基于Walkre的新形势下不动产权籍调查测绘探索

陈丽丽　陈良周

摘 要：数维不动产权籍调查测绘系统（Walkre）可以为不动产登记提供精确、方便以及快捷的数据，对不动产登记有着不可小视的作用和重大价值。目前，我國多个省份已经具备不动产统一登记工作开展的条件。同时，为延续不动产统一登记体系，不动产权籍调查测绘工作则成为不动产登记系统增量数据的唯一来源。研究如何深入应用数维不动产权籍调查测绘系统开展不动产权籍调查测绘工作，精准、方便、快捷地获取数据，具有重要意义。本文针对不动产权籍调查测绘的内容与工作流程及其存在的问题解决方案进行阐述，为不动产权籍调查测绘实践提供依据和参考。

关键词：Walkre；不动产；权籍调查

中图分类号：P272 文献标识码：A

数维不动产权籍调查测绘系统（Walkre）依托于强大的数维信息化测绘平台（WalkIMap），集存量楼盘图属数据自动提取落宗，土地和房产权籍数据融合建库，地籍房产权属调查测绘于一体。建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是中国产权管理机制的重大革新，任重而道远。自《不动产登记暂行条例》落地实施以来，我国不动产统一登记机构整合工作有序开展。为实现不动产登记信息共享、形成不动产统一登记体系，在不动产统一登记工作有序推进的今天，不动产权籍调查测绘在其中所发挥的作用不容小觑，研究如何深入开展不动产权籍调查测绘具有重要的现实意义。

1.不动产权籍调查测绘

1.1 不动产权籍

不动产权籍是指记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。

1.2 不动产权籍调查测绘

不动产权籍调查测绘指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。不动产权籍调查作为不动产登记的前提和基础，是“四统一（登记机构统一、登记簿册统一、登记依据统一、登记信息平台统一）”的内在要求，是保证已完成不动产登记职责和机构整合地区，顺利开展不动产登记工作，实现日常不动产权籍调查有序运行的必要前提。

2.不动产权籍调查测绘存在的问题及解决方案

2.1 现阶段不动产权籍调查测绘存在的问题及难点

在不动产分散登记时期，农、林、地、海、房产等部门各自开展调查测绘工作，有着不同的作业标准和规范，使用的作业工具也不尽相同，由此带来了不动产统一登记在标准规范、源数据、作业工具等方面难以协调的问题。目前不动产权籍调查测绘存在的问题主要有以下5个方面：

第一，规范标准繁多。各部门（国土、房产、林业、农业、海洋部门等）进行不动产权籍调查的内容、基本单位、所依据的规范及数据库规范均存在差异，无统一的标准。例如，国土部门有《地籍调查规程》，房产部门有《房产测量规范》，林业部门有《森林资源规划设计调查技术规程》……统一登记后，多个版本的规范容易相互产生冲突。

第二，源数据种类多。虽然国家要求不动产权籍要实行一体化调查，但在实际操作中，土地和房产权籍调查测绘仍由多家机构完成，每个机构都有各自的源数据。如外业测量数据；影像数据；已有的房产、地籍等电子数据；档案数据等。如何将现有的数据进行整合利用，是大家需要面临的问题。

第三，生产效率低。由于分散登记时期地籍、房产数据分开生产，地籍测绘和房产测绘从业人员分化，形成了专业壁垒，导致地籍和房产的一体化调查开展困难。目前不少地方仍然采用地籍、房产数据分离生产操作模式，地籍、房产成果数据无法相互关联调用，影响了数据整合进程，导致生产效率低下。

第四，成果结构不清晰。地籍、房产调查分离操作也带来了图表、影像杂乱无章等成果问题，导致更新、查询无章可循。另外，很多地方房产测绘并没有按照规范操作。按照国家要求，不动产测绘必须要保证不动产单元编码的唯一性。

第五，作业工具多样化。不同测量单位，采用作业方式不用，工具也不尽相同，常见的工具有AutoCAD平台、ArcGIS平台以及自主研发平台等。这必将导致数据发生冲突。

2.2 不动产权籍调查测绘存在问题的解决方案

（1）实施一体化调查

调查测绘机构要扩大业务范围，不再将地籍和房产的业务分开，实施一体化调查。测绘资质的改变铺垫了一体化调查的基础，原本的地籍测绘或房产测绘资质现在变成了不动产测绘资质，测绘单位既可以从事地籍测绘也可以从事房产测绘。浙江不动产测绘已全面启动，多地市根据实际情况制定了不动产登记发证工作规程，三测合一是趋势。

（2）原有数据的利用

地籍和房产的存量数据非常庞大，这部分的数据应当按照不动产登记的数据标准，需将原有的地籍数据和房产数据进行迁移转换，然后进行落地关联，房落幢，幢落地，地落宗。

（3）规范调查成果

第一，要统一测量数据标准。国家在不动产数据建库标准规范中明确了每一项内容包含的字段，例如房产中的逻辑幢、层和户，宗地的宗地基本信息，界址点和界址线等。无论测绘机构使用什么软件平台，最终要生成统一标准的数据，才能满足规范要求。

第二，要加强数据交互与继承，如房屋要继承土地的宗地信息。如果继续采用手工交互的方式，出错的可能性比较高，工作效率也会大打折扣。

3.不动产权籍调查测绘工作思路

3.1 技术路线

以地籍调查为基础，以宗地为突破口，最大限度地利用已有不动产权籍调查成果资料，采用已有含坐标的城镇地籍数据库、集体土地所有权图、农村宅基地地籍图、大比例尺地形图、高分辨率影像图等图件作底图，通过内业判读，外业测绘与核实的方法，完成不动产权籍调查测绘工作。

3.2工作流程

不动产权籍调查测绘分为以下5个步骤：调查前准备、权籍调查、不动产测绘（地籍、房产）、质检入库、成果归档。

（1）调查前准备

历史档案资料的搜集、整理分析；根据资料、调查现场的情况制定调查方案，提前发放《指界通知书》；寻找控制点；到相关部门（国土、房产、林业等）提档或在业务系统中查询相关资料与数据。

（2）权籍调查

核实与调查不动产权属情况；核清界址状况；绘制宗地、自然幢、不动产单元的草图；详细真实地填写《不动产权籍调查表》。

（3）不动产测绘（地籍、房产）

外业：控制测量；界址点测绘；宗地测绘；房产测绘。内业：绘制宗地图；录入宗地属性；绘制自然幢；录入自然幢属性；房产面积计算，分摊处理。

（4）质检入库

不动产权籍调查测绘成果主要包括文字成果、表格成果、图件成果。必须转换为相应的不动产登记权籍管理系统数据库格式，使不动产登记系统能直接调用。同时，入库前还必须进行拓扑、逻辑检查。

（5）成果归档

调查成果应以宗地为单位，以统一规范、要求进行整理，将纸质档案与电子数据分类归档。

结语

不动产权籍调查测绘技术体系的建立，涉及多项国家标准、行业规范，并不会一蹴而就。数维不动产权籍调查系统实现了不动产权籍调查中的土地测量，规划测量，房产测量的统一，一套系统即可实现土地从规划定线到农专用到房产预测量、实测量到竣工测量到房产发证的所有步骤。实现了多种测量归一化，省去在各个步骤中使用各种复杂的测绘调查软件的麻烦，统一了标准，降低了成本，简化了步骤，提高了效率。

参考文献

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