住房及房价波动对家庭消费影响的再估计

何翠香+晏冰+方行明

摘 要：基于CHFS2011数据，运用条件分位数回归方法分别估计了住房及房价对家庭居住性消费和非居住性消费的影响，发现对于有房家庭，房价上涨通过财富效应刺激了家庭的居住性消费和非居住消费，而对于无房家庭，房价上涨通过替代效应减少了家庭消费。具体地讲，在整个消费分布上，房价上涨对家庭居住性消费的正向影响随分位数的不断增加呈“U”型，而房价上涨对非居住性消费的正向影响随分位数的不断增加呈逐渐递减趋势。家庭收入、家庭人口、户主受教育水平及城乡分布等变量都是家庭居住性消费和非居住性消费的显著影响因素。

关键词：房价；家庭消费；财富效应；替代效应；条件分位数

文章编号：2095-5960（2017）03-0025-09

中图分类号：F063.2；F293.3

文献标识码：A

一、引言

随着经济下行压力的增大，扩大内需，特别是提振居民消费以保持经济持续稳定发展成为当前我国政府宏观调控的策略方针。在影响消费的众多因素中，房价是一个不容忽视的重要因素。我国自1998年实行住房分配货币化改革之后，城镇住房市场得到了长足发展，房价也水涨船高，特别是2003年之后房价更是扶摇直上。据统计，全国287个地级市的平均商品房销售价格在2003—2010年间增速高达19.7%。[1]众所周知，房产既可以作为投资品被家庭持有，同时也可以作为消费品满足家庭的日常需求。如果把房产看作消费品，那么房价波动势必影响家庭的消费决策。[2]同时，在中国传统文化中，男方家庭不仅要提供聘金、承办婚宴，而且还要提供结婚用房。[3]近年来，是否有房已成为女方择偶的重要参考标准，在婚姻市场上，有房是男方经济地位的象征。[4]房地产业是国民经济的支柱产业，对整个产业链的影响是非常全面的。房产作为家庭资产的重要组成部分，房价的波动势必影响家庭的财富水平进而影响家庭对投资、消费等一系列经济行为的决策。

概括地讲，房价上涨主要通过“财富效应”、“流动性约束效应”以及“替代效应”影响居民消费行为。[5]对于拥有住房家庭和租房及潜在购房家庭来讲，房价上涨对消费的影响机制存在差异。“生命周期——持久收入”理论认为，居民的消费是家庭收入和财富的线性组合，而对一般消费者而言，家庭财富主要包括金融资产和住房资产。因此，对于拥有住房的家庭来讲，在其他条件不变的情况下，房价上涨增加了家庭的净财富值（包括租金收入、房屋转让收入、住宅抵押贷款额）进而促进了家庭消费，这就表现为房产的“财富效应”。但是与其他金融资产相比，房产流动性较弱，房价上涨带来的收益较难变现[6]，因此房产“财富效应”促进消费的观点仍存在争议。对于租房和潜在购房的家庭来讲，房價上涨对其消费的影响更多地表现为“替代效应”，即持续高企的房价增加了无房家庭的租房成本和购房难度，只能使他们节衣缩食增加储蓄，减少消费。显然，房价上涨对消费的影响是几种效应相互作用的结果，究竟是哪种效应占据主导地位，学术界对此还没有统一的定论。因此，结合当前我国宏观经济形势，深入探究房价对消费的影响机制，努力找寻平衡房地产市场与消费之间协同互动的关系，进而制定正确的房地产调控政策和提振消费的有效举措，是当前我国政府和学术界研究的重点之所在。

本文基于中国家庭金融中心的微观数据（CHFS2011），对有房家庭和无房家庭分别运用条件分位数回归方法研究在整个消费分布上住房及房价对家庭消费的影响。相比于宏观数据，微观数据包含了丰富的样本总量以及详细的指标类别，从而能够更加深入、细致地研究住房、房价对消费的异质性影响。本文余下安排如下：第二部分为文献综述，梳理归纳国内外关于房价与消费的相关文献；第三部分为模型与数据介绍，对本文使用的模型、数据以及变量指标进行详细解释和描述；第四部分为实证研究与结果分析；第五部分为政策与建议，针对本文的实证结果，结合当前我国宏观经济形势提出具有针对性的政策建议。

二、文献综述

从目前既有的研究文献来看，国内外学者对于房价对消费的影响研究，大致可以分为二种观点：观点一：房价上涨促进了消费。从国外的研究文献来看，Muellbauer and Murphy（1997）认为，英国20世纪80年代后期消费激增的主要原因是房价的上涨。[7] Ludwig and Slok（2002）对16个OECD国家的实证研究表明，房地产市场存在财富效应，房价上涨促进了居民的非房产消费。[5]Case et al.（2005）对14个发达国家1975—1999年的数据以及美国20世纪80年代到90年代的季度数据进行了实证研究发现，房产的财富效应显著存在，房价与消费呈正向关系，且房产的财富效应高于股票收益的财富效应。[8]这一研究结论与Benjamin et al.（2004）的研究结论一致。[9]Lehnart（2004）从房屋价值对分类年龄组消费影响的异质性着手进行研究，发现在各年龄段居民消费中房产的财富效应均存在，相比而言，房产的财富效应对年龄在25—34岁和52—62岁年龄组的居民消费行为的影响最大。[10]Raymond et al.（2007）和Gan（2007）分别利用不同的数据研究了香港房地产财富效应对消费的影响，都得出了房产财富效应对居民消费具有显著促进作用的结论。[11][12]Bostic et al.（2009）对美国1989—2001年的消费金融调查和支出调查数据进行了实证研究，得出房产的财富效应对消费的弹性为0.06的结论。[13]国内学者关于房价上涨促进消费观点持认同态度的包括：崔光灿（2009）通过对我国31个省份的面板数据进行实证研究发现，房地产价格上升通过住房“财富效应”对消费的促进作用非常明显。[14]黄静和屠梅曾（2009）利用CHNS数据对居民房地产财富与消费之间的关系进行实证研究发现，房地产财富对居民消费有显著的促进作用。[15]杜莉等（2013）对上海市入户调查数据进行了实证研究发现，房价上涨提高了居民的平均消费倾向。[1]段忠东（2014）运用面板门限模型对 1998—2012年间的中国35个大中城市年度数据进行研究发现，在房价增长率5.63%与收入增长率13.03%两侧，房价对消费的影响具有门限特征。当高首付比城市处于低于7.58%的房价增长和低于1057%的收入增长机制时，房价对消费产生显著促进作用；当低首付比城市处于高于3%的房价增长和高于12.34%的收入增长机制时，房价对消费产生显著的正向效果。[16]李春风等（2013）运用动态系统广义矩阵方法对我国29个省市的年度数据进行多角度的实证分析，发现房价对非居住消费的影响为正，且存在显著的区域差异。以上学者通过研究均得出了房价上涨通过财富效应促进消费的结论。[2]

观点二：房价对消费的影响微弱甚至为负向。从国外研究文献来看， Skinner（1996）利用美国PSID数据考察了房价上涨对消费和储蓄的影响，发现房价对消费存在较小的影响。[17]Engelhardt（1996）利用美国1984—1989年家庭微觀数据研究发现，当房价上升房产增值时，居民的消费行为并没有发生改变。[18]Case（2000）认为，由于受股票市场下跌的影响，房价上涨引起的财富效应对消费的影响很微弱。[19]Haurin（2006）对美国房价上涨、储蓄与居民消费的关系进行研究后发现，房价的上涨抑制了居民消费。[20]Calomiris et al.（2009）采用与Case（2005）同样的数据却发现了不一致的结论——住房的财富效应微弱且不显著。[21]此外Venti and Wise（1989）、Skinner（1989，1993）、Dvornak and Kolher（2003）等人也从流动性约束效应方面指出房价上涨对消费的促进作用难以确定。[22][23][24]国内学者对这一结论持相同看法的包括：刘旦和姚玲珍（2008）的研究表明，1979—1999年我国城镇住宅资产对消费的影响不显著；2000—2006年住宅财富效应整体上为负，即房价上涨对居民消费产生了抑制作用。[25]况伟大（2011）通过对房东和租客分别建立两期房价与消费关系模型对中国35个大中城市1996—2008年家庭数据实证研究后发现，房价变动对非住房消费的影响为负。[26]谢洁玉等（2012）使用中国城镇住户调查数据，分析了房价对城镇居民消费的影响，发现房价显著抑制了消费且存在显著的群体差异。[3]

从已有的研究文献可以看出，学术界关于房价对消费的影响结论各持己见，因此有必要对这一问题进行再估计。本文基于中国家庭金融中心的微观数据（CHFS2011），分别运用条件分位数回归方法研究在整个消费分布上住房及房价对居住性庭消费及非居住性消费的异质性影响。以期在丰富学术研究结论的同时，为政策制定者提供更多的理论参考。

（二）数据

本文所使用的数据来自2011年中国家庭金融调查报告数据（CHFS）。CHFS2011 是基于全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭的抽样调查数据汇总整理形成的，为了保证样本的随机性和代表性，整体抽样方案采用了分层、三阶段与规模质量成比例（PPS）的抽样设计。数据涉及了家庭资产、负债、收入、消费、保险、保障等各个方面，全面客观地反映了当前我国家庭金融的基本状况，契合我们的研究要求。

（三）变量指标

1.被解释变量

本文的被解释变量是家庭消费，CHFS调查数据中包含了详细的家庭消费项目，参考李春风等[2]（2013）和况伟大[26]（2013）的划分，将消费划分为居住性消费与非居住性消费。CHFS数据包含了详细的消费支出分类，居住性消费包含租金以及与居住支出高度相关的家庭设备及其他服务支出。非居住性支出是在总消费中扣除居住支出的那部分。将居住性支出与非居住性支出分别取对数形式，记为lnci1和lnci2。

2.解释变量

CHFS数据中包含了住房资产的详细信息，借鉴杜莉等[1]（2013）的方法并结合CHFS数据特点，本文用样本家庭的“平均房价”作为房价的代理变量，平均房价表示为有房家庭的房屋价值/建筑面积，记为lnhpi。同时为了考察房价上涨对无房家庭的消费影响，本文引入了对数房价与是否租房家庭的交互项，记为lnhpi×renti。家庭及个人特征变量包括：家庭人口、对数家庭年总收入①①CHFS2011数据包含了详细的家庭收入信息，本文家庭总收入包括工资性收入、转移性收入以及其他收入。 、抚养系数、户主消费习惯、户主年龄、户主婚姻状况、户主受教育水平、户主性别；此外，我们还控制了城乡分布及区域虚拟变量，城乡分布变量按照是否在城镇地区进行划分，区域变量划分为东部、中部、西部。具体变量定义及描述性统计见表1。

表1显示了各主要变量的描述性统计结果。（1）消费与收入，描述性统计结果显示，中国家庭的居住性消费均值为0.534万元，非居住性消费均值为2.69万元，家庭收入均值为3.148万元，三者的标准差都较大，说明消费和收入存在较大的家庭差异。（2）从住房相关变量的描述性统计来看，平均房价为0.356万元；房产是家庭资产的重要组成部分，据中国家庭金融调查CHFS2011数据统计，中国家庭的房屋所有权拥有率达到89.68%，房产占中国家庭资产的比重为66%，表1显示家庭房产均值约为40万元，从标准差数值来看这些数据也存在较大的家庭差异。（3）从家庭结构来看，表1显示中国家庭人口的均值为3.48，说明我国家庭大多为3口之家。抚养系数是指在人口中，非劳动年龄人口对劳动年龄人口之比，包括少儿抚养比和老年抚养比。抚养系数定义为[（0—14岁）+（65岁以上）]人口/（15—65岁）人口，统计性描述显示家庭的抚养系数为0.28，说明我国仍处于“人口机会窗口”期。（4）从户主个人特征来看，家庭户主一般是年龄在41岁左右已婚男性，且其受教育水平大多为初中及以下水平。从家庭的消费习惯来看，五成家庭认为如果家庭资产价值上升，家庭更倾向消费。此外，本表还报告了城乡分布与区域分布情况，从城乡分布和区域分布情况看，家庭分布以中东部地区城镇家庭居多，具体表现为城镇家庭占比为61%；东部地区占比为47%，中部次之，再次为西部地区，分别为30%和23%，这种地理的分布符合区域选取权重的要求。

四、实证研究与结果分析

已有的研究大多从均值角度研究住房价对消费的影响，为了深入研究各影响因素对每一个分位数上消费的影响，本文接下来分别对影响消费的因素进行条件分位数回归，以考察住房及房价变动对消费的异质性影响。具体实证研究结果如下所示。

（一）房价对居住性消费的影响

表2报告了居住性消费分位数回归结果，本文选取了几个具有代表性的分位点（10%、25%、50%、75%、90%）具体分析房价对居住性消费的影响。从表中可以看出，对数房价对居住性消费具有显著的正向影响，在各分位数上都通过了10%的显著性水平。说明房价上涨刺激了家庭消費。这一结论支持了文献综述中观点一的研究结论。具体来看，在整个消费分布上，对数房价对居住性消费的影响呈“U”型。表现为在中位数上房价对居住性消费的影响最小，在分位数分布的两端，房价对居住性消费的影响较大。理论认为，房价上涨一方面表现为对有房家庭的居住性消费带来的财富效应，另一方面表现为对无房家庭居住性消费带来的替代效应，从各分位数上房价与租房的交互项系数为负说明房价上涨对无房家庭存在替代效应，两种效应相互作用下，财富效应大于替代效应，从而表现为全样本下房价上涨促进了居住性消费。对数收入是影响居住性消费的另一显著因素。从回归结果中可以看出，在各分位数上，对数收入显著促进了家庭的居住性消费，且影响系数在0.059—0.113之间波动。整体来看，对数收入对各分位数上居住性消费的影响较为稳定。从家庭人口变量来看，成员越多的家庭居住性消费越高，且这一影响随着分位数的不断增加呈逐渐递增趋势，这与常理相符合。户主的受教育水平也是影响居住性消费的显著因素，且在各分位数上受教育水平越高，其对居住性消费的影响越大。从城乡分布虚拟变量来看，在各分位数上，城镇家庭居住性消费高于农村家庭。这可能是因为城镇地区人口集中度高、商业活动较为活跃，能够较大程度的满足居民的消费需求，且家庭收入相对高于农村家庭，因此城镇地区消费高于农村地区。另外常数项也是影响家庭居住性消费的显著因素，说明不同水平上的家庭消费还受其他因素的影响。

从表2的回归结果来看，房价是影响家庭居住性消费的显著性因素，但在有房家庭和无房家庭之间存在差异，由于房价上涨对有房家庭带来的财富效应大于对无房家庭带来的替代效应，因此，在各分位数上房价对家庭居住性消费存在显著促进作用且这一影响呈“U”型趋势。家庭收入也是影响居住性消费的显著因素，且这一影响在整个消费分布上较为稳定。家庭人口越多，居住性消费越高。此外户主受教育水平和城乡分布也是影响家庭居住性消费的显著因素，受教育水平越高，其消费需求越大。城镇家庭的消费高于农村家庭，且影响系数随分位数的变化有所波动。

（二）住房及房价对非居住性消费的影响

相比于居住性消费，家庭的非居住性消费在总消费中占有很大比例，房价对家庭非居住性消费的影响程度如何，是否也存在分布上的异质性，表3报告了非居住性消费的分位数回归结果。

从表3的回归结果中可以看出，房价依然是影响家庭非居住性消费的显著因素，但这一影响随分位数的增加呈逐渐递减的趋势。对处于低消费阶层的家庭，房价上涨对其家庭非居住性消费的影响显著高于其他分位点。一般而言，居民的消费水平与其收入和资产正相关，对于处于低消费阶层的家庭而言，由于收入水平较低，如果房价上涨，对于有房家庭而言，房价上涨带来的财富效应刺激了家庭的非居住性消费，相反地，对于无房家庭而言，房价上涨会使他们节衣缩食，增加储蓄减少消费，从房价与租房的交互项系数来看，无房家庭的替代效应明显存在，这一结论与Sheiner（1995）的研究结论一致。[27]两种效应相互作用下，家庭的财富效应占据主导地位，从而表现为房价上涨促进家庭非居住性消费，这一结论与杜莉等（2013）研究结果一致。[1]对数收入依然是影响家庭消费的显著因素，在各分位数上，对数收入对非居住性消费的影响随分位数的逐渐增加呈逐渐递减趋势。在低消费分布上，收入越高，其对消费的刺激越大。人口越多的家庭其非居住性消费支出越高，且这一影响随分位数的逐渐增加呈递增趋势。与居住性消费回归结果相似，户主的受教育水平越高，其对家庭非居住性消费的影响越大。这说明个体受教育水平越高，其对生活质量的追求越高，相应地，消费需求也越高。城镇地区家庭非居住性消费显著高于农村地区的家庭。常数项同样是影响家庭非居住性消费的显著因素。

通过分析表3回归结果，我们发现房价上涨促进了家庭的非居住性消费，但对于无房家庭而言，房价上涨更多地表现为替代效应，即为了应付过高的生活成本或尽快积攒购房资金，房价上涨促使他们节衣缩食，增加储蓄，从而减少了相应的消费。总体而言，房价上涨存在明显的财富效应，且在整个消费分布上呈逐渐递减趋势。以自有住房家庭为参照组，在其他条件不变的情况下，租房家庭的消费也相应增加了，这可能是因为一方面房价上涨使这些家庭的房租等生活成本提高从而使其消费增加。另一方面房价上涨也可能导致租房者或潜在购房者放弃购房，转而进行“绝望消费”（杜莉等[1]，2013）。家庭结构及个体特征对家庭非居住性消费的影响与其对居住性消费的影响相似，即，家庭人口越多家庭消费越高，户主受教育水平越高，其家庭消费支出越高。另外从城乡分布来看，城镇家庭消费显著高于农村家庭，这可能与城市地区人口密集，各种商业活动比较活跃，在满足居民生活需求的同时促进了家庭的各项消费。

五、结论与政策建议

本文基于CHFS2011数据，分别运用条件分位数回归方法对住房及房价对家庭居住性消费和非居住性消费的影响进行了再估计，得出的结论是：（1）房价上涨一方面通过财富效应刺激消费，另一方面对于无房家庭而言，为了应付过高的生活成本或尽快积攒购房资金，房价上涨促使他们节衣缩食，增加储蓄，从而减少了相应的消费，从而表现为替代效应。两种效应相互作用下，财富效应占据主导地位，从而表现为房价上涨通过财富效应促进了家庭消费。具体地讲，在整个消费分布上，房价上涨对家庭居住性消费的影响随分位数的不断增加呈“U”型，而房价上涨对非居住性消费的影响随分位数的不断增加呈逐渐递减趋势。（2）相比于自有住房的家庭，房价上涨更多地表现为替代效应，即在其他条件不变的情况下，房价上涨促使租房者或潜在购房者放弃购房，转而进行“绝望消费”。（3）从家庭结构和个体特征来看，家庭人口、受教育水平是影响家庭消费的显著因素，家庭人口越多、个体受教育水平越高其消费支出越高，这可能是由于家庭人口的增多使家庭各项消费数量增加，而受教育水平越高的个体，其对生活质量的追求越高，因此消费需求增加。此外，城镇家庭消费水平高于农村家庭，这主要是因为城镇地区人口密集，各种商业活动比较活跃，在满足居民生活需求的同时促进了家庭的各项消费。

房地产业是国民经济的支柱产业，房价上涨通过财富效应和替代效应影响着家庭的消费行为，一方面房价上升促进了有房家庭的消费，同时房价上升又通过替代效应减少无房家庭消费，这使得房价调控政策陷入两难困境。基于以上分析，本文认为，首先，由于房价上涨对有房家庭和无房家庭消费存在差异性影响，因此应该在调控房价的同时，进一步完善和推进住房保障體系建设，特别是公共租赁房建设，以实现改善民生、居民“住有所居”的生活。其次，根据地区经济发展情况，制定有差别的房价调控政策，以防止房地产泡沫成为需求拉动型经济发展模式的障碍。第三，提高收入水平，缩小城乡收入差距，促进城乡消费水平协同发展。

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