谈房地产经济中的税费调整问题

郑方巧

摘 要：近年来，随着房地产价格的不断波动，造成房地产税费受到了严重的影响。如果不根据实际的情况对房地产税费进行调整和控制，就会导致房地产价格产生较大的波动。所以，进行房地产税费的调整是十分有必要的，可以很大程度上避免房地产经济因此而受到影响。本文简要的分析了地产经济中的税费问题，以供参考。

关键词：房地产经济 税费 调整

一、房地产税费的具体去向

（一）纳入预算

进行房地产税的征收并不是只有我国特有的，征收高额的税收也是结合我国国情的需要。按常理来说，世界主要的市场经济国家进行预算内的税收征收，也就是我们所说的正税，是受到法律以及相关规范保护的，同时这也是政府进行筹资以及进行经济调节的主要手段。除此之外，政府还能够征收一些规费，就是指政府在可以向服务的居民以及法人适当的收取一些工本费用或者是手续费用，但是进行征收的过程当中，一定要按照相应的法律程序进行，而这部分的费用在政府的收入当中也仅仅在占到小部分。当地的正度或者是某一个社区在提供相应的公共服务时，也是可以向接受服务的人收取使用费用的，例如对于地铁进行收费以及高速公路收费等，但是这一系列费用的收取都是要按照国家所规定的相应条款进行的，这里的收费在政府的收入比例当中，占取大量的位置。我们所了解的不纳入预算是属于预算之外的政府收费，一些市场经济国家都坚持政府收入的税收完整性以及政府收入的规范化，甚至这些国家不能够真正的理解这种进行税收的方式，这些资本主义市场经济国家认为税收仅仅只是为了补充高度集中管理制度的方式。同时，在我国经济的不断发展过程中，伴随着经济体制的完善，这种税收的方式开始逐渐被人们所接受。

（二）转入使用阶段

居民在购买物业的时候，首先就需要交物业管理费用，这一点是毋庸置疑的。但是在所支付的房价当中还包括了市场公用设施建设费、城市基础设施建设费以及城市维护建设税等等，以上一系列的费用都是用于进行市政建设的基础费用，不购置房屋的居民则不需要缴纳相应的费用。收费应该取消以“谁投资，谁收益”的原则。较多的房地产收费本来就应该纳入到使用阶段，但是为了使得税收的收取更加的方便，在进行交易的阶段就计入了住房的成本，从而就使得公共消费出现严重不均的情况，最终导致部分的居民承担了所有居民应该进行承担的费用。

（三）按件收费

大部分的收费，大多都是以按价进行征收的，这样一来就能够充分的满足政府的财政需要，但是这种做法具有一定的局限性，同时也不能够符合“重保有，轻交易”的税收原则。文件进行登记、交易手续的办理以及房产评估的成本并不会因为交易价格的大小为产生较大程度上的变化，但是这些收费如果不能够按件进行收费，不但可以很好的降低征收额，还能够提高征收的效率，防止有人在征收税额的过程当中进行暗箱操作，较好的促进了住房的流通。

二、最重要的保有税――物业税

近年来，我国在进行房地产税务工作方面，还停留在国内人士以及国内的单位房产税收取的阶段，与此同时，城市中的地产税也只是向外籍以及外企主体进行收取。这部分的税费其本身的计价，是依据房产原本的价值以及进行租房的租金收入来作为税收基础的。但是如果该房屋是进行个人的居住，并不是进行商业用途，则不需要缴纳房产税。在过去的房屋分配以及土地无偿使用的背景之下，房地产本身就不能够算作财产的一部分，因此便无法进行相应的估价，但是目前的居住住房已经变成了商品，因此这一现象的出现也不利于社会经济的发展需要。

三、问题最多的交易税――土地增值税

在1994年，我国进行税制的更新之后，就开设了相应的土地增值税。但是从各个方面的实际税征收情况上看，该税收制度本身并没有起到良好的效果，除此之外，还带来了较多的困难和压力。

在土地增值税方面，我国仍然对房地产的投机交易限制以及组织财政收入各个角度进行了较多的考虑，这就在很大程度上忽视了目前社会实际的经济承受能力以及税收实际的征收效果等等。伴随着我国经济的不断发展，房地产行业也不断的崛起，其增值的速度以及价格的涨幅也得到了较大的提升，但是同时由于这一系列的发展，使得大量的热钱流入到了房地产市场当中去，因此，目前必须要采取相应的措施对其进行控制、但由于人工投资的改良增值以及自然增值这两个方面，不能够通过有效的措施进行详细的划分，同时由于房地产本身在土地管理制度以及地产价值评估等各个方面都还不完善，这就会导致纳税人在这期间较为容易出现逃税的现象，这时就算有再高的税费，如果难以征收到，那么也是毫无意义的。与此同时，上述情况的出现还会对外商在中国内部的地产投资活动产生过影响，这也与我国的国际贸易组织中的身份行为有所不符合。总体上来讲，土地增值税本身所带来的效果就是不理想的。

四、结束语

为了充分的改善当前房地产行业所存在的不良竞争现象，引导房地产更好的进行发展，我国的房地產税费制度需要进行进一步的完善和调整。因此，只有建立起一个更加科学的税费制度，才能够确保税费制度的合理性，保证居民的正常生产生活。

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