“去库存”中的财务会计问题研究

杨一帆 何翕如 吴灵铭

摘 要：习近平总书记在中央财经领导小组会议中明确提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的举措。房地产行业作为国民经济的支柱行业，其健康发展不仅关乎人们的日常生活，更关乎经济运行的发展状况。本文回顾了美国、日本、俄罗斯、泰国出现的房价过高、产能过剩的状况，认为在房地产去库存中应当关注企业融资结构质量、资产负债结构等问题，并提出了相应的解决措施来帮助房地产企业顺利过渡供给侧改革。

关键词：去库存 融资方式 房地产行业

中图分类号：F275.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）03（c）-088-02

1 引言

2015年11月10日，习近平在中央领导小组会议上指出：“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率。”这是“供给侧改革”的首次提出。随后召开的中央经济工作会议上提出“去杠杆、降成本、去库存、去产能、补短板”为供给侧改革的五大任务。

随着城镇化的发展以及建设部对商品住房的扶持，人们倾向于投资房地产。国内房价不断上涨，房地产行业发展态势一片良好，不少大型企业纷纷转投房地产行业，比如光明集团、海尔集团、美的集团等其他领域的龙头企业。然而在过去的十多年中，房地产市场出现严重的利益失衡。地方政府的政绩需求、房地产开发商的具体利润空间，共同推动了房地产市场的火热发展。不断上涨的房地产价格既推进了这种无序开发的行为，也诱使全社会的各种投资投机者疯狂地追逐利润。一味地追求利润而不考虑市场的需求情况，使越来越多的住房难以销售出去。国家统计局公布的数据显示，2015年末待售面积最为严重的是商品住宅房，面积高达71853万平方米，房地产高库存问题亟待解决。

2 财务问题

2.1 会计信息不对称

房地产行业由于行业本身的独特性，会计信息不对称问题尤为突出。首先老百姓对于城市的规划不了解，很多情况下都是政府为了增加财政收入，硬性要求城市改造。开发商利用信息不对称，进行炒作哄抬房价，处于劣势地位的老百姓只能为信息的不对称买单。在“去库存”的大背景下，房地产企业将会对库存房的价格与用途做出一些重大调整，往往这些信息不会和盘托出。这种信息的缺失往往会使消费者消化库存的时候存在疑虑，不利于高库存的快速消化。

2.2 资产负债结构质量

对于房地产企业而言，企业的现金流量是一个企业最重要的支柱，一旦资金链断流，企业随时都可能面临破产的境地。据国家统计局数据显示，2016年9月房地产业土地成交价累计达5568.50亿元，累计增长13.3%。前期投资高、资金回收期长使企业不得不需要大量的资金来维持项目的正常进行，这样的行业特点使企业拥有很高的资产负债率。分析国家统计局披露的2009年～2014年房地产企业的资产负债结构，我国房地产行业年平均资产负债率高达75.3%（见表1）。靳明、杨广领认为房地产行业的短期负债比率将极大地影响企业的经营[1]。张玲、杜鏊等[2]运用变量因子的方法，认为外部环境因素对房地产行业资本结构有重大的影响。

中央为了解决高库存问题出台多种宽松的信贷政策来刺激需求，除了降低首付比例、提高贷款额度外，还通过放宽提取条件和使用范围、推行异地通贷、与商业贷款挂钩等措施来放宽宏观政策。一旦国家实施紧缩的货币政策，提高放贷要求，企业的整个资金结构就会被打乱，很有可能因为贷款不能及时还款，或是贷款没有及时下放影响整个企业的经营状况。

2.3 融资结构质量

据国家统计局公开数据显示，2014年房地产开发企业国内贷款21242.61亿元，贷款比例达17.41%，自筹资金50419.80亿元，占比41.33%（见表2）。自筹资金、国内贷款占据融资额的半壁江山。而我国90%以上的房地产开发企业均为中小企业，中小企业因规模小、信用额度低等劣势贷款额度远小于大型的房地产公司。再者大型的房地产公司可以通过IPO上市来募集资金，而中小企业達不到上市的要求，融资情况更为艰难。

刘旦认为目前，我国房地产行业间接融资中银行借款比重大。以银行信贷为主的融资方式不仅不利于房地产企业的发展，而且对金融体系、宏观经济都有不良的影响。一旦国家财政吃紧，采取紧缩的财政政策，房地产企业很容易出现资金流断链的情况。回顾2008年的美国金融危机，美国政府采取了宽松的货币政策，不断降低贷款利率，希望通过房地产来拉动经济，随着房贷公司的股价暴跌，持有债券的金融机构大面积亏损，从而影响到整个美国金融市场的崩盘。因此房地产行业的融资结构的合理程度将会影响到金融市场的发展状况。

2.4 成本核算

房地产企业确认收入要根据不同类型的建筑来区分。住宅建筑必须等客户入住，即主要风险转移时，才能确认为销售收入，而商用写字楼一般在签订销售合同时即可确认销售收入。房地产企业在确认收入的同时才能结转成本。房地产本身的成本核算期长，结转成本的时候容易因为间隔时间过长而造成成本计量不实的情况。

我国目前房地产行业的高库存决定销售的过程中期房与现房一同销售的模式，这种混合销售容易产生间接成本分配不准确的现象，影响成本核算的准确性，从而无法正确计算企业的生产成本、营业利润等相关财务数据。

2.5 现金流的控制

去库存的改革背景下，中央放松了信贷标准，使消费者更多地涌入房地产市场，房地产成交额上涨。根据国家统计局公布的数据，2014年房地产销售额156535.68亿元，平均每天可达434.821亿元，大额的交易将会给房地产企业注入大量的现金。同时每天往来的原材料购进、支付的工程款，都涉及到现金。房地产企业一旦疏于对现金的把控，就会出现现金流短缺的现象，造成企业的财务危机。杨镇、郝晨[4]通过对上市公司的实证研究，认为企业拥有的自由现金流量越多，越容易发生过度投资。因此如何确定留存在企业日常经营中的自由现金也是房地产企业需要深思的问题。

3 对策与建议

3.1 完善市场监督机制，增加或有事项的披露

要想真正地解决房地产行业的会计信息不对称现象，一方面要完善市场监督机制。证监部、房管局等部门以自己的服务范围为视角，全方面的审核房地产市场信息，提高房地产市场信息的准确度。另一方面房地产企业增加或有事项的披露，这样不仅可以提高房地产企业的信息透明度，降低住房风险，而且便于投资决策者更加详细地了解企业的经营状况，做出正确的投资决策，保障自身的权益。只有房地产市场信息更透明、更可靠才能更好地帮助房地产企业在供给侧改革背景下解决高库存的状况。

3.2 提高会计人员素质

会计人员作为会计信息的生产者，其专业素养的高低直接决定了会计信息的质量优劣。房地产具有项目工程浩大、日常经营活动复杂等特点，这给会计人员制造出不小的挑战。房地产企业应当积极推进会计人员的继续教育，结合定期考核制度，让会计人员的专业素质能力紧跟行业的最新要求，提供高质量的会计信息。同时企业应加强会计人员的职业素养的教育。房地产企业涉及金额巨大，会计人员一旦徇私舞弊都将会给企业带来灭顶的灾难。培养一些具有创新能力的综合型会计人才，帮助房地产企业进行准确的战略选择。

3.3 拓宽融资途径，优化资本结构

拓宽融资渠道首先要加强相关的法律建设，完善证券市场。對于融资情况更难的中小企业应当加强与大型企业的合作，依托大型企业的融资渠道来达成自身的融资目的，资源共享，风险共担，降低建筑成本。其次可以成立房地产发展基金，对企业信用高、项目绩效佳的企业进行借款投资，力求共同受益。

3.4 规范成本核算流程

房地产行业要想准确地核算成本，必须要依赖一套规范、严谨的核算流程。明确成本核算的对象，根据每一个项目的建设工期、项目地点、施工团队等特点来划分不同的成本核算对象。分开核算直接成本与间接成本，将两类成本与预算计划进行对比，不断调整项目的进展方案。加强对不同类型成本中细节的分类，保证会计人员在面对不同的日常业务时有一个明确的界定标准，做到笔笔精确。

4 结语

房地产行业作为国民经济的支柱行业，库存过高不仅影响了其自身行业的发展，同时房地产行业的上下游行业如钢铁行业、水泥行业均出现了产能过剩的状况，不少企业已成为“僵尸企业”，“去库存”刻不容缓。房地产行业单一的融资结构、过高的资产负债率都有可能成为房地产企业在“去库存”改革中的障碍。房地产行业应当规范相关的法律法规，规范房价的制定机制，促使房地产行业平稳地消化过剩的产能。对房地产企业而言，加强企业成本管理、提高会计人员的专业素养使企业在供给侧改革的背景下保持良好的发展势头。

参考文献

[1] 靳明，杨广领.房地产上市公司资本结构的影响因素分析[J].财经论丛（浙江财经大学学报），2008，140（6）.

[2] 张玲，杜鏊，任贺.外部环境因素对房地产行业资本结构的影响[J].经济问题，2012（1）.

[3] 刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融， 2011（7）.