建筑工程项目成本控制案例浅析

0 引言

建筑工程项目的成本控制对开发建设企业影响重大，应根据建筑项目的建设特点，从建筑工程实施的每个阶段进行分析，使其形成一个成本控制的管理体系。本文将结合笔者在工作中的实际案例，分别从项目决策、项目设计、合同条款约定及材料设备采购、施工现场管理、品牌建设与市场行销等五个方面，解析建筑工程项目成本控制的相关要点。

1 项目决策

一个建筑工程项目从“项建书”的编制开始，就影响着建设的投资成本。通过“招、拍、挂”的方式取得建设用地，其用地性质明确，必须进行市场分析。

房地产开发商在一个建筑项目其用地性质确定后，如何根据市场需求对其进行建设标准的定位，这将对房地产开发商以后的工程成本及收益产生很大的影响。笔者认为，要正确进行项目的建设标准定位，首先应该考虑建筑项目的体量、所处的周边环境、今后所面对的客户群体和整个建筑市场的发展趋势等四大要素。我们可以看看以下两个案例。

1.1 案例一

某办公楼项目总建筑面积约为60 000m2，地处浦东新区竹园商务楼区域。从该区域建设规划分析，今后必将形成竹园地区高档商务楼的群体气势，且与小陆家嘴商贸区相邻。该项目在2002年下半年立项启动，当时正是上海作为金融中心，经济开始飞速发展的时期，商务办公楼市场开始复苏。从各个方面综合分析，将该办公楼项目建设定位为5A甲级智能化写字楼。作为竹园地区又一标志性建筑，将面向客户群体定位为世界500强的境外跨国公司和国内外金融企业（图1～4）。当时初步预测项目建成后若全部出租经营，8～10年可收回5亿元全部投资成本。该项目自2006年下半年交付使用，根据实际租赁情况，仅5年就收回了全部投资成本。可以说，这是一个非常有远见的投资决策。

1.2 案例二

某住宅项目总建筑面积约为140 000m2，为古北二期住宅小区之一。90年代末，古北一期住宅小区已成为韩国、日本等东南亚国家和中国香港、中国澳门和中国台湾地区的商贸人士集居地。因此，该项目在2002年初开发建设初期，就根据项目所处的特殊地理位置、居住环境及整个房产市场的发展趋势，对项目的建设定位不断调整，最终将项目定位为面向境内外高档人士入住的精装修高档住宅小区（图5～8）。这在当时是一个非常超前的举动，具有开拓性的投资决策。建造精装修高档住宅小区在当时尚处于摸索尝试阶段，如此大的建设规模还不多见。由于正确的市场分析及合理的定位，该项目自2004年底开始预售后，其销售价格不断攀升，并且始终领先于区域内周边楼盘，由此而获得了近100%的投资收益。

图1 浦东办公楼项目效果图

图2 浦东办公楼项目大堂

图3 浦东办公楼项目电梯厅

图4 浦东办公楼项目办公区域

图5 古北二期住宅小区鸟瞰图

图6 古北二期住宅小区外立面效果图

图7 古北二期住宅卧室效果图

图8 古北二期住宅餐厅效果图

2 项目设计

长久以来，人们普遍认为：对于建筑工程项目的造价控制，主要是在施工阶段，而忽视了对建筑工程项目前期的投资决策和设计阶段的成本控制。这必然会导致项目成本难以得到有效控制。有统计资料表明，在建筑工程项目成本控制中，施工开始后，充其量只能对投资造成20%左右的影响，而在项目决策和项目设计阶段，影响造价的可能性达70%～90%。

如何根据建筑项目的市场定位来确定项目的建筑设计，这将对工程成本产生直接影响。简单地说，主要把握以下两方面内容。

2.1 把握建筑项目的设计标准

在一个建筑项目的设计阶段，其设计标准应该始终把握所要表现的建筑风格和项目本身的市场定位，对建筑所需要的机电设备如电梯、暖通、强弱电等系统及其设备，进行合理的设计配置，对平面布置和室内外装潢风格的设计标准必须符合项目本身的定位。

如上述案例一的办公楼项目，定位为5A甲级智能化建筑写字楼，再结合周边建筑物的建筑风格，确定其设计标准。

（1）外立面玻璃幕墙选用单元式幕墙结构，相比框架式幕墙结构，其造价约增加20%，但幕墙的整体性、气密性、受力体系及其施工周期、工效和建筑品质等均有较大的提高。

（2）根据电梯流量分析设计为8+1配置，其载重（1 350kg）、速度（2.5～4m/s）及平均等电梯时间（＜30s）等技术参数设计标准均与项目的5A甲级智能化建筑定位相匹配。

（3）中央空调采用VAV变风量变静压系统，能使工作环境和人体舒适度达到最佳状态。对于这类系统，国内能完全达到设计要求的成功案例为数不多。但本项目的VAV中央空调系统作为上大教授和现代设计集团暖通工程设计专家的科研项目进行合作设计，并作为专题评审项目，从实际使用后系统运行的数据测试看，基本达到了设计技术要求，使本项目的品质超过了相同等级的办公楼。

2.2 把握设计的合理性

在建筑项目的设计阶段，无论是建筑设计，还是结构设计，首先必须做到设计的合理性。建筑设计中，除了对外立面有基本要求外，其建筑平面的布置也非常重要，直接影响到建筑的得房率和平面布局的合理性；而结构设计的合理与否，则会对建造成本产生非常大的影响。

如上述案例一办公楼原结构设计施工图中，底层大堂的独立柱截面尺寸为1 200mm×1 600mm，位于大堂中内侧位置，不仅影响视觉，还减少了大堂的有效空间，同时增加了工程造价，影响建筑品质。为此，有关专家对工程的结构设计进行计算复核，进一步优化设计，将大堂独立柱截面改为1 000mm×1 300mm，大大改善了整个大堂的视觉效果，增加了有效面积，并提高了建筑品质；同时，也使标准层的独立柱截面相应减小，有利于办公区域的分隔。仅此一项设计优化措施就降低了工程造价约100多万元，还未计算所增加的有效面积价值和提高建筑品质所带来的无形价值。

3 合同条款约定及材料设备采购

3.1 合同条款约定

在工程招标文件中，确定与成本相关的合同条款主要包含工期、计价依据、付款方式、质量和质保期。

（1）工期的约定首先应该强调工期安排的合理性，既不能抢进度而影响工程施工质量和施工安全；也不能不讲工效，疏于管理，成为拖拉工程，增加项目建设的财务成本，降低项目投资的回报收益。

（2）工程造价的计价依据与工程成本的控制有着非常大的直接影响。工程造价所套用的定额版本是按要求约定的，但其中相关费率的计算取值、设备材料的报价和供应方式、工程措施费等的约定，可经过工程招标竞争的方式来优选，通过竞争才能使工程质量、进度和成本控制得到有效保证。

（3）工程款支付方式的确定是否合理也会影响工程成本的控制。若选择的施工企业规模较大，企业信誉较好，其自行采购建筑材料的能力就强，就能使房产开发商避免工程款支付的风险，同时也能减少项目的财务费用支出。

（4）工程质量保证金的约定是对工程质量和工程成本控制的有效保证，可避免许多不必要的费用发生，也是对施工承包商的施工过程和竣工后采取的质量监督措施。

一个项目的主体建筑施工承包合同通常与装潢项目施工承包合同的相关条款约定存在较大的差异。首先，在工期安排时，主体结构考虑的主要是混凝土28d的强化周期，这是比较确定的；而装潢工程中的木饰面装饰和油漆工序不仅需要考虑其装饰基层及空气的干湿度，更强调各工种间的搭接和穿插配合及成品保护，必须加强施工管理。其次，两者在支付工程款的方式上也有所不同，土建材料的供货特点是量大品种少，价格相对比较稳定；而装饰材料是量小品种多，价格变化相对较大。因此，最好根据项目不同阶段签订相应合同。

3.2 材料设备采购和选用标准对工程成本的影响

工程造价与装饰材料质量相互间存在着既矛盾又统一的辩证关系。如何在价格得到有效控制的前提下，使其所采购的材料质量、品牌得到最大的提高，这是我们需要研究和探讨的问题所在。比如，在装潢工程中普遍使用的大理石铺张材料，就涉及原材料产地、材料饰面和加工工艺的质量要求与价格的关系。大理石作为一种天然材料，其饰面存在少量裂纹或杂质那是必然的；况且，在一座矿山中，同一块矿石开采出来的大理石毛板，由于所处的高度不同，其感受的日照、湿度和风化程度也不相同，使得毛板（1 400mm×2 800mm）的上半段和下半段存在明显色差。在装潢工程中选用大理石作为铺张材料，就是为了追求这种天然感觉，感受天然材料的质地，这也是天然大理石与人造铺张材料的主要差别所在。然而，由于人们对大理石材料质量评判标准了解不够，或欣赏的品味不同，因此，对其“性价比”的认识存在较大差异；而相同质量不同品种的大理石，由于开采量的限制和使用的广泛性所带来的不协调，造成供不应求的供求关系，这就使得某些品种的大理石价格居高不下。

4 施工现场管理

建筑工程施工是对建筑设计图纸的具体实施过程。加强施工现场的管理是保证工程施工质量和控制项目成本的基本要求，也是确保施工承包合同顺利实施的根本保证。因此，必须加强以下几方面的现场施工管理。

（1）编制一套科学、规范、合理的施工组织设计。

（2）建立一套严格的施工现场管理制度和施工操作要求，严禁发生建筑材料的浪费现象，认真做到工作面的落手清。

（3）加强各道施工工序及各工种间的配合和协调，避免返工现象的发生。

（4）加强文明施工和安全施工的意识，消除施工安全隐患。

（5）加强施工监理，完善施工质量、安全的监督机制，使施工质量、安全得到根本保证。

（6）重视项目成本管理，严格控制施工现场的工作量签证手续。

（7）制定和完善施工现场签证管理制度。

5 品牌建设与市场行销

随着房地产业的快速发展，房地产企业数量成倍增长，市场竞争日益激烈；而政府对房地产宏观调控力度的不断加大，使得房地产行业面临新一轮“洗牌”。纵观国内外商品市场的竞争，已从产品的价格竞争、产品竞争逐渐走向品牌竞争。房地产企业要在这种市场环境中求得生存，必须加强品牌建设与市场行销。

建筑工程项目作为一项比较大的固定资产投资行为，追求的必然是其利润的最大化。但是，建设成本的投入与其利润的产出不一定是成正比的，这就涉及到投资策略的正确性和投资管理的科学性。投入与产出两者之间存在着一定的辩证关系。我们必须认识到，投资不能只追求其有形资金的产出，而忽略了其无形资产的存在。长期以来的传统观念往往对后者没有引起足够的重视，这是一种短期的观念和行为。建筑产品作为一种可以流通的商品，就必然会有一定的品牌价值。但是，任何一种商品在其初始阶段，一般只具有流通价值外，而不具有任何无形的品牌价值，即商品的无形资产。因此，为了建立商品的品牌价值，就需要投入一定的成本和时间，用心去感觉、去体会、去比较。

（1）企业品牌是一个企业的精神、品位和格调，能显示出企业在长期经营发展中逐步形成的一种文化。如今经济全球化的趋势愈发明显，市场竞争也日益激烈。房地产企业将面临更多机会，同时也会遇到更大挑战。我国许多知名企业都有着几十年发展历史和深厚文化底蕴，经过对企业优秀文化元素的挖掘、提炼与总结，并对自身文化进行创新与提升，就能不断提高其企业品牌的广度、深度和力度，打造出高质量的企业品牌。这是目前我国许多房地产企业的当务之急。一个真正的优秀品牌，能将企业品牌的理念传递给消费者，让消费者获得一种心理感受、心理认同和精神价值；同时，通过创新而形成先进的、富有特色的企业文化体系，使企业的品牌更具有意蕴和韵味，从而提升品牌的知名度、美誉度和忠诚度。如万科和万达，这两家企业都是经过30多年的发展，才成为国内领先的房地产开发商，创立了各自的企业品牌.

（2）产品品牌是一种产品的识别标志，是一种精神象征和价值理念，也是优质产品的集中体现。培育和发展产品品牌的过程也是不断创新的过程。我们在建筑项目中采用了优质品牌产品，必然有助于提升项目的品质，但我们同时也要关注主体工程的施工质量，预防建筑工程中常见的质量通病。特别是在选用室内装饰材料时，要重视材料的环保性能，使我们的施工质量和辅助材料能与品牌产品和品牌设备相匹配，从而使建筑项目整体品质得到提升。比如，在案例一项目中，选用了美国品牌的“YORK”冷冻机组、德国品牌的进口“LOOS”锅炉及美国品牌的进口“OTIS”电梯等等；在案例二项目中选用了美国品牌的进口“雷力士”热水炉、日本品牌的进口“三菱”电梯、德国品牌的进口“旭格”门窗和橱柜，以及原材料产于泰国的柚木制品等等。产品品牌的提升意味着投资成本的增加，或许人们一时之间还感觉不到，但在以后的使用中，一定能体会到优质品牌产品所带来的感受。也可能在以后的工作和生活中，通过对不同产品的比较，会体会到品牌产品所带来的一种深厚的、质的享受。假若降低其中部分产品的品牌，可能暂时会节约一些成本，或许对办公楼的租售价格和住宅的销售价格不会受到很大影响，但却可能使我们错失建立楼盘品牌的机会，对今后所开发楼盘的无形资产带来极大的损失，就难以真正建立起长远的品牌战略。

（3）管理品牌。在建筑行业，无论是开发商，还是建筑商，面对一个建筑项目，由于资金投入大、建造周期长、涉及面广、政策性强、技术要求高，就必须组建一个综合能力非常强的管理团队。对前期策划、规划设计、施工管理等各个阶段进行科学管理，通过制定一套规范的管理制度，形成一个符合实际的管理体系，做到团队精炼，工作效益高，从而降低项目管理成本。只有通过专业团队的科学管理，不断建造出为市场所接受和认可的优质建筑产品，才能逐步建立一个团队的管理品牌。

（4）如何选用一个好的市场行销方法,是每个行业都在认真思索的问题。对于房地产行业，房产开发商首先应该从观念上和方法上将房产销售转变为房产营销。在实际工作中，通过不断学习和总结，建立一个符合市场实际的营销新概念，即房地产开发全过程营销，使房产营销的理念贯穿于房地产项目决策、设计、施工和销售整个过程。这就要求房产开发商在具体的项目决策阶段就必须引进一个专业的房地产营销策划公司，制定一个具体建筑项目的投资决策、市场定位、规划设计及销售策划方案等整体行销计划，真正做到“以销定产”，使建造的房产更具有市场竞争力，为消费者所接受，从而取得更好的投资收益。

6 结语

通过品牌建设，把品牌作为核心竞争力，能为企业带来长期持久的利润，这已成为当今企业决胜未来的经营战略。创建品牌要有正确的理念和良好的企业文化支撑，这样才能较快地建立品牌，得到市场的认可和追捧，获得品牌价值。同时，我们可以根据建筑项目的实施程序和阶段特点，在项目决策、项目设计、合同条款约定及材料设备采购、施工现场管理、品牌建设与市场行销等各主要阶段，分别采取符合实际的科学管理方法，以达到对建筑工程项目成本进行管理和控制的目标，使项目行销取得最大利润。