REITS运用于我国养老项目融资的探讨

胡英来

摘 要：随着老龄化程度的不断提高，我国已进入“未富先老”社会局面，但养老机构、养老住宅、养老服务设施等方面的投入还不能满足日益增长的社会养老需要。其中，资金问题成为制约养老项目快速发展的重要瓶颈。为加大对养老项目的投入，有必要更多地利用金融创新，开拓新的融资渠道筹措资金。本文结合我国养老产业及项目投入的现状，探讨REITs 融资模式应用于养老项目资金筹措的优势、具体发展模式，并对该模式在我国的发展和运用提出了一些政策建议。

关键词：REITS（房地产投资信托基金） 养老项目 融资

一、我国养老项目融资的现状分析

（一）我国养老项目资金需求量巨大

随着社会经济的发展，生活水平和医疗水平的不断提高，我国已经大步跨进老龄化社会。据国家统计局数据显示，截止2015年末，我国60岁及以上老年人口已达到2.22亿，占总人口的16.1%。到2050年，我国老年人口预计将达到4.8亿，占比将达到28%，约占全球老年人口的四分之一，老龄化形势日趋严峻。

而另一方面，我国的养老产业刚刚起步，养老机构、养老设施等项目还较为紧缺。以养老床位数量为例，据智研咨询发布的《2016-2022年中国养老金融服务行业市场发展分析与营销策略建议咨询报告》统计，2015年我国养老床位约669.8万张，参照“十二五”规划的养老产业目标，缺口超过300多万张，且主要集中在我国大中型城市，按单个床位成本投入20—30万元测算，其资金需求就达万亿规模。

（二）现行养老项目融资模式的局限性

养老项目是以满足养老需求为目的的特殊产品，包括了投资建设适老化的居住住宅和配套服务设施，并为老年人提供特有的生活照料功能、医疗护理功能、娱乐休闲功能和其他与老年人生活相关的服务功能。其具有投资及运营成本高、回报期长、项目运营的综合性和复杂性大的特点。

而传统的融资渠道在实际操作中具有一定的局限性。一是银行贷款大多将养老项目归于地产类项目，行业监管严格，资金支持力度不大。二是超长的投资回报期，与银行贷款往往形成期限错配，限制贷款的投放。三是股票融资条件严格，养老企业往往无法达到发行条件。

因此，有必要找到一种能充分利用社会资金，又能降低融资成本，提高养老项目流动性的融资方式。房地产投资信托基金（REITs）的出现正好顺应了养老项目对于资金的需求，项目持续稳定的收益也符合房地产投资信托基金发展的基本要求。

二、REITS运用于养老项目融资的模式研究

（一）REITS的简介及其特点

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。其主要特点有：

（1）REITs 的自身属性就是筹资，且筹资速度快。REITs筹资门槛低，资金来源广，既可以上市融资，又可以私募，能有效解决养老项目的筹资难的问题。

（2）REITs主要投资具有稳定现金流的项目，它是一种收益稳定且流动性较强的金融创新工具。对投资者而言，有利于保证他们收益的持续性和稳定性。

（3）REITs 在投资风险方面较小。从美国近十年的REITs、股票、债券数据显示看，REITs 和股票的相關度仅0.59，同债券的相关度更低仅为0.28，有利于投资者的投资风险分散。

（二）REITS运用于养老项目融资的可行性分析

（1）国外的成熟经验为REITs在我国的发展提供借鉴。美国和其他发达国家的 REITs起步较早，发展相对成熟。我们可以REITs的设立条件、交易结构、运作模式和投资范围等方面借鉴先进经验，避免走弯路。

（2）国内的政策导向，也为REITs的发展提供了理论基础。包括“金融国九条”、《关于当前金融促进经济发展的若干意见》以及《房地产集合投资信托业务试点管理办法》等都为REITs的发展给予了一定的政策导向支持。

（3）我国信托行业的发展为REITs的落地奠定了实务操作基础。 我国信托业通过三十多年的发展，在资产管理能力、盈利能力、业务拓展能力以及风险控制能力等方面都有较大幅度提升。这些都为REITs 的落地奠定了实务操作基础。

（4）REITs的自身属性与养老项目的经营特点相契合。成熟的养老项目具有稳定、持续的现金流。而REITs这种结构性融资模式的本质是一种资产信用融资，只要该项资产能够产生现金流，该现金流就可以被证券化。

（5）在我国，REITs具有广大的、潜在投资者。我国的金融市场的不完善，使得投资者尤其是个人投资者的投资渠道单一，风险小、收益高且稳定的投资渠道更是欠缺，社会存在大量闲置资金。REITs 作为创新金融工具，其较强的流动性、较低的投资门槛，有利于吸引广大的居民投资者。

（三）养老项目REITS的模式设计

以我国的现行法律和政策为基础，结合我国养老项目的投资和经营特点，我国养老项目REITS可分阶段进行发展。

1、初期REITS的模式设计主要以进入运营期的、商业盈利模式已成熟的存量养老项目（资产）为主，其具体交易结构如下

（1）成立专业的基金管理公司，作为REITs发起人。

（2）以信托关系为基础，基金管理公司向社会投资者发行受益凭证，设立财产信托，用于收购已进入经营期，且商业模式较成熟的养老项目（资产）。

（3）基金管理公司聘请或者成立专业的养老运营管理公司，对资产包中的养老项目进行运营管理，保障其资产的盈利性和现金流的稳定性。

（4）同时，基金管理公司委托基金托管机构（一般为商业银行）托管运营所得收入。

2、待我国养老项目REITs发展逐步成熟后，模式设计以为增量养老项目提供融资渠道为主，涵盖养老项目整体生命周期，其交易结构如下

（1）设立特殊目的载体（SPV），作为养老项目的实际运营主体，负责养老项目的投资建设和运营管理。

（2）SPV以项目的收益权为基础，向社会投资者发行受益凭证REITS。

（3）SPV筹集资金后投资建设养老项目，并进行运营管理。或委托专业开发机构和养老服务运营机构进行运作。

（4）养老项目运营获得的经营性现金流作为受益凭证兑付本息的收入来源。

（四）发展养老项目REITS的政策建议

1、逐步完善现行政策法规，为REITS的创新试点创造良好的政策环境

REITs融资在我国创新发展依赖于相关政策法规的完善。现阶段有必要针对REITs的设立、流通、退出、资产运营管理等环节进行创新的政策调整。一是在《公司法》方面增加允许设立SPV的政策内容；二是在税收方面，制定专门针对REITs的所得税优惠政策；三是对投资者的准入门槛进行适当放宽和调整，积极吸引社保、保险、基金等机构参与，以及允许一定比例的个人投资者参与投资。

2、建立和完善REITS的二级流通市场，促进其发展

REITs最重要的特性之一就是通过金融创新将养老项目（资产）的流动性增强。因此，在我国建立起高效、透明、完善的房地产信托产品二级市场，打造全国范围内的标准化、统一的交易平台，有助于保证REITs的流动性，降低流动性风险，提高市场接受度。

3、加强专业人才的培养，为REITS的良好运行提供保障

一是加强对养老项目运營管理专业人才的培养，提高养老项目的盈利能力，从基础资产上提高REITS产品的收益率；二是加强律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设，为REITs的发展提供专业支持。

4、加强对养老项目（资产）的建设、运营的政策扶持力度

作为民生工程项目，国家也应该在养老项目的建设和运营方面，给予财政补贴、税收优惠、人员培养等方面的政策扶持力度，加快养老实体产业的发展和进步，为REITS提供优质的基础资产包。

参考文献：

[1]陈荣喜.试议发展我国的房地产投资信托基金[D].西南财经大学. 2007

[2]丁铄.基于中国国情的REITs模式及其风险管理研究[D].重庆：重庆大学，2010.

[3]凌辉.房地产投资信托（REITs）监管研究[D].中南大学.2010.

[4]郭莉.养老资产持有的REITs出路[J].中国科技投资， 2014

[5]毛志荣. 房地产投资信托基金研究[R].深圳证券交易所综合研究所， 2006

[6]马智利，王熊.REITs在我国养老地产建设中的运作模式研究[J].武汉金融， 2013