浅析住宅类房地产税设计中土地的地位与作用

王兆换

摘 要：在现有实践和法律制度下，中国房地产税设计成财产税性质缺乏合理性。因为土地的国有性、稀有性和有价性，本文主张以房产占用的土地为主设计持有环节的房地产税，并配合交易环节的税收，以构建充足、稳定地方财产收入为导向的税收体系。以房产占用的土地为主设计持有环节的房地产税与土地出让金制度存在千丝万缕的关系，由于现有土地出让金的缺陷，中国房产占用土地产生理论上贬值但现实升值的矛盾，房地产税代替土地出让金在实践中实现也较为困难。这些都干扰了房地产税的实施。本文对土地出让金进行重新定义，不仅为房地产税的征收奠定法律基础，还为解决小产权房提供了一个突破口。

关键词：住宅 房地产税 土地 土地出让金

房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。本文只重点讨论住宅类房产保有环节征收的狭义房地产税。不同于其他类型房地产，住宅是人们安居乐业的前提和基础，对于此类别房产征收房地产税更是牵涉到每个人的切身利益。本文从房产占用土地入手，以现有土地使用税和小区物业费制度试图找到在房产保有环节房地产税的法律构成，以建立稳定的地方财政收入体系，并间接增加房产持有成本兼顾社会公平。

一、未来房地产税性质不宜是财产税

财产税是对持有财产，如建筑物，船舶所有人而赋课的税。未来房地产税立法方向是将房产税和城镇土地使用税合并成统一的房地产税，合并后的房地产税应按照房子的市场评估值来征税。这说明未来房地产税的性质是财产税。但本文不赞成现阶段把保有环节的房地产征定性为财产税。理由如下：

首先，按照一般法理财产税是所得税的补充税，是在所得税对收入调节的基础上，对纳税人占有的财产作进一步的调节。所以说征收财产税有利于缩小贫富差距，这也意味着其征收的对象不是一般人，而是富人。近年来房价飞速上涨，我们拥有房子也水涨船高成为一笔不小财富。如今在北京、上海、深圳等一线大城市，每一个拥有房子的人都是数百万，甚至数千万富翁。如果从这一表象看，现阶段对房地产征收财产税是合理的。但事实果真如此吗？我们知道大多数家庭的房子是用作居住的，也就是房子的价格高低都是一個数字，他们不会冲向市场变成一笔巨大的财富。所以说大多人因拥有房子而拥有大量财富只是一个表象，只有拥有多套或别墅等豪宅人才称得上是真正的富人。

如上文所述，大部分房产作为生活必需品，无论值多少钱，这些财富也是虚拟的数字，除非卖掉换成现金。财产税调节的重点是富人，因此，不宜对大部分自有住房征收财产性质的房地产税。

其次，购买房产跟购买珠宝纯消费行为不同，她还也是一种投资行为。根据亚当.斯密理论每个人的投资都是为了自己创造最大的财富，但是，他们通过追求自己的利益，更为有效地促进社会利益。以房产投资为例：多余的房屋可以出租，业主会得到租金，但是也解决了部分人的居住问题。如果我们税务部门足够努力，还可以从中获得部分税收。对于不卖也不租，留着占着，留着升值的现象，因房地产升值，财产所有人会获利，甚至利益丰厚，我们会在交易环节对其征收所得税。以所得税性质征收房地产税可以直接调节纳税人的收入。这也许会让目前部分中国人“杀富济贫”心理得到一些满足。

还有一部分富人们会把房产留给自己子女和其他亲人，一生也不会卖掉房屋。对这种现象可以考虑征收赠与税和继承税。遗产和赠与税在体现鼓励勤劳致富、反对不劳而富方面有着独特的作用，是世界各国通用的税种。但是中国虽然列入了立法计划，但至今也未开征。人们始终眼盯着财产税性质的税，力图为自己找到杀富济贫的工具。反而对更有利于社会公平继承、赠与税决然不注意，这很难理解。

最后还有一个理论与实践矛盾问题亟须解决。我们知道：对房产保值和增值功能贡献最大的不是房子而是土地。仅就房屋而言自从建好后就开始变旧、贬值，直至报废坍塌变得一文不值。如，同等地段房产新房比老房子要略贵些就可以看出这个贬值现象。但是，房子贬值的同时，房子使用的土地又会因为所处地点的不同而价值存在着巨大不同。如果我们把一个小县城100平米的房子，推到北京等一线城市，房产价格将会从几十万会飙涨到几百万，甚至更多。何以出现如此大的价格差异？是因为土地，随着土地的稀缺它的价格也就出现了变化。房产与土地密切相关，所谓房地一体，地价涨了房地产也就升值了。所以我们说房子有价值，会升值，还不如说是附着在房产上的土地有价值，会升值。

但是，中国却存在着以上实践与理论的矛盾。依据中国现行法律，中国土地公有，禁止土地买卖。我国居民住宅在内的大部分房产所占用的土地都是以出让方式得到的。除了支付一定的对价——土地出让金外，使用土地还有一个期限（住宅70年）。随着土地使用期限越来越少，附着在房地产上土地价值会越来越小，直到70年大限它将一文不值。如果继续使用，理论上还要再按市场价格再交一次价格不菲的土地出让金。但在现实中，我们的房产大都在增值中，几乎不受70年土地年限的影响。以上矛盾不能解决势必会动摇到我们征收房地产税的理论基础。

以上讨论都是在房产流转环节征税，这些环节征税不仅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房产必定侵占更多社会资源，一定区域内大量刚性需求必然要进一步推高房价。而目前我国住宅类房产持有成本几乎为零，长久这样，这样确实不公平。为了解决这个问题，在持有环节对房产征税是未来房地产税设计的一个重大问题。根据上文所述，既然房产价值的主体是土地，我们不妨围绕土地考虑一下持有环节的房地产税构成。

二、从城镇土地国有角度设计未来房地产税

法律规定我国城镇土地属于国有。基于土地国有，目前附着在房地产的土地负担主要有两个：土地出让金；城镇土地使用税。土地出让金，一次性收取出让土地使用年限地租总和，另一方面它又似有税收的非租性质，是个有着内在矛盾的复合体。城镇土地使用税是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。严格地看，以上两个制度功能具有一定的重合性。由于土地出让金一次性收取，本文认为城镇土地使用税对持有环节的房产税设计有较大的参考意义。

城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收。按性质划分它可以划归为资源税。如果住宅用地是要交城镇土地使用税，那它无疑是房地产税组成重要部分。但是目前大陆各省级政府都对住宅实行免征或暂免征土地使用税的政策。对于住宅土地使用税免征有两个法源：第一、《城镇土地使用税暂行条例》，不过《条例》并没有直接规定对住宅用地免征，免征政策来自第七条的授权。第二、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》，它是国家税务局配合《条例》出台的细则。

如果按照以上两个文件授权，对住宅一概免征土地使用税缺乏一定的合理性。首先，《条例》第七条缴纳确有困难的可定期减免。以上规定包括两层意思：一是有缴纳困难，是困难户、低保户？或是其他合理情形？二是根据困难时间、程度定期减免，不是永远减免，困难解决的当然要恢复征收。再有，可视困难的程度，有减有免，而不是只免不减。至于《办法》中的授权，其实质是对《条例》的细化和完善，但其解释不应超过上位法。所以《办法》意思应该结合《条例》确定，否则其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面积。对于过量占用土地的住宅也进行减免，这问题就更大了。

对于各省级税务机关对住宅土地使用税的一概免除，陕西省的规定比较合理、理由说明也较充分。按照陕西省税务局的规定，对未超过当地政府规定住房标准的用地，可暂免征收土地使用税。它的免征理由是比照房管部门经租居民用地和行政、事业单位职工宿舍用地暂免征税。而房管部门经租居民用地和行政、事业单位职工宿舍用地暂免征税免征的理由是租金偏低收费低微，无力缴纳。从这一点上说其免征理由基本符合《条例》缴纳有困难减免理由。更为可贵的是《规定》还体现以下两个方面：一是设置了一个合理的免征面积，只有未超过当地政府规定住房标准的用地免征；超过标准的，就其超过部分照章征收土地使用税。二是对免征时间做了合理规定，即对未超过当地政府规定住房标准的用地暂时免征。这就意味着随着情况变化，住宅土地使用税还是要征的。只是经过近20年房地产业发展，各种情况都发生巨大变化后，陕西省住宅免征是否还存在？即使还按原规定，如果认真执行的话，其数据对未来房地产税设计也有其无可替代的意义。从这一点看，陕西省在全国房地产税探索的贡献，甚至不输于两个房产税试点重庆、上海的地位。三是城镇土地使用税的减免也忽略了一个土地出让金问题。土地出让金制度实施之前的一些老房子根本没有缴纳土地出让金，再加上住宅不交土地税。按照现有制度这造成事实上的不公平。

未来房地产税计税依据不仅是房产价值，房产面积也与之相关。本文不予认同理由是：一是如果按照房产面积确定征与不征的标准，又会陷入把房产税定义为财产税讨论，关于这一点态度上文已经说明了。二是由于土地资源的稀缺性造成了土地成为房产价值中最核心的地位。这一点上已经予以说明。占用资源要付出代价，多占用资源更应付出更多的代价。这就为用税收杠杆调节提供了更有力的依据。三是以土地为基准征税也降低了征税的难度，提高了征税的可操作性。按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，那么，房产评估价格如何确定却存在一定难题。还有专家表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。在转让环节这当然不成问题，但是对于保有环节就不一样了。这一阶段征税一样需要一个相对公平、稳定的征税基础。由于征税规模庞大，相对于复杂且大量房地产价值评估，把房地产使用土地作为征税依据具有更强的操作性。

无论是在转让环节，还是在持有环节征收房产税，我们征税目的，除了调节财富分配、抑制房地产市场投机，促进社会公平外，还有一个现实的目的——为地方财政提供一个稳定的收入。

三、房地产税与地方财政收入

著名傅蔚冈就指出：房地产税就是给地方政府提供一个稳定的收入来源。它的具体理由是：随着“营改增”逐步完成，营业税变成了增值税，地方政府失去了主体税种，完善地方税体系非常紧迫。为了稳定地方政府的税收，按照国际通行做法房地产税占地方税收比例较高。以美国为例：美国房产税也是地方政府的一项传统税收。征房地产税要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。这真正体现取之于民，用之于民的税收目的。

反观，我国目前地方财政收入主要来源之一是土地出让金。由于它在地方财政收入中举足轻重，我们把这种现象形象称之为“土地财政？2014年地方卖地收入占比达到地方财政收入的一半左右。土地出让金70年土地租金不是一年一缴，而是一次性收入，要保证财政收入就要不断地卖地，而且要保证财政收入的稳定就需要每年都要一定规模的“卖地”。这就造成土地财政不稳定的，也是不可持续。人们希望用税房地产税替代土地出让金，为稳定健康地方财政找到出路。这个愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重庆房地产改革试点中可以看出房产税收益很低无法替代土地出让金。怎么办？这也需要从下文对土地出让金重新定义中找到答案。

征房地产税要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。就公共服务支出而言，中国新兴的小区物业管理体制与之有着很大的相似。正是基于一定的相似性，物業管理费对未来房地产税设计也有一定借鉴意义。物业费按月计费，分期缴纳，是小区管理公共服务费用，也构成房产持有环节成本之一。物业费征收的标准是房产面积，这与上文设想的以土地为标准征收的房地产税不同。从公共服务的角度看，房产的多少也必然意味着享受服务的多少。无论你住还是不住，都必须设定公共服务，尤其学校，公园，体育场馆等公共服务布局更不可能随时修改。所以，未来房产税设计中以房产面积为准收税，也具有一定合理性。由于其性质与物业费相似我们姑且称这一部分为物业税。到此保有环节房地产税的构成似乎有了些眉目（如图1），综合流通环节房产税构成也较为清晰了（如表1）。

征房地产税要成为地方财政主体部分，体现公共服务功能。这形成一个矛盾：小区公共设施是由维修基金而不是财政负担，小区公共事务是由物业公司不是政府管理。既然业主支付物业费，买房时还交了一笔维修基金，那么相应相关税收就应该相应减少。有一个办法缓解以上矛盾，目前小区公共设施尤其道路日益老化需要维修甚至新建，但是，随着通货膨胀和维修基金使用，住房维修基金早晚也有用尽的一天。按照规定维修基金将近用完要按照原标准续缴，这在实践中很难做到。因为维修基金是购买房产时必须的费用，因此作为房价的一部分，业主接受起来不困难。可是如果再缴纳一比小巨款，按照现今国民素质接受起来就不容易了。如果维修基金用完，小区公共设施没钱维护，这必然影响到小区内部生活品质，并产生上文提出的公平问题。这时小区业主们缴纳房地产税就应该起作用，尤其在小区公共设施的维护、维修方面。我甚至认为房地产税征收以后，维修基金最好只用于维修房屋本身，而其他公共设施的维护应由政府税费承担，除非业主自己同意使用维修基金。这种维护方式还有一个契机，那就是中国城市要推广的“街区制”。不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”， 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。如果封闭住宅小区逐步打开，那么不谈其他方面，就公共设施的维护、管理费用就不应该都由物业费和维修基金承担了。

四、重新定义土地出让金

上文提到现有土地出让金不改变，那么现实中就会存在以下困惑。一是房地产现实增值与理论贬值的矛盾。二是房地产税代替土地出让金理论上合理而现实无法替代的矛盾。三是我们知道农村住房（还要包括小产权房子）占用土地法律上世世代代拥有的（除非征收）而且无偿使用，相反城镇房产占用土地却有一个固定期限，而且有偿使用，从社会公平角度上看也是有问题的。

要解決上面的问题，我们可以在土地出让金这一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是没有固定期限，在房地一体原则下，房子占用土地也不应该有一个固定的期限。沿着这个思路我们可以重新定义土地出让金：土地出让金是政府无固定期限地转让其掌握的土地使用权和再转让权的价格（简称地价）。这样定义有什么好处呢？

一是新定义解决了中国房地产理论上贬值，现实中增值的矛盾。重新定义的土地出让金不再是有固定期限的租金，它一次性缴纳后就与房子融合而成房地产价格。由于土地没有固定期限，附着在房产上的土地就不会随着租期缩短而贬值了，这样中国房地产现实中升值，理论上贬值的悖论也就解除了。另外，一次性缴纳完土地出让金也就意味着土地转让权的转让。这也为我们征收转让环节房地产增值税奠定理论基础。

二是新定义让土地出让金与房地产税同时征收成为可能。土地出让金与房地产税两种功能重叠，同时征收理论上缺乏合理性。如果把土地出让金定义为政府无固定期限地转让其掌握的土地使用权和再转让权的价格，那么，它的税收性质就消灭了，也就不存在房产税与土地出让金功能重复了。这样土地出让金与房地产税同时进行就有了理论上的可能性。那么就解决了以上问题。这就扫清了起初由于房地产税征税如果太少而不能维持地方政府运转的障碍。

其实，实践和一些法律都证明以上定义的合理性、可行性。比如，现实中我们对买房子关心很多，但从来不关心土地使用期限。要知道按照理论上土地出让金期限确实是关系到房价。政府的征收同样不关心土地使用期限，不论是多老的房子也会以市场价格征收。政府和人们都不太关心这一个期限。说明什么？只是物权法提醒大家还有一个土地使用期限的问题。不过她还是给了我们一扇门：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。是否再缴纳土地出让金，法律却未规定。是立法者忽略了吗？当然不是，只是在绝大部分住宅使用权期间届满时，我们还有很长时间考虑清楚：到期后住宅是不是还要缴纳土地出让金。如果我们对土地出让金重新定义，就意味着土地到期后政府放弃对土地出让金再次征缴，这就解决以上提到的难题，其中包括用房地产权税替代出让金问题。

好处是有，但有人质疑：怎么解决这些新产生的问题呢？

土地是国有的，不能买卖。有人认为对土地出让金的重新定义，等于变相卖掉了国家土地。本文不予认同，因为体现国家所有的形式不仅只有出租一种，如一些国家国有资源都以某种税收来体现。更为特殊的是住宅是人们安身立命基础，基于“房地一体”做一些制度上的改革也是可以的。随着房地产的转让（包括买卖赠与继承），政府可以通过税收调整各方面社会利益。最后，还会因政府的征收土地重新掌握。

土地出让金与房地产税同时征收。买房人是不是吃亏了，这样会造成他们双重的负担。不会的。首先重新定义的土地出让金是一次性缴纳，而且没有固定期限。那么就意味着房地产税征收后，现有住宅用地土地不仅没有了70年大限，还意味着70年到期后政府也不应该再让业主交一次土地出让金了。买房人用土地出让金换来了无固定期限使用权还有再转让的权利。这种权利获得房地产增值的收益，从而使自己获得一笔真正财富。如果要人们选择他们一定会双手赞成的。另一方面政府以放弃再次征收土地出让金为代价换取了征收房地产税的权利。再有，政府只是放弃了对已经缴纳土地出让金的征缴，而对其他政府掌握的土地在出让时仍可代表国家征缴土地出让金。

综上，我们设定一个住宅占用土地流转流程（如图2），让我们更清楚看明白：

政府把掌握的国有土地使用权以招拍挂（市场价格）形式转让给开发商（A）。开发商把附着土地的房地产卖给（市场价格）业主（B）。之后包括业主的转让（市场价，赠与继承除外）（C），还有可能政府因公共利益征收（市场价）（D），政府重新掌握土地。这就形成了一个循环。这循环中土地随着房产一起在市场上流转。在出让土地被政府再次征收之前，体现土地国有性质应以对房产税收形式存在。这就为我们在持有环节对住宅占用土地而征收房地产税奠定法理基础。

五、土地出让金、房产地税与小产权房

小产权房早已有之，小产权房问题严重却与城市房价蹿升密不可分。“因为在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费的负担，房价便宜。于是小产权房在城镇郊区或城乡结合部大量出现。尽管按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。但是现实中小产权房的使用和转让几乎不受影响，只是在诸如抵押、拍卖是受到些限制。低价诱惑和低度风险促使人铤而走险，不顾政府的警告小产权销售仍旧如火如荼的进行。

小产权带来了很多社会问题，这其中也为未来房地产税征收带来很多问题。因此小产权问题必须解决。原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为，未来对小产权房的主要处理，无非就是转正和拆除两种措施。

拆除？按照目前社会现实，除非极特殊情况才可以拆除。大部分情况只有转正一个选项了。如何转正呢？其他程序性的追认还好办，但一个关键问题是：土地出让金怎么办？大产权和小产权一个根本区别就是“有没有缴纳土地出让金”。从现实角度看补交土地出让金是困难的，甚至是不可能的。这不仅是土地出让金按照什么标准征缴，还涉及到对农民土地征收问题，更涉及到业主付出成本的态度问题等等。解决这个问题，我们可以借鉴土地出让金重新定义的思路。既然国家掌握的土地转让须向政府缴纳土地出让金。那么既然农村土地属于集体所有，农民们盖好房子把附着的土地按“市场”价格转让不交土地出让金也是合理的。这里有一点是相同就是土地的转让包括转让权的转让，并且没有固定期限。如果这样做政府也没有吃亏，因政府在没有向农民付出征地补偿的情况下把集体土地转变为国有。更为重要的是政府还获得了对该房产征收房产税的权利。当然这只是权宜之计，今后，政府应加大对新建小产权房监管力度，在萌芽阶段就消灭小产权房才是正途。

其实没有交土地出让金就可以成为合法大产权住宅也不单只此一件，国有土地上老房子由于历史原因也没有缴纳土地出让金，国家照常给了这些房产完全产权。

綜上，本文不赞成按照房地产的评估值来征收房地产税，但是，以土地为核心设计的房产税也没有脱离房产税和城镇土地使用税合并的立法方向。尤其对土地出让金进行重新定义，不仅奠定房地产税理论和现实征收的基础，还为小产权房产确立合法地位及对其征收房地产税找了突破口。尽管文中观点可能存在偏颇之处，本文仍希望提供一些新的思路为未来房地产税设计做出贡献。

参考文献：

[1]搜狐新闻.全国人大正在起草房地产税立法草案，2014-07-30

[2]亚当.斯密.国富论，1776

[3]中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，1990-5-19，第十二条

[4]国务院.城镇土地使用税暂行条例，1988-09-27，第六条

[5]国家税务局.关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定，（1988）国税地字第15号 1988-10-24

[6]陕西省税务局.关于城镇土地使用税若干具体问题的暂行规定（陕税二〔1989〕090号）

[7]上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，2012-12-26，六税收减免（一）

[8]新华网.房地产税立法存在三大难题

[9]同前注1

[10]新浪财经.学者称房产税就是给地方政府提供稳定收入

[11]猎房网.房产新闻.《美国房产税的征收和用途》

[12]新华网.来源：经济日报.去年地方政府卖地收入创新高

[13]网易财经《房地产税目前就是说说 根本无法解决地方政府困难》

[14]中华人民共和国发展改革委、建设部.关于印发物业服务收费管理办法的通知（发改价格[2003]1864号），2003-11-13，第十一条

[15]中华人民共和国建设部、财政部 住宅专项维修资金管理办法 2007-10-30 第十七条

[16]国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例，2011-01-21，第十七条、第十九条

[17]中华人民共和国物权法2007-10-01 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

[18]经济观察网.宅基地改革分歧尚存小产权房将分类处理