基于价值链理论的商业地产开发模式研究

摘 要：随着国家经济的发展，旅游已经成为当前人们不可缺少的一种生活方式，在当前的发展建设之中，部分酒店企业参与到了旅游景区的开发和建设过程之中，使得旅游景区的配套设施和接待设施更为完善，提高了旅游景点的游客接待能力。但是旅游地产开发可能会造成生态环境的破坏。本文基于价值链的分解重构理论对旅游地产开发模式进行了介绍和研究，并结合月松阁建设案例，提出了在旅游地产开发项目中的优化策略。

关键词：价值链理论 商业地产开发模式 优化措施

中图分类号：F592.7 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）10（a）-047-02

1 旅游业与酒店产业的价值链分析和融合基础

1.1 旅游业价值链分析

旅游产业的产业链是指在旅游业的经营过程之中设计饮食、居住、出行等一系列消费活动组成的连续性盈利链条，根据其不同的联系方式，可以将旅游业的价值链分为长短不一、互相联系的价值链单位。在经济学研究过程之中，研究人员一般将旅游业价值链分为基本价值链、可变价值链以及延伸价值链。基本价值链指的是在旅游景区和旅游中介之间的价值链，两者通过交易关系完成收益的链接。可变价值链指的是旅游景区中的饭店、旅馆等，主要包括景区之中提供产品和服务的企业。在旅游产业的可变价值链和基本价值链之外，旅游景区还可以和金融、保险等行业相互连接，共同构成延伸价值链。根据经济研究中的价值链理论，旅游业的价值链也可以分为基本价值链和辅助价值链，基本价值链是指旅游业在经营过程之中的主要价值来源，包括在景区的产品售卖等行为。辅助价值链指的是辅助基本价值链实现其经济价值的手段，其可以通过基本价值链来实现增值和发展。根据以上的理论研究，可以将旅游产业链定义为景区的管理人员通过信息流通等宣传手段，以满足游客的精神需求为主要的目的，使用直接或是间接的经济手段来向游客售卖产品，并以此来帮助基本产业链和辅助产业链的发展。

1.2 酒店价值链的分析

在针对某一类企业进行价值链的分析的过程之中，研究人员可以较为系统地考察企业的各项经济活动以及市场互动关系，并通过分析来了解企业的竞争优势，在实际经营中通过竞争优势的合理使用，企业可以较为高效地完成发展战略。酒店产业的价值链也可以分为基本活动和辅助活动两个部分，基本活动主要包括酒店开发的前期投资和施工策划、设计、施工以及营销管理等工作内容；辅助活动主要包括企业的基础设施建设规划、企业的发展战略规划以及企业内部的人员和财务管理等内容。

1.3 旅游业和酒店产业的融合基础

随着当前我国市场经济的发展，旅游业和酒店产业作为当前新兴的产业得到了较大的发展。究其发展特点来看，两种产业具有较高的关联度，酒店产业的发展会带来建筑建材和施工机械等产业的发展提升，旅游业的进步会带动交通运输业和工农业的发展，当前景区之中的旅馆等建设项目的增多促进了建筑业的发展进步，这两种行业在发展过程之中的重叠区域较多，可以进行统一的发展。

两种产业除了在产业发展基础之上存在一定程度的重叠之外，在发展的资源基础上也存在相似支出。资源基础的重叠主要表现在两类产业具有共同的环境资源。旅游产业和酒店产业在实际开发过程之中都是对土地和环境资源进行利用，将其作为开发利用的对象。

2 基于价值链理论的融合机制分析

2.1 两类产业价值链的分解和重构

在酒店产业和旅游业的发展融合过程之中，两类产业会将原有的价值链进行分解和重构，并形成新的融合价值链。针对旅游业和酒店产业的融合来讲，在发展过程之中最早发生改变的是旅游业传统价值链的分解，其分解方式包括旅游业的渗透方式和延伸方式。渗透方式是指管理人员将旅游业的价值链渗透入酒店管理之中，延伸方式則是将旅游业价值链分解过后融入酒店开发之中。在完成价值链的分解之后，接下来要进行的是价值链的重构过程，在这个过程之中市场会发挥强大的选择作用，将适合于当前发展和环节进行挑选和融合，进而组成更高质量的融合产业链，推进双方产业的共同发展。

2.2 旅游业和酒店产业的融合实现机制

当前在旅游业和酒店产业的融合过程之中，其融合主要表现为酒店企业向旅游业进行靠拢发展，实现两者在经营过程之中的融合。在实际发展过程之中，融合中价值链的融合重构、价值活动的融合等都会造成产业发展的多元化。根据两类企业在融合过程之中核心价值重构活动上的差异，可以将旅游业和酒店产业的产业融合方式划分为价值链定位式产业融合、价值链纵向延伸融合以及横线拓展融合等几类。定位式产业融合是指在融合过程之中通过对企业的价值链发展战略和定位进行分析，进而实现两者的融合过程。纵向延伸式产业融合是指在融合过程之中以旅游产业自身的价值链为基础，在建设中将酒店行业的建设环节根据市场的实际需求加入到旅游业的建设发展之中，使其成为旅游业产业链的一部分，使得两者的价值链均得到了完善。横向拓展式产业融合是指酒店行业的主动融合行为，其在针对自身的发展产业链进行分析之后，将自身在市场发展中的优势环节进行挑选并将其融合在旅游产业的价值链之中，为两类产业提供了更多的市场竞争优势以及利润增长点，在这种融合机制之中，一般会选择将符合市场需求和旅游产业发展要求的价值链环节进行分解重构，实现产业建设优化。

3 典型案例分析

在我国的旅游产业和酒店产业融合案例之中，九华山月松阁建设项目是我国旅游地产融合建设的典型项目之一，其在发展融合之中以宗教文化为建设的着眼点，对我国的旅游地产的发展融合也具有较高的参考价值。在月松阁景区的建设过程之中，管理和设计人员不再局限于传统的旅游酒店建设模式，将旅游景区的文化内涵和休闲相结合，创新了当前的旅游发展模式。在实际建设过程之中将宗教旅游和酒店开发相结合，这是其发展应力模式的重点，在建设休闲度假酒店的基础之上不断扩展新的价值链条，组成多样的价值网络。在延伸产业价值链和价值网的同时也借助景区的宗教文化资源来方便酒店项目的开发和市场竞争优势。下文对于项目开发的实际情况进行了介绍。

3.1 项目概况

九华山风景区的月松阁项目的建设定位是高端宗教文化度假旅游地产项目，其建设保持了原有风景区的生态环境，在规划和建设过程之中集度假、旅游、休闲等功能于一身，其建设工程主要包括中心服务区、度假客房区以及公寓区等，其建设客房的数量达到了444套。在建设过程之中，月松阁地产项目以宗教文化为设计建设的切入点，依托宗教文化实现了多产业的共同发展，开创了宗教文化导向的土地开发模式，具有发展的独特性和竞争上的优势。

3.2 项目分析和评估

3.2.1 项目规划

在旅游地产项目的开发规划过程之中首先需要进行的工作是确定开发区的主体，提前确定工程的主体可以保证项目设计和规划的高质量完成，有利于工程的建设。在月松阁项目的建设之中，酒店开发管理人员将其开发主体定位建造中国宗教旅游地产品牌，其建设的优势主要是其作为宗教文化领域的地产项目，在发展过程之中可以驱动产业品牌内的发展和市场竞争，规划行业未来的发展，也迎合了风景区未来的发展需求。

3.2.2 项目特色

在月松阁项目的建设之中，其主要的特色包括如下几点：第一，其建造和设计和宗教文化思想实现了高质量的融合。在套房和别墅等建筑项目的设计过程之中，为了保证和风景区环境特质和融合质量，在规划上采用了传统的亭台水巷等设计元素，在建造上复原了传统村落的聚居模式，在园区和住宅物的道路上为了保证和宗教文化及人文情怀的呼应，采用了莲叶形状的布局，体现了宗教文化。第二，在建筑设计风格上体现了传统文化。在建筑设计和建造之中使用传统民居之中常见的木、砖石结构来体现传统文化，在建筑结构上选择八字门楼等可以体现古徽州建筑文化的结构要素，含蓄地表达了徽州传统文化的精髓。第三，在景观的设计上注意和宗教文化及自然环境的融合。在设计上，地产开发人员遵循环境共生原则以及可持续发展原则，在景区设计之中突出了自然元素的作用，将自然景观和建筑相结合。

3.3 项目优势

月松阁旅游地产建设项目的主要优势体现在其处于五星级附加区，属于国家支持的重点建设工程，在建筑的设计上其也实现了宗教文化和现代建筑的结合，周边交通便利更是推进了地区旅游业的发展。九华山作为宗教文化名山之一，是我国著名的风景文化景区，其在传统的发展过程之中周边酒店公寓等设施较少，限制了景区的游客借贷能力。月松阁项目的建设使得九华山景区具有了更大的消费市场，其旅游人数的增多也有利于月松阁项目的发展。

3.4 项目建设存在的不足

3.4.1 知名度不高

九华山景区的经济发展缓慢，其旅游知名度不高。在酒店等地产项目的建设过程之中为了和宗教文化相融合，需要进行结构设计上的优化，导致游客知名度不高，在未来的发展之中需要进一步提升景区的知名度。

3.4.2 项目价位较高

就当前的开发来讲，月松阁项目的购买人群主要集中在高消费、高收入的人群手中。由于九华山地区的经济发展缓慢，其项目价位不符合当地人的消费水平，对于本地游客的吸引力不高。再加上景区近年来同类地产项目的建设和市场竞争，高价位的项目使其在未来的发展之中很可能会失去竞争上的优势。

3.4.3 旅游配套设施建设不完善

月松阁项目主要针对的是景区的住宿项目的建设。在九华山景区的建设过程之中由于经济发展水平的限制，景区的配套设施比如交通等建设不完善，使得月松阁项目的客流量不大，再加上景区之中对于导游服务等缺乏统一的管理，常会出现诈骗事件，给景区的发展造成不良影响。

3.5 提升策略

就月松阁项目而言，当前在其发展经营之中存在着许多问题，为了解决上述的问题，在未来的发展过程之中应当针对旅游地产市场的未来发展进行预测，并针对市场需求进行建设上的优化，强化自身的宗教文化核心价值，保证自身的竞争优势不动摇，高质量地完成旅游地产融合价值链的整合，保证项目的高質量发展。

4 结语

旅游业和酒店产业的融合作为一种新的产业发展模式，不但迎合了旅游者消费需求方式的变化，而且改变了传统企业单一的生产方式，产业经济的变革由此产生。旅游业与酒店产业的融合改变了两大产业传统的价值创造过程，同时对社会经济结构产生了积极作用。

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作者简介：周升龙（1979-），男，吉林人，MBA在读，主要从事房地产经营管理方面的研究。