36名正在接受调查的房主同意出售涉嫌违规购买的住宅。其中25处住宅的房主为中国人。

澳大利亚加强对外国人非法置业的打击力度，部分原因在于，近年来，以中国买家为主的外国投资者涌入，推动了澳大利亚房地产市场的膨胀。特别是悉尼和墨尔本这两大城市，自2009年以来，房价翻了一番。

房价快速上涨，令许多当地居民、尤其是年轻人望“房”兴叹。按照法新社的说法，“买房难”成为一个重要的政治议题。

该国的外国投资审核委员会2015年4月发布的数据显示，在中国购房者带动下，中国首次超过美国，成为澳大利亚最大海外投资来源。2014财政年度，中国投资者在澳投资277亿澳元，其中124亿澳元投在了房地产上。

莫里森在公布“战果”时说，自由党政府致力于执行打击非法置业的规定，而在工党执政时，“没有外国人被迫出售他们非法购得的澳大利亚不动产”。

这条消息大约隐含了以下“定律”：

一、房价在各国都不仅仅是经济问题，还关乎民生、关乎政治。

二、根据国家意志和人民意愿，各国政府可以理所当然地直接干预住房市场和房价。需要外国人投资时，他们来买房就是“合法”的；本地民众强烈不欢迎外国人买房时，他们来买房就是“非法”的。

三、住房投资者或投机者在世界范围内都不受所在国居民欢迎。这一点在美国东西海岸、加拿大温哥华等地可以得到印证—去那些地方买房的中国投资者也很多。

让我们回到国内。

国情民意的过往体现：从分房到买高价房

建国后，我国住房事业大致可分为三个阶段：

第一阶段为1949年至1980年代初。为全力满足工业发展的需要，国家实行“先生产，后生活”“先厂后家”的原则，将有限的资金和资源大都用在发展工业上。城镇居民的居住空间一直非常逼仄。尽管国家对城镇居民的住房建设全部包下来，并每年不断加大投入，但赶不上工业化发展、城镇居民人口增长速度。到1980年，城镇人均居住面积不足5平方米。

那时候的住房由公家分配，住户只是象征性地交一点儿房租。国家负担重，资金不断投入，但无法回笼。

第二阶段为1980年代初至1998年。这是住房制度改革阶段。1980年4月，全国基本建设会议上，传达了邓小平同志的讲话。4年后，这段讲话公开发表：城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。

此后，蚌埠、烟台等城市开始住房制度改革试点。小平同志的讲话精神在1994年的“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发〔1994〕43号）”中得以充分体现。这个文件的主要内容就是：将住房由国家、单位统包改为国家、单位、个人共同负担，实行住房商品化、社会化；以成本价向中低收入职工出售公有住房，售房款全部用于住房建设和住房制度改革；提高租金，所收租金用于住房维修、管理、建设和住房制度改革；推行住房公积金制度；加快经济适用房的开发建设。

从住户手上吸纳的大量售房资金和租金，成了住房建设的源头活水。从1994年到1998年这一短短的时间内，住房建设的潜力喷薄而出。据“1998年全国城市建设统计公报”，1998年年末，住宅人均使用面积13.6平方米，人均居住面积为9.3平方米，可以推算出，住宅建筑面积人均大约20平方米。

第三阶段是1998年到现在。以1998年为节点，是因为这一年“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发〔1998〕23号）”发布。文件中明确当年下半年“停止住房实物分配”，也就是说，此后城镇居民只能买房或租房。“分房”成为历史。

这一阶段，市场潜力被充分挖掘，开发商踊跃拿地，以致“地王”迭出。2016年全国“两会”期间，住建部部长陈政高回答记者提问时说：城镇住房人均建筑面积由改革开放初期1978年的6.7平方米增加到2012年的32.9平方米。在商品房大量开发的同时，住房保障制度逐步完善。

应该说，这三个阶段的住房政策基本上体现了当时的国家意志和人民意愿。

第一阶段“勒紧腰带搞建设”，因为急需发展工业。住房固然短缺，其他工业产品也短缺。建材、建筑机械等产业不发展，怎么盖房子？国防工业不发达，没有国防实力，建好的房子很可能成为易被打烂的“坛坛罐罐”。建国后，人们建设祖国的热情高涨，心无旁骛，无暇讲究居住条件。只是城镇人口由这个阶段初期的5000万发展到后期的1.7亿，城镇居民住房短缺的矛盾至此非常突出了。

第二阶段的城镇住房制度改革顺应了广大居民保有“物权”的意愿—有些老同志说：“干了一辈子，还不能落一套房？”他们乐意用成本价把自己租住多年的公房买下来。从实际情况看，不买的极少。这种房子因此有了独特的名字—“房改房”。由于此前国家在住房建设上只有资金投入，没有资金回笼，难以为继。实行改革后，政府有了钱，可以滚动发展，不断盖新房，改善基础设施；居民有了产权。

第三阶段的住房商品化顺应了三个需要：国家要发展经济、居民要不断改善居住条件、开发商要赚钱。1998年这个时间节点很有意思—东南亚正闹经济危机。我国此时将房地产业作为支柱产业而寄予厚望。房地产业不仅带动了建材、建筑、工程机械、市政公用、房屋中介等行业的发展，在给广大居民提供更宽敞的房子后，还促进了装修、装饰、家电、家具等行业的大跨越。果然，我国顺利地避开了这场经济危机。

此后，在资本要“滚雪球”、地方财政追求手头宽裕的双重欲望的推动下，房价一路上扬。开发商固然盆盈钵满，地方财政的腰包也鼓鼓囊囊。客观地说，这些财富里极少数被贪腐、挥霍，多数用在基础设施和保障房的建设上。买房的居民在忍受高房价之痛的同时，为改变城镇面貌作了贡献。

在这三个阶段中，尽管政策的制定及实施时有偏差，居民也有不满意之处，但要说当时的制度基本符合国情与民意，是没错的。

发展到今天，房地产业面临新的拐点。这不是房价走势的拐点，而是政策走势的拐点。

新的意愿：勒紧房价的缰绳

一度，各大城市的街谈巷议尽是这样的话题：“房价还会再涨吗？”“什么时候买房最合适？”“真后悔去年没买！”许多人感叹，辛辛苦苦上班几十年，收入不如人家炒一次房。

据报道，李先生原是上海一个普通白领，2014年辞职回深圳专职炒房，以100多万做首付在福田买了第一套房子进行投资。当时看到房价涨得这么快，他把爸妈名下的房子拿去做了加按揭贷款，将亲戚的指标也借来买房。2015年他反复操作了17次，2016年操作了4次，到现在差不多有5000万的盘。

李先生只是炒房队伍中的一员。房价上升，让他们获利；房价也拜他们所赐，节节攀高。在炒房队伍之外，越来越多的人不愿意看到住房的天价。第一，渴望在城镇买房或改善居住条件的人不愿意看到高房价，以参加工作不久、又要谈婚论嫁的年轻人为主。

第二，第一人群的父母或祖辈不愿意看到高房价。如果他们是农民，就不用说了。这群人当中有很多是城镇居民，当年买过“房改房”。当房价刚刚开始上扬时，他们心里还是乐滋滋的，尽管嘴里说着“涨不涨价都一样，反正自己住，没法卖。”但毕竟自己的“身价”高了。但房价持续上涨到今天，他们的子女甚至是孙子辈到了婚嫁的年龄，也需要买房了。他们不忍看着孩子面对高房价徒叹奈何，不得不帮孩子交首付、掏按揭款，往往把养老钱都赔进去。

当然，家里有多套住房的例外，但这个人群的比例不高。

第三，大城市以外的全国各地居民不愿意看到大城市的房价疯长。道理很简单，大城市的居民用自己的一套房能换小城镇的十几套、甚至几十套住房时，在社会总财富中所占相对份额就非常高；小城镇居民的相对份额就非常低。比如说，北京的老张将自己的一套建筑面积100平方米的住房卖了，拿到1000万元去广西巴马县一个环境优美的小镇上养老，与当地居民的对比优势非常明显，会将当地的物价拉高。这和澳洲居民不欢迎许家印一样。

政府层面呢，越来越担心房价持续上涨。

第一，高房价已经难以为继。以资金为例：如果说，当年买了“房改房”的许多家庭仍有一些积蓄，再加上贷款、节衣缩食，还可以再买一套商品房的话，现在将祖孙三代的积蓄吸干，也未必能买一套小户型住宅。在购买力几近枯竭的情况下，住房库存多是必然的。去库存已成为许多地方政府的一项重负。

库存又分显性与隐性。隐性库存不表现为整座楼盘闲置，但表现为投资者、保有者手中的住房闲置。许多投资者既不卖、也不出租，在持房观望。

第二，房地产业投资大、占用资源多，在房价不断上扬时将大量资源吸附过去，其他产业必受影响，导致产业结构畸形。比如，制造业上不去，大量的房子就只能是空壳。中央因此提出供给侧结构性改革。

第三，消磨了城市的活力和创造力。活力和创造力主要来自年轻人。当他们成天为了买房愁眉苦脸时，因住不起市区的房子每天在上下班途中疲于奔命时，或干脆为了逃避高房价而逃离城市时，这座城市就会暮气沉沉，发展乏力。少数家里有几套房子的年轻人能做多少事呢？

第四，因房价上涨而引起的贫富差距拉大，极易滋生社会问题。这种非劳动而引起的差距有违社会主义公平正义，任其发展，就会毒化社会风气。吉尼系数过大在世界范围内都是社会问题，为了维护社会稳定，政府不得不加大精力与财力的投入。

第五，潜藏风险，易引发危机。房价一路上涨催生了投资、投机，许多家庭、中介机构和其他领域的单位卷入其中。尤其是高杠杆、穷尽财力的炒买炒卖风险极大。前述炒房客李先生每个月需要还20万的贷款，压力非常大。2016年10月，深圳出台了史上最严限购政策，市场成交量大幅下滑。李先生十分担心，陆续将手里3套房子降价挂牌出售。2016年上半年才在深圳入场的投资客，已被套牢在房价的顶部，卖出去要亏本。当炒家在“攀比”着降价时，后果难以预料。

我国宪法规定：“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家”“中华人民共和国的一切权力属于人民”“中华人民共和国公民对于任何国家机关和国家工作人员，有提出批评和建议的权利”。既然人民与政府都希望改变房价居高不下的局面，局面一定会改变。

平抑房价手段：家底透明、合理税收

无论是一手房市场，还是二手房市场，都有信息不对称的问题。在这两个市场里，买房者对市场中房屋的存量、买卖房屋的人数、价格走势等信息都不如开发商或房屋中介清楚。这里就有文章可做。比如：某个楼盘有200套房子待售，有190个居民来这里登记买房。售楼处可以用两个手段制造紧张气氛：一是跟大家说房子只有180套；二是给排队的人发号，最后面的可能排在300号。房屋中介呢？客户只要去看房子时，总有好几拨人同时来看，给人感觉此房很抢手（这里有没有“托儿”，就不得而知了）；至于房价，中介常常会举例：比这差的房子都卖得比这个价高，某处的房子又涨价了。

售楼处、房屋中介之所以能上下其手，就是倚仗信息优势。城市政府只要把家底透给广大居民，就会消除大部分欺诈。给大众透露的信息应该包括：本市有多少现房和在建住房，规划中拟拿出多少地、盖多少房，本市有多少户籍人口和外来常驻人口，新的产业规划将会吸纳多少人口，有两套以上住房的家庭是多少，房屋出租的有多少，空置房屋有多少，住房总套数和建筑面积各是多少，某一区域有多少人正准备卖房、买房（可以要求房屋买卖双方在政府指定的平台上备案）等。

“一切权力属于人民”。首先，得让人民知道家底；其次，在规划未来的城市规模、应该拿出多少土地作为住宅用地、保障房每套面积定为多大等事项上应该征求大众的意见；再说，这些信息不涉国家机密。

目前，打击房屋开发商、中介的欺诈多是“马后炮”—收到举报后查处。这有两个弊端：一是查处的难度和阻力大，加大了行政、司法成本；二是被欺诈者往往有苦说不出—买房买贵了，找谁理论去！

另外，我国现有的中介佣金制度很不合理，亟需改革：无论是房屋买卖，还是租赁，中介的佣金均跟房价或租金挂钩。这成了中介助推价格上升的一大动因：房价或租金越高，其获利越多。事实上，中介的劳动与房子的面积和价格都无关，按套、按次取费才是合理的。

除了交易环节的信息透明，在保有环节收税，也是平抑房价的手段。

上海与重庆早已试水房地产税。今年2月，住建部副部长陆克华回答记者称：十八届三中全会明确改革任务，加快房地产税立法，并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。

向住房超过一定面积的家庭征税，在平抑房价的同时，还有三个作用：一是抑制为炒房而囤房的行为；二是挤压隐性空置，把房屋资源充分利用起来；三是让住大房子的家庭为社会多做贡献。

当然，与房地产税相配套的税种也将随之出台，如对房产的遗赠收税。这在发达国家早有先例。

博弈之后，房价必将顺遂人民意愿

与住房相关的信息透明也好，房地产税的法规出台也好，都有一个博弈的过程，举几个例子。

房地产信息全国联网怎么说都是大好事：既为高层决策提供充分的依据，又有利于打击这个领域的腐败。在技术上完全没有障碍的情况下，此事居然遇到很大阻力。

征收房地产税，很久前就有了动议，但也有人一直反对，甚至在党报上发表文章，说税收不合理、不合法理云云。

一些开发商、经济学家认为目前的房价不高，支持持续上涨，甚至说“开发商的房子不是为穷人盖的”。他们说的好像也有依据，如各种数据、经济学原理、国内外形势等。

大陆在博弈。香港也如此。

随着楼价增高，香港居民的基本居住面积开始缩水。李嘉诚旗下的长江实业推出一批迷你户型住宅，最小的户型居住面积只有16平方米。今年香港出现了居住面积11.52平方米的户型。其实，香港行政区内的土地并不都像中环一带人口稠密。新界地区就是大片森林茂密的郊野。

拿出多少土地为中低收入家庭盖房，其中就有博弈。

不管有什么样的博弈、什么样的阻力，不管拿什么经济原理、国外案例来说事，普通老百姓以可接受的代价拥有一定面积的住房是基本权利。再说，“先富带后富”是改革开放之初的承诺，在住房这件事上也不能例外。老百姓的诉求会流经人民代表议案、政协委员提案、政府调研报告、信访等渠道，汇集到全国人民代表大会，最终通过立法实现。

如果人民代表不合格，就会被废黜，辽宁贿选案的查处，就是先例；如果法规不合理，就会废置或被修订。至于形形色色的“学说”“法理”，不过是某些利益集团的代言词、投票证，会被最广大的人民群众的呼声、投票所淹没。

有人会说，老百姓希望降房价已经不是一年两年了，为什么还没有遂愿？从制度改革、法规修订来说，都有一个滞后期；从人民表达意愿来说，有一个容错期—允许在发展和改革过程中出现一定程度内的偏差，但不是无限期的。

房价趋平，多少算平？广大人民群众可以接收的价格。如果要定量表达：保障房房价与不同档次的商品房房价应在一个连续的曲线上，即低档商品房价应与经济适用房价接近，避免“夹心层”。