强三四线城市楼市缘何受热捧

宋慧芳

在一线城市限购之后，受溢出效应影响，环一线城市周边的强三四线城市的楼市也由于成交大涨而被陆续限购。

国家统计局3月18日发布的2月70个大中城市房价数据显示，一二三线城市呈现阶梯上涨态势，三线城市价格上涨最多：一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。不仅价格上涨，三四线城市的销售面积也在增加。方正证券首席经济学家任泽平发现，2016年不仅一二线，而且部分三四线城市地产销售也很火爆，去库存超预期。如2016年全国商品房销售面积增速达22.5%。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3%；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1%；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6%。这种状况还在持续。

去库存：因城施策助力三四線

去年中央经济工作会议时，对于房地产行业着重强调的是抑泡沫、去杠杆、稳房价，引导房屋回归居住属性，叠加中性偏紧的货币政策，市场预期普遍比较悲观。然而，今年全国两会期间，政策方向有了些许调整，在继续维持热点城市房价稳定的同时，核心更偏向于加速推进三四线城市库存去化。去年末偏严的政策导向主要在于改变市场预期，目前热点城市的房价基本滞涨，调控政策已经取得明显成效，未来工作的重点还是回归至三四线城市库存问题上。

易居研究院研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，对于去库存政策方面，主要是一些常规的和一些各地出台的具体的内容。从常规的角度看，首付两成的比例对购房者积极入市有很大的影响，包括类似购房营业税或增值税从过去的五年缴纳期降低为两年，都有利于三四线城市的购房计划的推进。从特殊的角度看，类似河南濮阳等地推出的团购做法、鄂尔多斯推出的房票做法，都能够促使当地购房者积极入市，进而有利于销售业绩上升和去库存目标的实现。而一些城市结合高铁新城等概念积极做营销，显然也是去库存的表现。

根据安信证券测算，自1998年房改至2016年，全国住宅类用地累计出让171.7亿平方米，累计商品住宅销售121.0亿平方米，对应去年末总库存规模约50.7亿平方米，其中未开工土地25.3亿平方米，已开工未售（包括竣工未售）规模25.4亿平方米。可以看到库存去化周期虽然因去年热销而产生了比较明显的下降，但全国库存绝对规模仍处于高位。而且2016年的库存去化主要集中在一二线城市，三线城市的受益相对较小。目前三线城市总库存规模仍然高达43.6亿平方米，其中已开工库存规模约19.6亿平方米，去化周期为27.6个月，存量土地库存22.0亿平方米，去化周期30.9个月。不论从已开工库存还是存量土地来讲，三线城市去化周期均远高于合理水平。因此在整体库存水平未得到有效改善前，预计三四线城市房地产市场将维持相对宽松的政策环境。

然而据华泰证券分析，三四线城市当前的库存属于第二类库存，即已开工未售部分。销售行情来的时候，房企会优先去化尾盘，然后去化已开工未拿预售证的部分，然后再去化已拿地未开工部分。在2016年去库存的大背景下，三线省市第一类库存已去化得差不多了，以累计新开工乘0.9减去累计销售数据看，当前去化周期降到了6个月，接近历史低位。截止到2016年底，全国库存为10.8亿平方米，其中二线省市5.8亿平方米，三线省市4.5 亿平方米，接近 2010年的水平。

据《中国经济信息》记者了解，房企的成本中主要包括建安成本和土地成本，全国建安成本差别并不大，且并不是一线城市反而更贵，然而一线城市土地成本确实是占大头。当前全国建安成本每平方米平均约1560元，三四线城市的住宅楼面价约2110元，再考虑剩下10%的财务费用等其他相关费用，单位成本价约为4100元，当前三四线住宅销售均价为7400元左右。也就是说，通常一个三四线城市的楼盘卖掉50%左右后便已收回成本，剩下的为开发商利润。当前会出现两种情况，一种是原开发商视市场情况慢慢卖，一种是想退出的开发商将项目卖给品牌开发商，而品牌开发商再卖时要转移这部分售价以及享受品牌溢价。这两种情况都意味着，三四线城市房价具备上涨的可能性。

返回三四线：需求溢出，供给减少

中国指数研究院的数据显示，2017年2月末，国内楼市整体成交平稳增长，19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%；二线城市同比增长76.69%；三线城市同比增长35.84%。不过，并不是所有三四线城市都受到热捧。受到热捧的主要是集中在大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门以及汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。

更重要的是，具有领先性的土地市场的表现，三四线城市由之前的“量缩价升”向“量价齐升”转变，推动土地购置面积同比转正。1-2月全国土地购置面积2374万平方米，自2014年11月开始首次同比增速由负转正至6.2%，增速较去年全年（-3.4%）提高了9.6%。同期实现土地成交价款794亿元，同比增长12.6%，增速较去年全年（19.8%）下降了7.2%。成交价款增速回落，而购置面积增速上涨，主要原因就是目前三四线城市的热销已经传导至一级市场，土地投资中三四线城市占比明显提高。

任泽平认为，人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移的趋势不变，三四线城市分化仍将持续，一些城市也正逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。在最近限购的二十余个城市中，就不乏这样的城市，如环北京的崇礼区、涞水县和涿州市，还有环上海的嘉善市。

中国人民银行参事盛松成近日公开发表文章称，保持房地产市场平稳健康发展、促进经济增长的目标，都与供给密切相关，尤其是一二线城市的土地供给要增加。但近年来，在供给层面，国有建设用地供应面积呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。他提供的数据是，2013-2015年，房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%。2016年，房地产用地占供地面积的比例为20.8%。在最近一轮房价快速上涨的16个热点城市中，住宅用地供应量减少的现象非常突出，如厦门同比减少50%，上海减少48%，广州减少42%，北京减少31%。广东中原地产项目部总经理黄韬表示，开发商规模越大，消耗越多，就必须吃更多的地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源，为了维持规模不断增长，房企们必须四处拿土地。这正是房企们回归三四线城市的另一个原因。

安信证券对100城数据进行分析表明，首先，自2013年行业高峰后，住宅类土地成交持续缩量，2016年土地市场火热也仅同比微增1.1%。其中三线城市2014-2016年增速分别为-40.9%、-13.0%、-9.6%，多数房地产企业选择搬离三线城市，将布局重心转向一二线城市。然而这种情况在2016年第二季度开始发生了转变，楼市政策的进一步宽松使得热度逐渐传导至三线城市，上涨的房价改变了库存盈利预期。

同时，一二线城市高涨的地价也促使企业将目光重新转向去化预期良好的三线城市。所以尽管土地成交依然全年同比负增长，但全年楼面价同比增长49%，较2015年增速提高了34%，量缩价涨的现象也反映了房企在三四线城市的选择上集中度较高，重点在几个区域内争夺。进入2017年后，三四线城市楼面价增速虽然有所回落，但成交面积同比增长接近50%，为2013年5月以来最高水平，这表明了三线城市土地市场热度正在由点逐渐蔓延至面，越来越多城市的去化预期被市场接受，房企投资乐观。