供需调控维稳北京楼市

宋慧芳

北京此轮大力度调控，不仅仅是希望在短期有稳定市场的效果，更重要的是着眼长期城市发展。

从今年3月17日北京市启动新一轮楼市新政，至今已有一个多月，这期间北京市新政出台频次不减、保障房供应加速、执法检查不手软……北京正用一场不达目的不罢休的调控，改变市场预期，促使北京楼市出现积极变化。

国家统计局北京调查总队副总队长邬春仙表示，“3·17新政后，市场正朝着预期方向发生积极变化。”调查显示，北京市住宅销售在新政以后出现了下降。部分房地产经纪公司客源量较前一周下降近三成。同时，新增客源房源比由4.8∶1下降到3.9∶1，业主报价涨幅随之收窄。

未来，北京楼市往何处去？邬春仙认为，此轮出台的有关房地产政策初步达到了调控效果，市场对房价趋稳的预期变强，预计上半年商品住宅价格仍保持平稳。随着需求的减少，住宅市场，特别是二手住宅价格有回落的可能。但“政策调整对预期的影响有一定的滞后性，观望期仍会持续一段时间。”

需求管制

3月17日，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

为进一步巩固调控成果，完善调控措施，此后北京连发文件，针对“3·17”政策进行补充。纳税年限“连续5（含）年”调整为“连续60个月”；将离婚一年以内的房贷申请人视作二套房需求；将商住、平房也纳入限购范围。

3月26日，北京针对商办类、产业类项目进一步强化监管力度，发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对于市场出现的擅自将商办、产业类项目改变为居住等用途并分割转让的市场乱象进行规范整顿，坚决打击利用商业办公、产业用地炒地炒房行为。一方面开发建设环节加强管控，要求严格按照规划用途开发建设及使用，不得擅自改变为居住等用途，对违规改变居住用途的，相关部门将依法收回土地。另一方面交易环节严查购买主体资格。

海通证券分析师涂力磊表示，北京属于需求侧严重管制城市。但限购、降低金融支持杠杆等需求侧管制对平抑房价效果并不好。从成交情况看，新限购政策出现后市场成交均出现1个季度左右不同程度回落，但后期市场又进入上升通道。从原因看，主要是供给未能根本性解决，市场短期进入观望之后后期需求又正常释放。

去年10月以来，北京無论是购房资格认定、首付款来源审查、开发商预售管制、买卖方税费等并未有宽松迹象，而基本面依旧按压不住。在国金证券分析师胡华如看来，可能有四个方面原因：第一，调控政策对购房需求的影响发生方向性的变化，过去是期待交易量下行、抛售盘增多而导致价格松动，需求多会持币观望；现在是担心调控后缺乏购房资格和购房能力，因为调控的思路主要都是提升购房门槛、增加首付款比例和月供金额（降低贷款年限），越观望越被动；第二，二三四线城市二手房交易量在去年有显著地提升，而且部分城市价格还有上涨，变现后凑足首付款的人在北京买房；第三，房屋成交的结构性联动效应：小户型上车盘成交导致大户型换房需求上行，有过房贷之后首付款比例的提升带来了月供压力减小，但也有依赖于手头小户型房屋的变现，这是置换需求比较主流的操作方式，同时会涉及两套甚至更多的交易需求；第四，每年3月和4月是学区热，市场对学区房更为追捧。

而涂力磊表示，从本质上看，需求侧改革难长期有效的主要原因来自不论从土地购置还是新开工看，2010年之后市场有效住宅供应均未明显放大。从数据看，2010年开始北京土地待开发面积和新开工面积增速都处于不同程度下行。尤其是住宅新开工面积从2010年后基本维持在1200到1500万平方米上下，与每年销售规模大体保持一致。这也就造成区域供应阶段性短缺，住房有效供给不足的事实。

供给增大

4月7日，北京发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。

根据计划，未来5年，北京市计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。从土地属性看，产权类住房中定向安置住房计划供地1230公顷，自住型商品房计划供地1020公顷，普通商品住房计划供地2450公顷，租赁住房计划供地1300公顷。

2017年，北京住宅供地计划也相应调增，此次计划供应住宅用地1200公顷，其中国有建设用地1000公顷，集体建设用地200公顷，以保障30万套住房建设需求，其中产权类住房20万套，租赁住房10万套。

从历年的供地计划完成情况来看，北京是个差等生，2016年是历史上表现最差的一年，真正能够入市的商品住宅供应用地不足40万平方米。然而东兴证券分析师郑闵钢表示，基于当前政府对于房地产行业的重新定位和内外部环境的共同要求，北京2017年新提出的1200万供地计划大概率能够完成。从近期北京认房认贷认离，到商住限购，到学区房的多校划片，再到平房限购，未来如果房价走势仍然不符合政策预期，预留的调控政策组合，可以看出本届政府对于控制房价的决心。内外部环境要求国内有稳定的宏观经济，被地产绑架了的经济累积了大量的风险，通过前一轮核心城市大涨和近期的三四线去库存，大量流动性得以在中短期被锁定，此时已经到了能够实现有效控制的时期。

“时移事异，以往缺乏约束力的供地计划不再，此次两部委的要求将为此次全国范围内热点城市的土地供应背书，从更深层次来看，是用中央政府的公信力作为担保，同时，作为引领全国房价预期的北京市场很大程度上是表率，需要通过标杆城市房价的有效控制实现全国范围预期的稳定。”郑闵钢认为。

诚然若土地供应量最终如计划一样大幅增长，加上需求端的限制（限购限贷），供需关系及市场预期改善将会有效平抑短期房价上涨压力。

涂力磊还表示，本次政府明确住房土地供应计划，除了有利于稳定市场信心之外，从中长期看有利于解决居民住房压力。后期核心在于政策执行能否到位，以及开发商能否保障住房供给。政府曾在2011年，规划5年供应3600万套（后计划数量有所下调）保障房计划，对应解决20%城镇居民住房问题。但目前真实效果有待考证。