制约我国反向抵押贷款的瓶颈分析

应霞霖中国人寿保险股份有限公司上海保险研修院

制约我国反向抵押贷款的瓶颈分析

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反向抵押贷款，是指拥有房屋产权的老年人将房屋抵押给保险公司或其他金融机构，而不放弃居住权，在有生之年，按一定时期或者一次性从保险公司或者金融机构获得与房价折价一定比例后的贷款。当老年人去世以后，机构将房子收回，通过出售或者出租来偿还前期的贷款。反向抵押贷款最大的优点在于享有房屋所有权的老年人能够在享有房屋所有权的基础上将房屋变现，用来改善生活，相当于“以房养老”。由于资金是由金融机构流向房主，与通常意义上的抵押贷款中借款人定期向金融机构偿还本息的资金流向相反，因此被称为反向抵押贷款。

一、美国反向抵押贷款的发展模式

反向抵押贷款最初起源于荷兰，而在美国发展得最为完善和成熟，为美国缓解国家社会保障压力、减少老年人口贫困率、增加老年人口收入、促进金融机构业务多元化发展等方面做出了重要贡献。美国反向抵押贷款市场上目前主要的产品有三种：（1）联邦房屋管理局下属的HECM（HomeEquity ConversionMortgage）计划；（2）房利美(FannieMae)，即联邦国民抵押贷款协会推出的Home-keeper计划；（3）私营公司Financial FreedomSeniorFundingCorporation提供的FinancialFreedom贷款（这家私营公司还提供了其他两种产品，但市场占比很小）。HECM计划适用于房屋价值较低的情况，申请人的收入情况和借款用途也不受限制；Home-keeper计划主要针对不满足HECM计划的申请者，如房产价格高于限定值、共有房产等情况。以上这两种方式都是主要由政府主导的。FinancialFreedom贷款类似于理财产品，适合拥有高档住房的老年人。

目前，HECM计划已经覆盖到美国的每一个州，从1990年到2012年的22年间共累计发放贷款大约78万笔，占整个反向抵押贷款市场的90%以上。该计划为美国国会特别授权，是唯一一个由政府直接提供担保的反向抵押贷款项目，得到了美国住房和城市开发部（HUD）的大力支持。该计划需申请人年满62周岁并且房屋产权必须归属于申请个人。申请人需要首先满足联邦住房管理局（FHA）关于房产合格性的认可，之后HUD对借款人进行质询并向借款人解释反向抵押贷款的法律责任和偿还义务。贷款上限会根据地域的不同而变动，但是一般不会超过62.55万美元。HECM的贷款提供者主要是是银行、抵押贷款公司和其他私募金融机构，但是实际上这些公司把所有发放的贷款全部出售给房利美、房地美等公司。房利美与房地美主要业务基本相同，两者为竞争关系，是美国住房行业的一个组成部分，在美国二级抵押信贷市场运作，二者作为政府支持下的担保者，确保拥有住房抵押贷款业务的银行和其他贷款机构有充足的资金以低利率出借给住房购买者。

美国反向抵押贷款的运作中，政府起了关键的作用。政府主导下具有普适性的HECM计划以及作为补充的Home-keeper计划占据了反向抵押贷款市场的绝大部分。政府从提供HECM产品、宣传教育、提供咨询、制定市场规则与规范运作环境以及市场监管等方面均做出了较大的努力；同时，在政府支持下的房利美等公司组成的房地产二级市场融资平台使得资产证券化更为容易，盘活了抵押房屋的流动性；联邦住房管理局等机构提供的担保体系保证了反向抵押贷款的顺利运行，而HECM计划也增加了项目的可操作性和信任度，欧美的文化理念也为反向抵押贷款提供了社会基础。

二、房利美在房地产金融市场中的重要作用

反向抵押贷款能在美国顺利开展，除了政府的大力支持以外，另一个非常重要的原因就是美国高度发达的房地产金融市场以及为放贷机构提供的融资行为，这又与房利美、房地美以及吉利美这三家建立和推动美国住房抵押贷款二级市场的公司密不可分。在20世纪30年代以前，住房贷款均由银行发放，并没有政府的担保。这样一来银行面临的一个问题，就是资产与负债期限不匹配。银行贷款的各类资产一般都是长期的，可以达到三十年甚至更长，而作为负债的存款一般期限都在五年以内。资产错配之下，伴随着经济大萧条，房价暴跌，房主由于无法及时还款而违约，大量房屋被银行回收拍卖，房屋市场的供远大于求，导致房价进一步下跌。在这样的背景下，银行不愿意继续提供住房抵押贷款，政府不得不开始介入。1934年成立的FHA为满足条件的贷款人提供担保，一定程度解决了信用危机；而1938年成立的房利美的初衷主要是通过建立房地产二级市场的方式解决期限错配问题，通过大量发行政府债融资给各放款机构。

房利美通过从银行等金融机构手中购买FHA担保的贷款，并卖出给投资者，以保证市场的流动性，同时实现了全国范围内的资金流通，30年固定利率贷款也成为了美国房地产金融市场的主要贷款。在上个世纪60年代到80年代期间，由于利率波动幅度较大，市场上的长期固定利率贷款的弊端也开始体现，此期间联邦政府又建立了新房利美、房地美和吉利美，推动抵押贷款证券化，稳定抵押贷款市场。这三个机构向贷款机构收购贷款合同，将贷款合同打包成资产池，以资产池的现金流为基础在资本市场上发行抵押贷款支持证券，并对抵押贷款支持证券担保的本息按期支付，推动了证券化的变革，房地产金融二级市场规模也迅速扩大。

上个世纪90年代以后，反向抵押贷款开始逐渐兴起并普及，此时美国房地产金融二级市场经过几十年的发展已经非常成熟。房利美也成为了反向抵押贷款的主要投资商，为借贷双方提供担保，并进行融资，以确保贷款机构有足够的资金贷款给申请人。房利美不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用，而且在改善HECM贷款运作方面也有特殊作用，作为HECM二级市场上的唯一购买者，也负责制订项目运行中的一些原则与标准。

三、国内“以房养老”模式的探索和发展

在国内，“以房养老”的模式早有探索。2002年反向抵押贷款的概念就被引入中国。早在2005年，南京汤山的“温泉留园”老年公寓就曾在全国率先推出“以房养老南京模式”，该模式下，凡在南京市拥有超过60平方米以上产权房、年龄在60岁以上的孤残老人，可自愿将房屋抵押给留园，经公证之后终身免费入住留园的老年公寓，待去世之后房屋产权归养老院所有。但对于申请人的要求过于严格，同时“温泉留园”资金实力也较为有限，从实行效果来看非常不理想，当年仅有寥寥数笔业务，最终因为股东经济纠纷而于2007年结束该模式，后来也证实了推出该模式只是一个噱头，仅仅停留在构想阶段。

随后，上海公积金管理中心在2007年推出了“以房自助养老”的新型养老模式，65岁以上的申请人可以将自有住房过户给公积金管理中心，管理中心再将房屋转租给申请人。这样一来，申请者可以获得资金用于消费和养老支出，管理中心即利用房价与租金的价差将固定资产盘活。但是该模式要求以过户房屋为前提，同时房屋升值部分均归管理中心所有，这让老人们心存疑虑，后来因为申请人很少而停办。同时期在北京，寿山福海国际养老中心联合中大恒基房地产公司在石景山区推出了“养老房屋银行”，该项目由政府主办，凡60岁以上的空巢老人，均可将所属房屋委托“养老房屋银行”出租，所获租金用于抵扣老人在养老中心的相关费用，多退少补。这种模式消除了老年人对于房屋产权的顾虑，一定程度化解了家庭和伦理冲突，但是只在一线城市的市区范围内存在推广基础，其余大部分地区房屋租金收入难以覆盖养老支出。以上两种都是反向抵押贷款雏形的尝试，但都存在各种问题而很快终止。

2013年，国务院要求保监会在深入研究发达国家反向抵押贷款业务的基础上，结合前期以房养老试点的经验和教训，组织保险业开展反向抵押贷款工作。2014年6月保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，在北京、上海、广州、武汉四地进行为期两年的试点。2015年3月，幸福人寿推出了市场上首款住房反向抵押养老保险产品。2016年7月，保监会继续发布了《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将试点时间延长两年，并进一步扩大了试点范围。

作为市场上首款也是唯一一款反向抵押贷款养老保险《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》，截至2016年6月30日，共42户家庭57位老人参与试点，参保老人平均年龄71.6岁，平均每户每月领取养老金9071元。该产品投保人年龄要求为65-85岁之间，保险公司不分享房产增值余额部分，养老保障分为“特定期限”内的养老年金和“特定期限”后的延期年金，其中“特定期限”为基于被保险人预期寿命而估算的时间长度。延期年金的增加一定程度上相当于将长寿风险单独计量，同时满足了终身年金的监管要求，其保费无需实际缴纳，而是计入费用账户并复利计息。在合同终止后，会从房屋处理价值中优先偿还给保险公司。若房屋价值超过养老保险费用账户欠款，超出部分转交给受益人；若房屋价值不足，则欠缺部分由保险公司承担。该款保险虽然是反向抵押贷款的一个相对比较完善的尝试，但是仍然在房屋价格波动风险、舆论及政策风险、长寿风险以及流动性风险等方面给保险公司带来较大的挑战。

四、制约我国反向抵押贷款的主要因素

对比我国反向抵押贷款前期的尝试与美国较为成熟的运作模式，我们不难发现，诸多现实因素直接或者间接地制约着我国反向抵押贷款市场的发展。

第一，固定房屋资产无法盘活。反向抵押贷款能否大规模运作的一个重要条件就是能够将并无流动性的抵押住房盘活。借鉴美国经验，在政府支持下的房利美、房地美等抵押贷款公司能够将贷款证券化后打包出售，而如果缺少这一环，抵押住房不具有流动性，无法进行资本运作，反向抵押贷款也就无法运行。

第二，市场供给群体有限。在美国，理论上绝大多数的金融机构都可以参与反向抵押贷款，整个市场的供给群体非常庞大，而目前我国只有保险公司可以参与，很大程度上限制了资金的来源。我国商业银行的房产抵押综合授信业务与反向抵押贷款有一定相似之处，都可以盘活所属房产，但并不完全是一种养老形式。

第三，保险公司存在的现金管理压力。保险经营是一种负债经营，前期是通过负债端进行保费收取，是资金的流入。而反向抵押贷款虽然是一开始房屋所有者将房屋抵押给保险公司，但是保险公司并没有获得房屋的所有权和处置权，而需要定期给投保人以资金，前期将会持续数十年甚至更久的资金净流出，只有在合同终止后才有现金流入。这对保险公司的现金管理提出了较高的要求，同时容易出现流动性风险。

第四，缺乏政府的大力支持。前期的各种尝试可以发现，各企业和金融机构各自为战，缺乏HECM这样统一的政府信用平台，缺少政府的大力支持与兜底使得申请人还存在较多顾虑。

第五，房地产周期的不确定性。我国房地产周期未来趋势难以预测，一、二线城市和三、四线城市以及农村地区差异很大，短期的大幅涨跌都将对市场产生负面影响。如果房价持续上涨，则贷款人进行反向抵押贷款的需求会大幅下降；同理如果房价大幅下跌，保险公司将承担较大风险。此外三、四线城市及农村地区，如果进行反向抵押贷款，一方面缺少保险公司认可的具有市场价值可以用于抵押的住房，另一方面由于房屋实际价值较低，贷款人每月可以获取的养老金水平也较低，难以保障正常的开支，因此在三、四线城市及农村地区开展难度较大。

第六，潜在的政策风险。房地产产权关系以及七十年的土地使用权使得未来房屋的不确定性大幅增加；农村土地集体所有制以及农村土地与国有土地“同地不同价”的规定使得农村地区难以进行反向抵押贷款的实践；同时各类限购政策也会制约房地产市场的规模和参与主体。

第七，试点规定中的操作规模十分有限。在2014年保监会颁布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中，规定每家机构接受抵押房产的评估价值合计不得超过4%×上年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上年末总资产超过200亿元的部分。以2016年底的保险行业总资产来计算（包括产险公司的资产），全行业房地产评估价值合计也不会超过350亿元。同时，中国人寿、平安寿险、太保寿险、新华保险按照2015年底的资产情况计算，其可接受的房产评估价值上限分别为57亿元、40亿元、23亿元、21亿元，再加上放款会加上一定的折价率，上市寿险公司实际能做的业务规模极为有限，难成规模效应。

第八，保险公司可能会面临的各种风险。这类风险主要包括利率风险、长寿风险、道德风险和逆向选择等。与一般的保险产品不同，反向抵押贷款的精算模型更为复杂、持续期也更长久，所面临的风险也多样而不确定。长周期下利率变动的不确定性增加了保险公司面临的风险；当老年人实际寿命比预期长时将会给保险公司带来损失；而借款人缺乏对于房屋维护的动力也将会形成潜在的道德风险；身体健康的老年人也会有更强的意愿申请反向抵押贷款。这样一些与传统保险产品不相同的风险因素使得保险公司推广的动力有所下降。

因此，从中美关于反向抵押贷款实施情况的对比来看，如果想要在国内扩大反向抵押贷款的市场规模，需要政府的大力支持，建立类似美国HECM项目计划，由政府来统一主导，解决金融机构房地产流动性以及资金只出不进的问题，吸引更多的金融机构参与。SIM