当前大环境条件下房地产开发研究

摘 要：立足于BIM和房地产供应链发展现状，提出并设想了在房地产供应链信息流管理中融入BIM技术，论文建立了基于BIM的房地产供应链的信息流模型的基本框架，探讨了BIM信息流模型的信息传递方法和安全保障措施。

关键词：BIM 房地产开发 供应链管理 信息共享

一、引言

在我国经济大环境下，房地产行业核心地位和影响力日益凸显。在日新月异的大环境下，依托于日趋成熟的信息技术，旧的企业管理模式正在发生变化，供应链下的管理方式逐渐得到龙头地产商的重视。近三十年间，SCM在建设行业的应用越来越得到关注。但怎样排除房地产业供应链参与方间信息流通的障碍一直是亟待攻克的难题。建筑信息模型（BIM）概念的提出，为其攻克指出了方向。

二、房地产业供应链和BIM

1.房地产供应链及供应链管理。供应链作为一种涵盖了信息、物和资金流的网链模式，以中央企业为核心，从原材供应为始，经中间制造环节，形成目标产品，最后通过销售实现产品向终端消费者的转移，形成供—产—销的一体化链条。其强调各节点企业相互信任与合作，把非核心业务交给供应链中的伙伴发展自身核心业务；通过资源共享，优化资源配置，降低供应链系统的总成本；快速响应需方要求，给用户创造价值为最终目标。房地产行业有其特有发展规律，故需建成以开发商为节点企业的供应链，建立与设计方、建设方、供应方、销售代理、金融机构、物业方、顾客之间的长期合作关系，从而压缩生产成本、提升企业应对市场变化能力，优化服务质量，发展企业核心力量。

2.建筑信息模型。供应链管理在项目全生命周期内都需进行信息传递：地产商在确定发展战略、选择合适供应方时、与供应方间需进行信息沟通、随业务开展进行的内部信息互换等。链上企业间大量的信息流通，为信息处理增加难度，也必然影响信息流通效率。作为一种新兴工具的BIM，是信息化技术在房地产行业灵活运用的体现。有以下特征：项目信息流为项目协同提供支撑；通过智能构件实现二维三维的参数化显示、编辑、计算，以项目信息数字化为优势；可输出完整的非图形数据报告方式等。若成功应用可为建筑行业带来好处：提高交付速度，节省时间（工期）；更好的交互协同能力，降低出错率；节约成本；提高生产力和工作质量；为企业创造可观利润和商业机会。

三、房地产供应链信息流分析

房地产供应链信息流。对于房地产供应链，项目前期，房地产商经过市场调查及业主设计需求，获得业主需求信息，在项目招采阶段业主信息又将传递到下一企业，在实施阶段，总包、分包和其他供应商之间需及时将各自有关项目的进度、材料供货情况、材料设备价格与质量、房屋质量等信息进行反馈，作为核心企业的房地产商需不断与顾客交流沟通，了解并明确顾客的个性需求；并在施工过程中对顾客需求实现动态化调整，不断与顾客进行项目信息互换。如此大量的信息在链上流动，若出现任一方的信息沟通不畅或信息不对称，都将给参与企业带来损失。房地产开发过程参与者多，故预示着房地产项目信息的复杂，有效进行信息管理，应建立在正确分析各参与方输入与输出信息的基础上。

四、以BIM技术为依托的房地产供应链信息流模型框架

1. BIM信息的创建。房地产项目周期长、过程复杂、规模大、参与者众多，不同阶段对数据的需求也相异，因此应针对项目全寿命周期内不同时期，建立相应子模型。随着项目的推进，各子信息模型通过对上一阶段模型信息的提存、集成处理，形成适用于该阶段的模型，亦可针对于某一集成模型形成其子模型，随项目推进最终形成建筑全寿命周期的全信息模型

2. BIM建模技术。BIM技术可以进行项目信息流的追踪、组织、传递，保证信息完整，避免了出现信息流失，不对称的现象，优化项目全生命周期的信息管理。因而亟需建成可进行建筑全寿命周期的信息提存、扩展、跟踪的集成平台，实现全过程信息集成。BIM 的實现需要具体解决的有：信息交换标准、三维数字技术、数据存储及访问技术、信息集成平台。

2.1 BIM的体系支撑是信息交换标准。交互性是BIM的一项重要特点，而要实现信息交互的应建立在对交互信息和交互方法的标准化表达的基础上，达到信息交换主体之间对数据的语义信息的理解不存在分歧。

2.2 BIM的技术支撑是三维数字技术。BIM技术具有信息集成化的优势，而要进行信息集成需要以项目全生命周期内各阶段核心数据为依托，需借助3D模型来表达。

2.3 BIM的数据支撑是数据存储及访问技术。房地产项目全寿命周期中信息复杂、数量大、关联多，且包含了结构化的模型数据和非结构化的文本数据。因此面向建筑全生命周期大量复杂数据的BIM化提存、管理、信息搜索与输送，应以特定的数据库为依托，而进行数据的有效访问则需借助数据库访问技术。

2.4 BIM的管理支撑是信息集成平台。建成的BIM模型，主要实现建立、管理、共享功能，同时以沟通平台和存储中心为依托。然而为达到项目数据的管理与共享，则需通过开发建成BIM信息集成平台达到项目信息的提存、跟踪、扩展、补充功能，保证数据的一致、准确，支持数据的并发访问，通过应用程序接口实现与各阶段应用软件对接。

3.基于BIM的信息流模型。BIM信息流框架涵盖了资源层、核心层、交互层及领域层。具体模型见图3，以资源层为中央数据存储中心；以项目信息模型为核心，其运作主要由设计负责创建和修改，贯穿于项目整个寿命期，同时房地产供应链上其他参与者可随用随取。交互层则作为线上交互平台，以信息门户或Autodesk Buzzsaw应用平台为依托达到交互功能。领域层则需多主体参与，如设计单位参与信息模型的构建；承包商创建施工信息模型；供应商创建供应信息模型；业主则创建运营信息模型。

4. BIM信息流模型的信息传递及安全控制。BIM“数据库”的更新扩充贯穿于项目整个寿命期，从项目前期规划期就正式建立，后期随着项目开展扩充，不同阶段链上企业从中提取信息，最终达到一次建模无限利用。

房地产供應链节点企业输入与输出数据具有差异性，且部分数据涉及合作方商业机密，故信息安全极重要。应构建以BIM 技术下房地产供应链信息流模型为依托的安全控制模型，见图4。该模型按照链上企业的不同信息需求，由核心企业业主担任数据库管理者，同时不同的企业对应着已分割好的信息模块，不同模块具有不同的管理及进入权限，参与方只有验证通过，才能够获得其需求信息。

五、结语

颠覆房地产业的BIM，将项目以数据方式输出，不仅能促进项目寿命期各阶段的知识共享，同时可维护项目参与者之间更密切的长期合作。但当前BIM依处在推广时期，其障碍在于该技术的应用成本太高，造成需求方应用BIM的动力不足。故亟需刺激房地产供应链的各节点企业意识到 BIM 会带来的发展机遇，从而自主自愿地去使用。伴随着BIM在建筑行业的推进，以该技术为依托的房地产供应链的信息流模型也将会得到广泛推广。

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作者简介：祁萍（1990—）女。陕西富平人。硕士。助教。杨凌职业技术学院教师。研究方向：工程管理、工程造价。