我国小产权房的困境及对策研究

孙莹

【摘要】近年来，小产权房以其迅猛之势已占据房地产市场的一角，国家政策频频出台控制但成效甚微，社会各界存有不少争议。本文针对小产权房的现状、成因等问题进行研究分析，提出相应的对策，希望能在一定程度上化解小产权房的治理困境，平衡各方利益，产生最大的经济和社会效果。

【关键词】小产权房 土地制度 治理困境 法律 保障性住房

一、小产权房现状分析

（一）规模可观，城市一体化进程促使村镇规模减少，小产权房成规模化兴起。小产权房在各大城市规模各不相同，集中分布在北上广深等发达城市。中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。

（二）价格低廉，小产权房大多地处城市郊区，通常情况下，小产权房不存在土地出让金，也无须缴纳房地产开发相关的税费，成本相对低，价格也就自然低。

（三）无法律认可，小产权房直接兴建在农村集体土地上，没有相关法律承认建设土地和房屋的合法性，仅有使用权没有所有权，在发生各种纠纷以及国家征地拆迁等情况时，按照现行的法律法规，小产权房的购房者权益难以有保障。

二、小产权房兴起发展的原因

（一）农民的财产性权利受限，《土地管理法》禁止集体土地入市交易， 农村集体土地要进行房地产开发首先必须要经过国家的征地环节将其转化为国有土地再由政府进行招标拍卖给地产商进行房产开发。这剥夺了集体土地所有者对自己财产的处分权，无法将土地作为财产增值的工具。

（二）经济利益的诱惑。牵扯的利益主体众多是小产权房的一大特点，对开发商来说，小产权房在开发过程中既不用缴纳土地出让金，也不用缴纳其他相关费用，开发成本低；对地方政府来说，小产权房的开发不仅可以提高居民消费水平，拉动当地房地产业发展，起到招商引资的效果，更可以取得良好政绩；对于农民和村集体来说，无论是自行开发，还是联合地方政府或开发商进行小产权房开发，其分享到的土地增值收益都远高于国家征地补偿；对于城市居民以及低收入人群来说，小产权房与同地段的城市商品房相比存在明显的价格优势。

（三）城市购房压力大。随着城市化进程的加快，城市化的发展也促进了房地产市场的空前发展，城市的土地和房屋相对于源源不断涌入的人口来说是一种稀缺资源，在城市土地面积及住房供应总量不变的情况下，当城市用地需求的增加，有住房需求的人口大量涌入时引起房价不合理的上涨飙高。

（四）地方政府监管不严。小产权房早在上个世纪90年代就在北上广等一线城市出现了，但地方政府并未对其进行干涉，也没有着手对其进行整治，很多地方政府为了经济的发展，繁荣房地产市场，甚至与村集体和开发商联合开发小产权房，并给小产权房颁发由乡政府自行制作的产权证书，而县级及县级以上地方政府对乡政府自行制作产权证书的违法行为也并未加以制止。

三、小产权房存在的风险

（一）不利于国家税收，小产权房的开发和销售是处于正规房地产开发管理体系之外的，房地产商不需缴纳相关税费，势必导致大量税费的流失。

（二）耕地保护面临问题，在巨大利益的吸引下很难保证不违法的开发耕地，这样大量开发小产权房就很容易引起耕地的流失，这对维护国家粮食安全守住18亿耕地红线和社会稳定都是不利的。

（三）购房者的权利得不到保障。购买者无法得到合法的房屋产权证，非集体经济组织成员购买“小产权”房屋、并且也支付了相应的对价，还是无法申请办理房屋产权登记，其合法权益难以得到承认和保护。购买者也不可以将“小产权房”抵押和转让。而且， 小产权房一旦出现房屋质量问题，购房者维权是很艰难的。

四、小产权房问题解决之途径探析

（一）根本上改变城乡二元土地制度。清晰界定集体土地所有权，让村集体成为集体土地真正的所有者，允许集体土地在不违反土地规划的前提下，在确保我国18亿亩耕地“红线”目标实现的原则上，可以在市场上自由流通，这会在根本上改变“同地不同权，同地不同价”现象。

（二）将符合条件的小产权房纳入保障性住房体系。对于集体建设用地之上且符合建筑标准的小产权房，拆除是对社会资源的极大浪费。小产权房纳入保障房体系，对于城市中低收入群体来说可以节约租金成本，对于小产权房的所有者来说，可以免除拆除或没收造成的财产灭失，可以除去因小产权房法律上的不合法而可能产生的风险。而对于地方政府来说，既可以减少保障房建设投资又可以增加土地出让收益，实现了多赢。

（三）政府加大监督监管力度。監管体现在以下几个方面，一是要加强对征地的监管，对征地补偿标准要严格贯彻实施，具体落实到农民手中，减少不必要的层级克扣。二是要采取行政手段，对小产权房进行分类管制，对小产权房摸底排查清楚，以便更好的开展工作。三是要加强监督集体经济组织为谋求高额利润而产生的供地行为，加强对违规颁发产权证明的地方政府的监管，严厉追究究责任人，必要时予以刑事处罚。

（四）调控城市房地产市场。 购买小产权房往往是很多城市居民受制于现今飞速上涨的房价的无奈之举。因此，抑制快速上涨的房价至公众的消费能力范围之内是从根本上杜绝小产权房的有力措施。

（五）明确规范相关法律制度。对于小产权房目前法律规定就是“不允许”、“不合法”、“取缔”等等，这种简单地取缔叫停，并没有产生很好的法律效果，小产权房依然兴盛。法律是行为实施的最重要依据，而小产权房相关法律不健全是引起所有问题的根源之一。对此，政府应及早在法律法规上对小产权房进行规定和限制，用法律武器坚决制止无序开发行为，确保对小产权房治理走向正途。

参考文献：

[1]钟京涛.小产权房问题现状及分析[J].国土资源2008

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[2]刘天永.小产权房底价背后蕴含风险[J].城市开发2007

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