住宅类建设项目受外环境影响的评价思路与控制对策

李楠

(北京市环境影响评价评估中心，北京 100161)

住宅类建设项目受外环境影响的评价思路与控制对策

李楠

(北京市环境影响评价评估中心，北京 100161)

住宅类建设项目兼具对外影响与内部敏感的双重特性，在建设项目环境影响评价中属于较为特殊的类别。住宅作为居住场所，在开发完成后即成为重要的环境保护目标，在住宅项目环评阶段分析外环境对住宅的影响尤为重要。北京市居民环境投诉信息统计结果表明，影响居民生活质量的环境要素依次为大气、噪声和电磁，污染源主要来自社会服务业、工业、市政设施、电磁设施等。因此，住宅项目受外环境影响分析可按上述行业开展污染源调查，按大气、噪声和电磁三个要素进行合规性分析和环境质量分析。环境质量分析首选现状监测手段，当不具备条件时可采取类比、预测等方法。拟建住宅项目受外环境影响不可接受时，可采用调整规划、设计避让、保护受体、控制源强四项措施。

住宅类建设项目；外环境；环境影响评价

建设项目环境影响评价的一般思路是在工程分析基础上，预测项目对周边环境的影响，评价环境影响程度及措施有效性。住宅类建设项目较为特殊，既是项目环评中的主体污染源，又是环境保护目标，兼具对外影响与内部敏感双重特性。住宅外部环境与居民生活质量息息相关，进而同居民财产价值产生联系，受外环境不利影响可能引发环境信访和投诉，因此环境适宜性是住宅类建设项目开发的限制性重要因素，也是其环评文件中不可缺少的内容。

目前，除《环境影响评价技术导则 声环境》(HJ 2.4—2009)[1]外，现行大部分环评导则没有明确规定外环境对建设项目本身的影响评价要求，且相关研究也较少。为识别影响居民的外环境要素，根据2015年北京市12369环保热线居民投诉信息进行抽样统计，结果表明排名前三位的环境要素依次为大气、噪声和电磁，占总投诉量的92.9%。按上述三个要素，本文提出了住宅项目环评中外环境对项目影响的评价思路方法、影响控制对策，可为此类项目环评文件的编制提供参考和建议。

1 外环境污染源调查

产生大气、噪声、电磁污染的设施来源多样，外环境污染源调查应注意调查结果的全面性与调查内容的针对性。全面性是指在调查过程中，避免遗漏重要污染源，尤其是可能产生环境影响的已获得环评批复的在建或未建项目；针对性是指被调查对象的相关信息应能满足评价分析的要求。

外环境污染源的调查可按行业进行排查。根据12369环保投诉信息统计结果，大气和噪声污染主要来自社会服务、工业、市政、交通等行业，电磁影响主要来自电磁设施。调查范围及内容可参考表1。

除调查外环境现有污染源外，还应收集拟建住宅周边规划文件和图件，调查已获得环评批复的在建或未建项目，对可能造成环境负面影响的规划内容进一步收集工程内容和环评信息。

表1 外环境污染源调查

2 外环境影响分析

外环境对拟建住宅项目的影响从合规性分析和环境影响分析两方面开展，即外环境污染源与项目的空间位置关系需满足相关规范和标准，同时分析在受外环境不利影响背景下，项目所处区域的综合环境质量适宜性。

2.1 大气环境

合规性分析可从以下四方面进行判断。第一，卫生部颁布的各类气态污染型工业企业卫生防护距离，如《造纸及纸制品业卫生防护距离 第1部分：纸浆制造业》(GB 11654.1—2012)、《基础化学原料制造业卫生防护距离 第1部分：烧碱制造业》(GB 18071.3—2012)；第二，相关环境标准和规范，一些建设项目的污染控制标准或污染防治技术规范中规定了其场址选择与环境保护目标之间的距离，如《生活垃圾填埋场污染控制标准》(GB 16889—2008)、《汽车加油加气站设计与施工规范》(GB 50156—2012)、《饮食业环境保护技术规范》(HJ 554—2010)等；第三，参考行业准入条件，如《铅锌行业准入条件》、《再生铅行业准入条件》、《电石行业准入条件》等文件中规定了厂址选择与环境保护目标之间的距离要求；第四，污染源项目环评结论，以此确定拟建住宅是否在其大气防护距离内。

针对外环境大气污染源的环境质量分析建议以监测法为主要手段，资料法、预测法为补充。首先确定污染源的大气排放特征因子，如垃圾焚烧厂产生二噁英，污水处理站(厂)、垃圾转运站等产生恶臭，再针对特征因子在拟建住宅项目厂界布点进行环境质量监测，监测结果对照该监测因子的环境质量相关标准进行评价。注意将监测时间设置在工厂企业设备运行期间，垃圾站和污水处理设施的恶臭监测宜选择夏季。若出现监测时间为非运行时段、恶臭监测无法在夏季、评价期间不具备监测条件等情况，可参考污染源环评、竣工环保验收资料，并在实地调查污染源工程内容的基础上，采用类比法、模型计算法进行预测评价。

对于已获得环评批复的在建、未建项目，仍先进行合规性分析，由于没有投入生产，分析评价宜采用资料法，即依据该污染源环评报告、竣工环保验收资料进行综合分析判定。

2.2 噪声振动

合规性分析主要参考卫生部颁布的《以噪声污染为主的工业企业卫生防护距离标准》(GB 18083—2000)和污染源项目环评结论。

神经系统特别是脊髓富含脂质，是减压病重要的靶器官[26]；Ⅱ型减压病可出现脊髓损伤，表现为肢体运动及感觉功能障碍，可通过行为学量化评分，评估肢体运动功能；通过脊髓显微病理亦可反映脊髓损伤的严重程度[27]。

针对外环境噪声污染源的环境质量分析以监测法为主，资料法、预测法为补充。噪声影响通常具有局地性，随着距离的增大而衰减明显，所以在拟建住宅项目厂界布点监测时，应重点关注调查200 m范围内的工业、交通噪声源和紧邻项目的娱乐服务业，初步判断主要声源种类、数量及相应的噪声级、噪声特性等；同时，由于噪声具有叠加特点，声环境质量监测应选择在各噪声污染源同时运行的时段，尽量涵盖所有噪声贡献，并确保监测时工厂设备连续运行、交通车流量达到设计值、娱乐服务场所正常营业。若监测期间噪声源不具备运行条件或不能达到正常工况，可对噪声源强进行资料收集和实地调查，单一噪声源可依据该项目的环评或环保验收结论，多个噪声源须考虑叠加影响，可采用模型预测法判断外部声源对拟建住宅的影响程度。

目前，住宅类建设项目开发中常引起居民反感和投诉的是交通设施对邻路住宅的噪声影响。对已建次干道以上等级道路、各级公路、铁路、轨道交通等，当下运行状况相比其环评预测阶段和验收监测阶段有可能发生变化，产生更大的环境影响，应重点进行噪声或振动实测，对拟建的高层住宅还应同时做好噪声垂向类比监测，考查高层受噪声影响是否超标，不具备类比监测条件时可根据实测数据进行高层噪声影响预测。

拟建住宅周边存在机场时，建议首先依据机场环评和竣工环保验收资料，说明项目是否在机场噪声影响范围内及其受飞机噪声影响程度，如判断飞机噪声影响可能超标且离机场较近，应对飞机噪声进行实测，注意民航机场噪声监测应覆盖不同航班期(如夏秋、冬春航班期)，每个航班期应监测一个完整飞行周期，监测频次及计算方法依据《机场周围飞机噪声测量方法》(GB 9661—88)[4]。

周边存在明显振动源时，应开展对拟建住宅振动影响评价，比较常见的振动源是地铁，应进行实测。若地铁尚未开通，可参考地铁已批复的环评报告相关结论做出评价。同时关注二次结构噪声影响，必要时可进行结构噪声类比监测或预测。

对于已获得环评批复的在建或未建项目，可依据已批复的环评报告相关结论做出评价。

2.3 电磁环境

针对外环境污染源调查结果中的电磁设施，首先依据《电磁环境控制限值》(GB 8702—2014)确定其是否属于豁免范围，广电发射装置可参考《电视塔电磁辐射卫生防护距离标准》和《广播电视设施保护条例》中确定防护距离和建筑高度的相关要求。电磁设施对拟建住宅的环境影响分析以现场实测法为主，类比监测法和资料引用法为辅。电磁污染源现状存在并运行且垂直衰减和水平衰减均具备监测条件的应以实测方法为主；采用类比方法的，应详细说明决定电磁影响强度的因子及其可类比性，如高压线路的导线排列方式也是影响工频电磁场强度的重要因素，具体如表2所示，评价标准依据《电磁环境控制限值》(GB 8702—2014)的相关要求。

表2 电磁设施环境影响评价

3 外环境影响控制措施

外环境对拟建住宅项目的影响评价是在对外环境开展污染源调查、进行影响分析的基础上，做出环境相容性、选址合理性的评价。外环境影响的控制措施主要包括调整规划、设计避让、保护受体和控制源强四项。

调整规划，即调整本住宅项目用地性质、重新规划选址。土地利用规划的调整须经当地人民政府或其委托机构对规划调整情况进行系统评价，并报上级有关主管部门审批[6]。

设计避让即增加环境保护目标与污染源之间的距离，需要住宅设计单位配合完成。设计避让的主要原则是通过距离衰减，降低对环境保护目标的影响，常见措施包括：调整小区楼座平面布局、调整居室内敏感单元布置、合理配置居住功能区与非居住功能区(如商业、办公)的搭配关系等。上述做法更多适用于交通源引起的噪声、振动超标(因噪声、振动随距离衰减的效果明显)，例如可在设计上避免房屋正对交通源，或将对声环境要求较高的卧室等功能单位远离交通源布置[7]。

保护受体即对环境保护目标采取保护措施。常见情况是住宅受交通噪声影响，当控制源强、设计避让仍不能满足环保要求时，根据《住宅建筑规范》、《民用建筑隔声设计规范》等相关国家标准，提出隔声窗等降噪措施，或当轨道交通源引起房屋振动超标时，可在楼体设计时加入减振措施，如楼座减振、室内减振。同时为避免居民入住后存在环境影响程度与心理预期的落差，建议在售楼时将声环境质量状况和环保措施告知业主。

控制源强即治理污染源，是降低污染源头的方法。当外环境污染源排放超标，应根据“谁污染，谁治理”原则，促成污染源所有者实施有效治理措施使其达标排放，如对大气污染增设末端治理设施、对交通噪声污染加设隔声屏障等，并提请当地环保行政主管部门予以监督执行[8]。

措施采用优先原则根据具体情况实施。在合规性分析中，如判断拟建住宅与污染源未达到控制距离要求，则设计规划不合理，应进行设计避让，仍无法满足控制距离要求时应调整规划。在环境质量分析中，当监测结果为特征污染物的区域环境质量超标时，说明此区域不适宜建设住宅，应调整规划，但在实际操作中，调整规划不属于环保技术层面的措施，需要政府部门的协调，其难度大、用时长，所以往往通过设计避让、保护受体、控制源强的方式先行尝试控制外环境影响。如有条件可监测污染源排放情况，当污染源排放超标时，采取控制源强措施；当污染源排放达标时，采取设计避让、保护受体措施，同时鼓励开发商拿出部分投资用于外环境的进一步改善，共同提高区域环境质量。当以上措施无法使住宅项目环境质量达标时，应调整规划。

4 结语

注重外环境对拟建住宅影响的评价是“以人为本”的体现，其最终目的是优化住宅建成后入住居民的环境质量，降低因环境问题引发公众投诉的风险。对住宅类建设项目环评来说，只有实现内对外、外对内两方面评价的统一，才能编制客观、全面的环评文件，为审批部门和建设单位的决策提供合理、科学的建议和要求[9]。

在实际工作中，当出现外环境对拟建住宅的影响不可接受时，会使开发商的项目推进和政府决策陷入两难的被动局面，调整规划、设计避让、保护受体、控制源强四项措施都需要付出一定的时间成本和经济代价，最终能否解决问题、能否达到入住居民的心理预期也很难保证。因此，在规划、一级开发、设计三个阶段充分考虑住宅开发的环境敏感属性，从源头降低选址不合理情况发生的几率是促进房地产健康发展的正解。首先，在规划阶段，规划部门应充分考虑各规划单元使用功能的相容性，建议环保部门开展国土空间环境评价，将评价结果同规划相关联，充分发挥前期评价早期介入的作用，及时制约环境不相容的规划设计，为项目环评提前扫清障碍。其次，在一级开发阶段，建议土地开发部门高度重视环保意见的征求，交通设施、电磁设施、工业企业可能带来的环境影响可以在此阶段初步进行识别，并给出防护距离要求，为地块上市提供参考依据。最后，在设计阶段，设计部门应改变设计理念，不再以土地利用经济效益最大化为考虑基础，忽略对周边环境因素和项目内部布局优化的考虑[10]，而是以环境保护要求为底线，在此基础上考虑项目土地利用效益最大化，将减小外环境影响充分融入设计理念之中，从而更为有利于项目环评的通过，提高项目环境品质，实现房地产开发商与居民的“双赢”。

[1] 环境保护部. HJ 2.4—2009 环境影响评价技术导则 声环境[S]. 北京: 中国环境出版社, 2009.

[2] 环境保护部. HJ 24—2014 环境影响评价技术导则 输变电工程[S]. 北京: 中国环境出版社, 2014.

[3] 国家环境保护局. HJ/T 10.3—1996 辐射环境保护管理导则 电磁辐射环境影响评价方法与标准[S]. 北京: 中国环境出版社, 1996.

[4] 国家环境保护局. GB 9661—88 机场周围飞机噪声测量方法[S]. 北京: 中国环境出版社, 1988.

[5] 环境保护部. GB 8702—2014 电磁环境控制限值[S]. 北京: 中国环境出版社, 2014.

[6] 彭文辉. 土地利用总体规划调整的环境影响评价研究——以天津市宝坻区为例[D]. 天津: 天津师范大学, 2015.

[7] 杨泽生, 李国铮, 吴胜和. 房地产开发项目环境影响评价中几个需要注意的问题[J].上海环境科学, 2007, 26(5): 219- 222.

[8] 张慰旋. 房地产项目环境影响评价探讨[J]. 现代商贸工业, 2010(8): 149- 150.

[9] 校峰, 杨林, 王莉, 等. 房地产开发项目环境影响评价[J]. 北方环境, 2010, 22(6): 28- 30.

[10] 鱼红霞, 杨坤. 房地产类项目环评中新问题探讨[J]. 云南环境科学, 2006, 25(S1): 103- 106.

Evaluation Concept and Control Countermeasures on External Environmental Impact Assessment of Residential Real Estate Projects

LI Nan

(Beijing Municipal Appraisal Center of Environmental Impact Assessment, Beijing 100161, China)

Residential construction projects are special category in the environmental impact assessment of construction projects, because they have dual characteristics of both external environmental impact and internal environmental sensitivity. There might be environmental protection target for the residential are as since they serve as the living place of residents after the completion of development.Therefore, analysis of the external environmental impact on residential areas is particularly important for residential construction projects. Statistical results based on Beijing residents' environmental complaints showed that the most important environmental factors affecting the living quality of residents were atmosphere, noise, and electromagnetism. These pollution sources are mainly from the social service industries, industrial production, municipal facilities, electromagnetic facilities, etc. Therefore, analysis of the external environmental impact on residential areas can be carried out according to these pollution sources and key factors, by using both compliance analysis and environmental quality analysis. Environment monitoring is the first choice for environmental quality analysis, and then the method of analogy and prediction when conditions are limited. Measures such as adjust the planning, design avoidance, protect residential areas, and control source strength could be used when the external environmental impact exceeds the guideline.

residential construction projects; external environment; environmental impact assessment

2017-02-20

李楠(1981—)，女，北京人，工程师，硕士，主要从事环境影响评价技术评估和政策研究，E-mail：6356688@qq.com

10.14068/j.ceia.2017.03.012

X828

A

2095-6444(2017)03-0043-04