智能租房管家

周欣

几年前，在贾景阔的印象中，二房东还是一个“不受人待见”的职业。当时他在上海松江区做了3年的二房东生意，手握100套以上的房源。但那个时候，代理转租属于违法行为，像贾景阔这样的二房东大都单打独斗，以群租房为主要业务。在很长一段时间内，整个租房市场都处于混乱无序的状态。

这个局面从2015年开始有所改变。一方面，品牌公寓陆续诞生，再加上政府支持，无论短租还是长租市场，“职业房东”成为一个批量存在的群体，长租公寓市场需求旺盛，全国约有7600万多套闲置房，其中43.8万套为长租公寓，整个市场大约有1.4亿名的年轻租房需求者，以及几百万名公寓出租从业者。

2015年11月，贾景阔和朋友一起创立了“闲猫公寓”。当房源由100间增至300间时，他明显感受到个体运营的局限性。传统中小二房东的工作流程大致上是先找业主拿房，拿房后装修，装修后出租，后续再提供包括保洁、维修在内的租后服务。在管理房源和租客的过程中，他自己得包揽整个流程，比如买建材装修、配备家电等。

在公寓管理系统市场，现有的创业公司提供了PMS、SaaS、软硬件一体系统等管理服务，它们帮助职业房东销售集中式管理，或是将产品和智能门锁系統软硬结合的管理系统。水滴管家创始人冯玉光认为，在供小于需的租房市场，帮助职业房东扩大用户规模是水滴管家的核心业务，因此在提供基本流程服务之外，水滴管家更侧重于财务分析。

创立闲猫公寓以后，贾景阔迫切需要智能化管理公寓的系统工具，在一些二房东朋友的推荐下，去年团队开始使用水滴管家。在这款应用内，职业房东可以在前期录入有意租房的租客信息，再将其分配给公寓管理团队的一名管家，由他负责带看房源、跟踪后续进度等事宜。到了后期，管家可以联系租户，完成日常催租、联系房东、账单缴付等工作。此外，空房数、入住率、退租率等相关数据，都记录在平台系统中。

除了管理功能，根据每一位职业房东的管理数据，水滴管家尝试进入供应链金融，比如提供类似支付租金、装修采购、收取房租等经营环节的金融服务支持。目前，水滴管家的业务覆盖全国80多个城市，注册用户超过6500家，其中付费用户在160家以上。去年，这家公司拿到了600万元的天使轮融资，但没有透露投资人信 息。

在冯玉光来，对大量租客的日常管理是中小职业房东面临的困难。这类二房东主要是夫妻、亲戚或小于10人左右的团队，手上拥有几十间到几百间房源不等。他们将房子区隔出单间，以群租房获取盈利。当房间数量积累到上百间之后，像贾景阔这样的职业房东如果还用传统的手工记账方式，很难管理内部经营账单、资金流转等问题。

在使用了水滴管家一段时间后，贾景阔表示闲猫公寓用得最多的功能是业主帐单、租客帐单和房源管理。在这之前，这些业务都由公寓内部的财务人员负责，要么以手工记账为主，要么采用Excel表格，但这不可避免地会出现一些人为造成的疏忽。

“最可怕的是你不知道他交没交租，因为房子那么多，你很有可能会漏记一个。”闲猫公寓售后负责人张凯说道。现在，他们只需录入业主合同、租客合同、房源等信息，水滴管家后台系统就可以自动得出入住率、退租率等一系列数据，系统也会及时推送退租、收账等待办事项。

水滴管家的主要服务对象是职业房东，他们掌握的房源通常在1000间以内。这个行业有一个特点：大部分中小职业房东都赚钱，他们不需要快速扩张，现金流也比较充沛，比如闲猫公寓，整个公司目前也就10个人左右。但对于一些规模较大的职业房东来说，一旦房源规模超过1000间，随着拿房、管理以及人员等各方面成本的增加，他们很难在短期内实现盈利。

在水滴管家最初的测试版本中，团队在功能设计上加入了大量的管理功能，比如日历提醒、智能催租、分类查询、按需搜索、轻松查询等。同时，团队也在思考怎样让职业房东的房间快速租出去，以盘活其资金周转。为了解决这个问题，水滴管家和58品牌公寓完成了数据对接，把每个房源都打上标签，再分发到58同城、安居客等垂直租房平台，以此节约多平台发帖、交流、切换的时间成本。

冯玉光认为水滴管家不能只做工具类的管理系统，在他看来，公寓租约具有稳定的现金流和高行业毛利。“2014年的品质公寓加起来占不到5%的市场份额，但职业房东出租率在95%以上，这些数字说明了什么？说明在一个供小于需的市场里，扩大再生产是赚钱最为重要的方式。”不过，当时大多数职业二房东以手工记账为主，财务不透明，管理不规范，因此金融机构无法对他们做风险评估、风险管控，也就不会借钱给他们。

2015年下半年，团队在第一个测试版本的SaaS系统内，加入了房源、合同、财务、数据分析等核心功能。但冯玉光考虑之后，删除了大部分功能。他认为职业房东的需求正好处在个人租户和大型中介之间—个人租户掌握用户量小，没必要推广管理软件，而中介机构内部更需要的是将OA、CRM与客户管理打通的系统。到后期，团队删减了大部分功能后，围绕好学易用和角色场景化重新设计了功能。比如对合同录入的设置，在冯玉光看来，全国各地合同方式都不同，如何找到一个可以兼容的功能设计，成了产品设计考虑最多的问题。之后团队想到采用分段录入合同—当房东录入租客信息的时候，不一定要一次性在合同里录入完成，可以用不同的产品录入。通过这些方式，水滴管家将合同录入时间由15分钟以上缩短到了3分钟左右。

为了更好地管控房源，水滴管家在今年年初推出了智能电表和门锁两大硬件业务。从过去来看，一套房子只有一个电表，电费一般按照房间总数或人数均摊。水滴管家可以为每个房间安装智能电表，这样的好处在于如果有租客拖欠账单，那么他的房间就会自动断电。此外，智能门锁可以实时监控房子的开关状况，判断是否有人入住，通过租金合同与门锁的绑定，能更好地管理租客、记录数据。

不过，水滴管家联合创始人田浩透露目前水滴管家的硬件业务并不盈利。他表示，水滴管家做电表和门锁是为了给金融业务做铺垫。基于SaaS系统，在职业房东经营过程中会不断记录大量的真实数据和经营动态，比如职业房东房源数量、租客数量、每月租金收缴程度，以评估业主经营数据、流水来往、偿还能力等指标，水滴管家在这条产业链上的职能相当于为信贷机构提供了征信数据。

在水滴管家平台上，金融产品主要分为两类，一类是针对职业房东的个人金融贷款，另一类是为租户方面引入的房租分期产品。在对职业房东的贷款上，水滴管家的审核门槛是房源数在100间以上、使用付费系统的职业房东才有借款资质，除此之外，平台还要分析职业房东的后台数据，确认其还贷能力，才能决定最终放款与否。

在商业化尝试上，从今年3月开始，拥有100间房源以下的职业房东仍可免费使用水滴管家系统，但拥有100间房源以上的职业房东，则需要每年要交4999元的费用。冯玉光透露，SaaS系统和金融服务是水滴管家两个主要盈利方向。接下来，水滴管家将推出营销模块，对接更多租房平台，完善一键出房的用户体验。