稳房价须建长效机制

杨未宏

“遏制热点城市房价过快上涨”被写入2017年政府工作报告。“房子是用来住的，不是用来炒的”，中央“抑泡沫、控房价、防风险”态度异常坚决，不断从严调控、强化预期管理。

据不完全统计，今年包括北京、广州、长沙、石家庄等在内的全国17个城市启动或升级了限购限贷措施，24个城市出台措施对本地楼市进行调控。一线城市集体“认房认贷”，环一线楼市现“强调控”。

我国的房地产市场又进入到了新一轮史上最严格的调控周期，目前政策正朝着精确化管控导向发展，抑制房价过快增长的长效机制亟待完善。

能否降温

“房价只升不降”已经成为民众牢固心理預期。

从差别化信贷遏制投资投机，到严查市场规范销售秩序，再到严格税收政策、规避离婚买房、商办类物业限购……北京在10天之内九次出台楼市调控政策，一系列“组合拳”行动被业内人士称为“史上最严”。

同时，3月24日，二线城市中房价最高的厦门发布了楼市调控新举措提出，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

多地加码楼市限购限贷政策背后，是房价上涨的热潮正从一二线热点城市向更多二三线甚至四线城市扩散。有人将此轮房地产调控政策概括为三句话：刚需买得起，换房需谨慎，炒房不划算。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，本轮调控采取的是“边调边看，逐步完善”的原则，调控不是“毕其功于一役”，而是常态化和机制化。

易居研究院总监严跃进认为，此次全国范围的调控目标很明确有三点：第一是平稳楼价，这是一个最直接的目标。第二是通过对需求端管制，让供应量加快跟进，即提供了一个缓冲期。第三是确保有限的房源优先给予刚需购房者和首套购房者。

财政部财科所原所长贾康表示，我国现在用限购、限贷、限价的行政性手段做的房地产调控是治标不治本，就像不断在两个极端之间坐过山车，民众不满意，政府在焦虑，一定要找到标本兼治，治本为上的高水平出路。

若不调控到房地产的本质，将可能出现“越调越涨”的情形。财政部财政研究所税收研究室副研究员陈龙则直言调控政策效果有限的内因之一是利益失调。“由于我国房地产市场存在的垄断性、信息不充分等内在缺陷，导致消费者、开发商、政府以及金融部门等主体之间利益分配与博弈机制产生扭曲，因为房地产的宏观调控不可避免地引起这些主体之间利益分配的调整，比如中央政府的目标和地方政府维护自身利益最大化的目标就不一致。”

中国社科院原副院长、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，房地产调控的着眼点不应放在房价上，而应着力于确立城市化步调和土地供应的关系，解决居民住房是以买为主还是以租为主的问题。

房价趋势

今后楼市将会怎么走？对于未来的市场，短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点。

“从全国趋势看，本轮房地产调控相比‘9·30执行力度更严，特别是以北京为代表的一线城市，再次全面收紧，而且持续政策打补丁，预期在改善需求被抑制后，北京、厦门等城市有望再次进入低迷调整期。成交量已经出现了明显下降，也很可能在二季度出现明显的价格调整。” 中原地产首席分析师张大伟表示。

业内人士认为，关于今年房价走势，总体房价上涨趋势将得到遏制，但预计调整幅度有限。今年热点城市的成交量将有所下降。而热点城市的房价激发了三四线购房群体的购房意愿，在当前投资环境尚未明显改善、投资渠道仍有限等背景下，非限购城市的楼市可能呈现阶段性的活跃期。

齐鲁资管首席经济学家李迅雷预测，2020年左右中国房价可能全面下跌。由于未来很长一段时间住宅用地的供给还是严重不足，房价下跌后会有一个回调，即中心城市和大都市圈地段的房价仍会继续上涨。

同时，有专家预测，目前我国的房地产市场存在大量泡沫，而且最终一定会破灭，房价在全国范围内会普跌。中国人民大学副校长吴晓求认为，中国高存量的M2（广义货币）导致了房地产价格如此上涨，中国楼市泡沫同样会破灭，不会例外，但是它有滞后性。降低房价只有一个办法，就是减少对私人部门的杠杆。

经济学家张连起则认为，政府应该大力提供公租房、廉租房等保障住房，这是分类分层、精准施策解决中低收入群体居住的正道，不能让老百姓都挤在商品房这一条路上。保障的归保障，市场的归市场。

经济学家李稻葵在全国两会期间曾表示，建议政府购置房源长期出租以调控楼市，“地方政府必须要留住相当的土地财政收入，用于购置或控制相当一批房源，长期按市场价格平价出租，支撑本地经济发展，这是问题之本。”

长效机制

要想遏制炒房动力，让市场保持稳定，在限购等短期措施之外，还需要加速住宅土地供给和房地产税的推进，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

倪鹏飞认为，解决房地产市场“痼疾”的关键在于加快改革，完善基础性制度，建立促进房地产市场健康发展的长效机制。“要通过完善市场的竞争、价格和供求机制，完善政府的监管、调节和保障机制，通过充分的竞争和有效的调节，使得产业间利润平均化，市场供给与需求匹配，从而抑制房地产市场投资和投机行为，实现长期的稳定健康发展”。

贾康提出，应逐步形成抑制房价过快增长的长效机制。住房问题需要从制度建设层面去解决配套改革问题。房地产市场要想实现健康发展，要构建基础性制度，这才能形成长效机制。基础性制度建设不光是住房制度，还要有土地制度、投融资制度以及和住房、不动产相关的税收制度。

中华福学促进会经济研究员雷振华认为，各地应走出政策调控楼市的短视思维，通过购房税收差别化、住房空置率考核化、土地闲置超期国有化、地方经济增长值和当地居民可支配收入与房价配比化、房屋租赁收益远低于当地居民可支配收入增长率的量比化、房地产登记发证一户一证化、人均居住面积标准化、人均超面积居住年缴税高额化等“八化”，建立起一整套可复制、可推广、具长效的法规体系，从本质上为“房子不是用来炒的”定好性、把好度。