物业管理中的法律关系辨析

摘要：准确把握物业管理法律关系的构成要素是妥善处理物业管理法律关系，解决物业纠纷的关键。区分了物业管理法律关系的主客体及内容，针对目前物业管理法律关系各要素存在的诸多问题进行分析，并对我国物业管理法律关系的调整以及物业管理法律制度的完善提出了几点可行建议。

关键词：物业管理法律关系，权利义务，建筑物区分所有权，纠纷解决方式，合作

中图分类号：D922.181 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）07-0074-80 收稿日期：2015-06-08

由于物业管理法律关系错综复杂，尤其是与建筑物区分所有权、物业服务合同等新型法律问题密切相关，物业纠纷已经成为制约物业管理有序发展的困境。本文通过对物业管理法律关系的分析，针对其中存在的若干问题进行路径选择思考，以期对物业纠纷的解决和预防有所裨益。

1 物业管理法律关系的构成要素分析

物业管理法律关系包括三个要素，即主体、内容和客体。简单来说，物业管理法律关系的主体应当是业主与物业服务企业。但是由于在前期物业管理中，房地产开发企业作为业主的代言人，代替业主行使了诸如选聘物业服务企业、制定临时业主规约、与物业服务企业签订前期物业管理合同等权利。因此，物业管理法律关系的主体应当包括物业服务企业、业主（或物业使用人）以及房地产开发企业。在前期物业管理合同终止后，物业管理法律关系的主体则主要是业主与物业服务企业二者。诸如业主委员会、房地产行政主管部门等从严格意义上说都不是物业管理法律关系的主体。

物业管理法律关系的内容是物业管理各主体之间的权利与义务关系。具体来讲，就是业主作为物业的所有权人，依法享有按照物业服务合同约定接受服务的权利，并承担按时缴纳物业费以及对物业服务企业的职责行为予以配合的义务。而物业服务企业则负有按照合同约定提供质价相符的服务义务，并享有通过物业管理行为获得商业利润的权利。

物业管理法律关系的客体主要包括两类，一个是物，即物业，在物业管理法律关系中具体指小区业主依法享有的物业建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。二是行为，即物业管理中各方主体的活动，比如物业服务企业提供的服务、业主参与物业管理的行为等。

在以上物业管理的法律关系中存在着诸多问题，成为引发大量物业纠纷的缘由，现针对目前存在的几个主要问题进行分析。

2 物业管理法律关系中存在的若干问题

2.1 物业管理法律关系主体存在的问题

2.1.1 认定物业管理法律关系的主体范围过大

物业管理法律关系是一种平等主体之间形成的民事法律关系。目前对物业管理法律关系的主体认定范围过大，一个错误的观念盛行，认为物业服务企业、业主、房地产开发商、房地产行政主管部门，甚至是与物业服务企业有业务往来的企业都可能成为物业管理法律关系的主体。这种观念无疑夸大了主体的范围。实际上，如前文所述，物业管理法律关系的主体在前期物业管理中是房地产开发企业和物业服务企业；前期物业管理合同终止后，其主体只能是业主和物业服务企业。夸大主体范围的做法会给厘清物业管理法律关系，解决物业纠纷带来混乱。

2.1.2 业主委员会没有独立的诉讼主体资格

目前，我国法律并未赋予业主委员会诉讼主体资格，尽管《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，但是这并不意味着业主委员会就成了物业合同的主体。在物业管理法律关系中，必须有适格的主体。业主、物业使用人、房地产开发商、物业服务企业等都可以成为物业管理法律关系的主体，但是业主委员会的诉讼主体资格问题一直处于学界争论阶段。有学者认为业主委员会属于民事主体中的“其他组织”，有学者则认为它既不是法人也不是其他组织。这一问题的悬而未决，不仅造成业主委员会无法以独立诉讼主体参与诉讼，给业主权益的维护增加了难度，而且也不利于业主自治的有效实现。

2.1.3 业主自治的集体行动难题

业主是物业管理法律关系的最直接主体。业主对物业管理的参与既可以是个人方式，也可以是集体方式。但就实际效果而言，业主自治是加强业主作为物业管理法律关系主体的凝聚力，提升物业管理实效的重要途径。然而业主自治面临着集体行动的难题，往往导致业主间及与物业公司之间纠纷的出现，最终削弱物业管理的实际效果。

业主在物业管理中缺位是一个普遍现象。业主大会是业主参与物业管理的自治组织，也是业主维护自身权益的最重要媒介。然而很多小区专有部分已经交付完毕多年，仍未成立业主大会。虽然业主大会不具备物业管理法律关系主体资格，但是其代表业主利益参与物业管理的重要作用不可忽视。然而，要成立业主大会实现业主自治并非易事，它需要业主采取集体行动。尽管共同利益的存在使集体行动成为可能，但无论是在业主自治问题上，还是在集体维权问题上，进行合作都是困难的。对此，运用经济学的集体行动理论来分析能更好地解释这一问题。业主们都希望实现个人利益的最大化。虽然他们知道合作能达到最优结果，但是“一个具有共同利益的群体，并不一定会为实现这个共同利益采取集体行动”。个人的理性行为往往无法产生集体或社会的理性结果。业主们要么过于关注自身利益，要么对集体利益选择漠视，怠于在集体行动中积极作为。因此，业主们要通过集体行动参与物业管理实现业主自治是极困难的。尤其是业主内部之间在面临利益选择时容易陷入囚徒困境，业主之间很难形成攻守同盟。而且由于业主们集体行动的成果具有公共性，所有的业主都能从中受益，包括那些没有分担集体行动成本的成员。因此，在业主维权过程中普遍存在搭便车行为。于是，集体行动的难题直接导致业主维权行动搁浅。从而使业主们处于松散状态，无法形成强有力的整体力量。

2.2 物业管理法律关系中客体存在的问题

如前文所述，物业管理法律关系的客体包括两个方面，一是物业，包括物业的建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。二是各主体的行为，例如物业服务企业的服务行为、业主对物业所有权的行使等。目前，对于客体引发的争议主要源于对建筑物区分所有权权属不明。

建筑物区分所有权是解决客体纠纷的重要法律依据。近年来，多层或高层建筑大量兴起，而《物权法》对建筑物区分所有权的法律规定并不详尽。因此，在权利归属和利益分配上极易产生混乱，相应的矛盾纠纷也日益增多。早在欧洲中世纪时，就由于《日耳曼》法对建筑物区分所有权规定的缺失，引发了大量纠纷，以至于这种区分所有建筑物住宅被称为“纠纷住宅”。由此可见，详尽完善的建筑物区分所有权法律规范对物业管理是至关重要的。

2.2.1 权属不明引发纠纷不断——以小区车位权属纠纷为例

由于对建筑物区分所有权规定不明确，引发了大量物业纠纷。在此以小区车位权属纠纷为例进行分析。业主对其建筑物专有部分所负载的土地使用权享有完全所有权；对于小区内公用建筑面积享有共有权。那么对于小区地下车位的权属应该如何认定呢？依据《物权法》第七十四条规定，地上小区车位所占建设用地属于共有部分。然而对于地下车位的归属却存在空白。另外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物规划占地属于业主专有，但是地下车库所占占地应该属于专有部分还是共有部分，此法未予明确。《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。但这种权利具体如何设定和登记，《物权法》中并未明确说明，只是规定“新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。因此，在物业公司并未另行取得地下停车场占地的土地使用权时，该地下土地的使用权到底归谁所有，业主与物业公司双方存在极大分歧。由于目前对此存在立法空白，因此开发商一般都没有另行购买地下车位占地的土地使用权。那么物业公司在受聘后对于地下车位的经营使用权就受到了业主的质疑。业主往往主张其享有建筑物专有部分的地下土地使用权，因此，物业公司不能完全按照市场价格对业主征收地下停车场使用费；相反的，物业公司则认为业主的建设用地使用权不涉及地下部分。现实中，对于地下空间，由于缺乏明确的法律规定，不但影响了其开发利用，也成为物业纠纷的重灾区。

2.2.2 相邻权纠纷

业主享有相邻使用权。由于各个专有部分同属于一个整体单位的建筑物，业主是相邻关系。基于这种相邻关系，每个业主对其专有部分的所有权必须受到限制或约束。对此《物权法》第七十一条进行了限制规定，即对于业主因正常需要使用、修缮、改良其专有部分而涉及相邻权使用的，相邻业主负有容忍义务。如果业主对专有部分不当使用，例如改建、修缮专有部分可能危及整栋建筑物安全或者扰乱整栋建筑物内环境的安宁、整洁时，相邻业主或管理人有权要求其立即停止侵害。但是对此类相邻权纠纷的解决仍存在某些立法空白，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意的，其可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失”。但是，这里只是对于住宅改变为经营性用房的行为进行了规制，对业主将住宅进行添附或者改建，而给相邻业主造成不便的情形却未加规定。比如小区内三楼业主装护栏的行为，如果对四楼业主的安全或使用便利造成不利影响，四楼业主有权要求三楼业主予以协助。但如果遭到相邻业主的拒绝，该业主的此项权利应当如何得到保护，可以寻求哪些救济，法律却并未明确。

2.3 物业管理法律关系中关于权利义务引发的问题

调整物业管理关系的法律规范是确定各主体之间权利义务的法律依据。目前我国的物业管理法律规范存在着诸多不足，致使各方主体在各自权利义务及责任的认知上存在较多分歧，这也是导致物业纠纷大量存在的主要原因。

2.3.1 缺乏具有普遍约束力的物业管理立法

目前我国调整物业管理的法律规范主要有《物权法》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《业主大会和业主委员会指导规则》等。此外，由于一般性法律规范的缺失，为了解决物业管理无法可依的情况，满足现代城市发展的现实需要，物业管理的地方立法比较活跃，各省市纷纷制定了本地的地方性法规或者政府规章。这里一个突出的问题是，目前我国的物业管理立法层级不高，仅限于行政法规、部门规章和地方性法规等法律渊源，由于其在稳定性、权威性等问题上的不足必然影响到物业管理的实际效果。而且这些地方性法规、部门规章之间不可避免的存在一些差异和冲突，这无疑会导致一些法律空白或者法律漏洞产生，明显不利于对物业管理的有效规范，也不利于物业管理法制的统一和执行。因此，提高物业管理法律规范的立法层级，制定全国统一的具有普遍约束力的一般法成为当务之急。

2.3.2 双方权利义务法律规范不明确是物业纠纷不断的主要原因

物业管理法律规范是调整各主体之间权利义务的法律依据。由于现行物业管理法律规范对业主和物业公司的权利义务规定不明确，往往造成双方对其权利义务和行为界限存在认知上的差异，致使纠纷不断。具体来讲，现行物业管理法规对业主及业主委员会的权利义务只是概括性的规定，业主享受质价相符的物业服务的同时承担按时缴纳物业费及对物业公司的职责行为负有配合义务。业主委员会应代表业主大会参与物业管理活动，并监督物业公司的工作。这种法律规定不够明确细化的结果就是物业公司与业主的纠纷不断出现，而且处理起来也缺乏直接的法律依据。比如，关于城市住宅小区的治安保卫管理问题。小区物业的保安是否有保障业主人身安全的义务，法律并无明文规定，那么如果小区发生刑事案件，物业公司是否应当承担责任？对该类问题显然存在立法空白。这也是引发物业纠纷的重要原因之一。

另外，业主在主观上对各自的权利义务缺乏正确的认识。在业主间有一种物业公司万能论的思想盛行。而现实却是物业公司仅应当在物业服务合同约定的范围内履行义务。正是这种观念上的错位，导致只要物业公司没有满足业主的各种需要，即使是超出合同约定范围的情形，业主就会滋生不满，甚至以拒交物业费为要胁。此外，部分业主的住房物业管理消费观念也很淡薄，随意拖欠物业费的现象较为普遍。这必然激化双方的对立情绪，引发纠纷。

2.4 在执法层面，物业管理法律关系存在的困境

2.4.1 诉讼是解决物业纠纷的终极手段但并非最佳手段

诉讼是解决社会纠纷的法律终极手段，对于物业纠纷的解决也是如此。目前，我国物业纠纷的解决途径主要是寻求诉讼。然而诉讼方式的社会效能并不是最优的，这是因为物业纠纷从根本上说是非对抗性的，各主体之间存在着程度不同的依存合作关系。这就决定了对于物业纠纷的处理通过诉讼方式解决是下下策，它容易增强物业管理法律关系各主体之间的对抗不满情绪，反而不利于从根本上消除矛盾。

2.4.2 对于物业纠纷的判决强制执行困难容易使物业公司陷入两难

部分业主无故拖欠物业费是困扰物业管理的一个难题。业主与物业服务企业之间的关系是平等的委托合同关系。然而，当业主违反合同义务，无故拖欠物业费时，目前缺乏对物业服务企业具有实际意义的救济措施法律规范。由于物业公司选择诸如停水、停电、停电梯等自助行为的做法已经被确认为违法，因此其救济途径只有诉讼。这不但意味着较高的成本，而且即使胜诉，申请法院强制执行也存在诸多困难。一方面，申请强制执行可能激化败诉方业主甚至是众多业主的对立情绪，导致业主联合抵制的不利局面出现；另一方面，由于物业公司与业主存在依存关系，物业公司的物业管理权来自于业主大会的授权，一旦双方的对立情绪激化，物业公司将面临被解聘的危险。因此即使胜诉，其得到的结果本质上说也不一定是最优的。这无疑使物业服务企业处于被动弱势的地位，也加大了物业管理有序进行的难度。

3 完善我国物业管理法律制度的思考

3.1 完善物业管理法律关系中主体问题的建议

3.1.1 赋予业主委员会以独立诉讼主体地位

如前文所述，业主委员会缺乏独立诉讼主体地位，已经严重影响到其代表业主维护全体业主权益的行为实施和活动开展，因此有必要通过立法确认其独立的诉讼主体地位。例如，美国最初也并未授予其业主协会以法人地位，伴随着由此导致的大量问题产生美国适时地通过判例赋予其法人地位。此举为业主协会充分发挥职能创造了条件。因此很多国家纷纷借鉴这一成功经验，目前赋予业主委员会以法人地位已是现代物业管理立法的大势所趋。

3.1.2 主体双方消除对立、实现合作是解决物业纠纷的最佳方案

通过前文的分析，可以得出这样的结论：物业管理法律关系的主体之间只有进行合作才是走出物业管理困境的最佳方案，即使实现合作有诸多困难，其和缓的解决方式以及最优的行为效果是其他途径或方式无法比拟的。

首先，在认知上要明确物业公司与业主不是对立关系，物业纠纷也不是对抗性的矛盾。不能把对方放到对立面考虑，只有双方的合作才能实现社区的和谐共管。尤其是随着城市化的推进，业主与物业公司之间的依存关系日益加深，二者既是委托合同关系，又是依存关系。虽然业主也可以采取自主管理方式，但松散的业主大会以及缺乏专业性的业主委员会并不具备独立的物业管理能力，也力不从心，因此对于城市住宅小区而言，选聘专业的物业服务公司进行管理是最佳选择。正是这种相互依赖的关系要求我们明确只有相互配合、相互合作、互信互利才能构建安宁、和谐、美丽的社区。

现实中容易存在某些观念上的误区。有学者提出，物业管理纠纷大量存在的原因在于当前的物业管理关系中，业主处于弱势地位，其权益经常遭到物业管理公司各种形式的非法侵害。实际上这是一种狭隘的观念。且不说业主与物业服务企业在民事法律关系中的地位完全平等，从实质意义上讲，二者也不存在强弱的问题。例如，全国首宗因业主在住宅区内受到侵害而状告物业管理公司并胜诉的案件也表明物业公司因其法人身份往往承受更大的社会责任。在此案中，深圳比架山庄一业主在小区内被杀害，业主家属起诉物业公司并索赔，法院最终判决被告物业公司承担赔偿责任。显然，物业公司的保安不具备警务人员的专业能力，其只能提供维护小区公共秩序的服务，对于保安是否负有保障业主人身安全的义务法律并无明文规定，那么住宅小区发生刑事案件，物业公司也要承担责任的做法明显过于严苛。因此，应将业主与物业公司放在平等的地位对待，才有利于合作的进行。

3.2 明确物业管理法律关系的客体范围及权利归属

明确物业管理法律关系的客体范围及权利归属，主要是对建筑物区分所有权的法律规定进行细化。现行《物权法》虽然对建筑物区分所有权有专章规定，但对于权利的界限与保护的规定过于简略，应当进一步明确和细化。例如土地、空间的使用面积及其用途、公用建筑面积等事项都必须明确规定。尤其是对于地下空间的使用权问题应尽快明确，比如地下停车场占地的建设用地使用权是否需要单独购买，买受人的权利及权利界限。利用地下空间建设停车场，是否侵犯业主建筑物专有权所负载的土地使用权，如果侵犯应当如何补偿。对于地下停车场占地的开发，是否遵循谁投资、谁受益原则，业主能否以对其享有共有权为由主张分享经营所得利润等问题。

3.3 明确物业管理法律关系中各主体的权利义务界限

这就意味着首先要在立法层面制定完善的物业管理法律规范。

3.3.1 应制定物业管理法

目前我国的物业管理立法层级不高，仅限于行政法规和部门规章。鉴于由此而引发的诸多问题给物业管理带来了操作上的困难，因此有必要尽快制定一部具有普遍约束力的专门物业管理法，以适应现代城市物业管理的需要。同时建立一套完善的物业管理法律法规体系，为物业管理行业的发展以及物业纠纷的妥善解决奠定法律基础。

3.3.2 细化物业服务企业与业主及业主委员会的权责

目前一个突出问题就是物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，因此，完善立法是首要任务。进一步明确物业公司、业主及业主委员会的权责是促进各方主体和谐共管的重要保障。法律的作用不仅仅限于定纷止争，还应起到预防和约束作用。通过法律的事先预定，确定各自的权利义务，使各主体对自己的行为及行为后果有合理的预判，才能从源头上减少纠纷的出现。尽管目前的《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》以及最高人民法院的三个司法解释对各方的权责都做出了规定，但过于概括，要想从源头上预防物业纠纷的发生，必须对各方的权责进一步细化。

3.3.3 发挥物业服务合同对各主体权利义务的调整作用

除了完善调整物业管理法律关系的法律规范之外，由于物业管理关系本身就是一种民事合同关系，因此应当充分发挥委托合同对各主体权利义务的调整作用。在当事人之间建立一种新型的、平等的委托合同关系。既可以弥补目前存在诸多立法空白的问题，其灵活的方式也更适应社会发展的需要。将物业管理法律关系主体之间的权利义务以及纠纷解决方式等问题通过合同条款明确下来，可以有效避免纠纷的发生，而且由于双方主体对合同内容没有疑义，也便于物业服务合同的遵守和执行。

3.4 在执法层面，推行多种纠纷解决方式并举

物业纠纷具有特殊性，不能单纯依靠法律做出是与非的判决来解决矛盾。大量物业纠纷背后隐藏着诸多深层次的社会矛盾，单靠诉讼方式搞一刀切有时反而会深化矛盾。因此，可以考虑借助多种途径共同处理物业管理纠纷，尤其是通过非诉讼方式，能为双方提供平等的交流平台，解决结果也更容易得到认可和遵守，对于维护社区的稳定、和谐具有重要意义。

参考文献：

1.高飞 刘丹.试论物业管理法律关系中涉及的相关主体.重庆社会科学.2005.2

2.王怡红.关于物业管理若干法律问题的探讨与思考.山东省青年管理干部学院学报.2002.6

3.陈华彬.建筑物区分所有权研究.法律出版社.2007

作者简介：

高茜，南开大学周恩来政府管理学院博士研究生，讲师，主要从事国际关系与国际法研究。