地役权与相邻关系有哪些区别

某市登记机构询问：《不动产登记操作规范（试行）》13.1.1规定：因用水、排水、通行利用他人不动产以及铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管线、架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的，当事人可以申请地役权首次登记。那么，多层或高层住宅各楼层之间也存在着因用水和排水利用他人不动产的情形，这是否也是地役权？我单位有人认为这是相邻关系而非地役权。因地役权和相邻关系都是以他人的不动产为自己的不动产提供便利，登记机构应该如何来进行区分？此外，小区内的消防水管、工厂的输油管线及建筑物上的广告牌是否都要进行地役权登记？

金绍达：地役权是依照合同设立的（我国台湾地区规定地役权可以以时效取得，而《物权法》第一百五十七条规定了“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同”）、为需役地而存在于他人不动产上的物权，是以他人不动产为自己的不动产提供便利为内容。以上这几个特点缺一不可，否则就不是地役权。如：消防单位敷设消防水管是为了保护社会公众利益，工厂敷设输油管线是为了维持正常的生产，绝大多数并不是为了特定的不动产的方便。建筑物上的广告牌则基本上是用来宣传某一事项，只有极少数的广告牌是为了特定的不动产的方便或使特定的不动产获得更大的效益而设置。楼层之间的用水、排水关系并不需要设定地役权，这种权利和义务关系应当用相邻关系来调整。

相邻关系是不动产的相邻各方因行使所有权或是用益物权而产生的权利义务关系。相邻关系与地役权从表面上看有类似的地方，都是以他人的不动产为自己的不动产提供便利，但两者有着明显的区别：

一、相邻关系是对不动产所有权内容的扩张或限制，这种权利义务关系是法定的。是法律要求一方必须要为另一方提供便利，以维护正常生产或生活的最低需要。而地役权是通过利用他人的不动产来使自己的不动产获得更大的效益，所以一些学者把地役权称为“奢侈性的需求”。

二、相邻关系并不是独立的权利，而地役权是独立的权利。

三、相邻关系的成立及对抗第三人毋须进行登记，而地役权虽然按 《物权法》规定未經登记即可生效，但 《物权法》同时规定了地役权未经登记，不得对抗第三人。

四、相邻关系所产生的权利义务关系不因当事人的意愿而得失及变更，所以毋须用合同设立，而地役权因当事人的意愿而取得，应当依照合同设立。

多层及高层住宅楼层之间的用水、排水是正常生活的最低需要，其权利义务关系不因当事人的意愿而得失或变更，因此应当用相邻关系来调整。

我国现行的不动产登记制度并不强制权利人申请，《物权法》还规定了地役权毋须经登记生效。即或当事人设定了地役权，是否申请不动产登记也应当由其自行决定。在现阶段，由于社会公众对地役权的认知程度尚有一定限度，在实践中地役权还很少见。所以，在工作中要注意把地役权与相邻关系进行区分。

陈品禄/责任编辑