因卫生间渗漏水引发商品房逾期交付，开发商需承担违约金吗？

基本案情

2015年9月22日，王某与A房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买A房产公司开发的某市某小区商品房一套。合同约定A房产公司于2015年11月30日交付房屋，但由于其开发的房屋存在渗漏问题，王某拒绝收房，A房产公司进行整改后于2016年4月2日才交房。王某要求A房产公司根据合同约定，按已交房款为基数，支付日万分之二的逾期交房违约金，A房产公司不同意，王某诉至法院，要求A房产公司承担逾期交房违约金。

法院审理

法院审理时发现，合同约定被告A房产公司应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告王某使用，否则将按约承担逾期交房的违约责任。在2015年11月30日，买受人原告王某按约到达拿房现场，但却发现卫生间地面渗水，经核查发现防水层已失效，故未收房，后双方在消费者协会的调解中，被告出具了书面整改承诺，承诺对地面进行整改。原告遂完成了收房的相关手续。

法院认为，商品房买卖合同是双方当事人合意的结果，应受自己所表达意思的拘束。双方当事人所约定的交房条件为诉争房屋已进行竣工验收备案登记，而且当时被告交付的房屋也已进行竣工验收备案登记。原告提出的防水层失效致渗漏问题属于一般质量问题，应属于被告的保修、整改范畴，并不足以影响交房条件。因此，对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。

律师提醒

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”

商品房交易中房屋交付是一个极其重要的环节，也存在诸多问题，主体结构质量出现问题的情况比较少，通常是一般房屋质量问题纠纷，本案中碰到的地面防水层失效就属于一般的质量问题，购房者能否以一般质量问题拒收房屋呢？法官就“是否严重影响正常居住使用”在裁判中表示，具有一定的自由裁量空间。至于具体的裁量标准，司法实践中如果开发商办理相应法定手续，购房者以一般质量問题拒绝收房，法院不会支持，开发商只承当相应的维修责任。律师提醒：除了商品房交付的法定条件，业主和开发商还可以就商品房的约定条件及责任加以明确，以维护自身的合法权益。

（供稿 沈晓庆）