关于加强包头市老旧小区管理问题的建议

物业服务业是现代服务业的重要组成部分，也是现代城市管理的重要内容。近年来，包头市物业服务业发展较快，在改善城镇人居环境、提高居民生活质量、创新社会治理、促进社会和谐稳定等方面发挥了重要作用，但确实存在着产业基础薄弱、层次偏低、服务能力不足、覆盖面有限、部分老旧住宅小区脏乱差、物业服务企业综合实力不强等亟待解决的问题。

截止2016年底，包头市五区共有物业项目1222个（其中住宅977个，非住宅245个）；有物业管理项目920个（其中住宅项目675个，非住宅类项目245个）；社区物业服务管理项目302个；包头市五区物业管理综合覆盖率75.3%。

一、包头市老旧小区管理存在的问题

1、老旧小区缺乏政策支持，难以引进市场化的物业企业

如“乌兰小区、青松小区、迎宾小区”，基础设施损坏严重；环境脏乱差；绿化损坏严重；私搭乱建违规圈地现象普遍存在；临街住改商频繁出现；小区无法封闭，交通管理和人员出入失控；黄赌毒及其他犯罪行为时有发生。

2、正在运行过程中的老旧小区物业管理，执行政策缺失，管理矛盾重重

由于缺乏补贴政策支持，第一阶段进行的老旧小区施工改造的项目，没有专业物业企业跟进服务，造成改造成果迅速受损，甚至无法修复，物业企业无法接管，只能由居委会代管，进行最简单的垃圾清运。第二阶段改造后的项目，引入了准物业管理，但是，在实际管理服务中，居委会、业主与物业企业互不理解，业主不配合按时缴费，物业行业管理成本增加、政府补贴不能准时足额到位，致使准物业企业降低服务标准，物业服务也进入了恶性循环。

3、发展中物业企业无法承担运行成本

本市成长中的物业企业需要项目，但是自身资金、技术、能力都有困难，无法承担老旧小区先投入、多投入、迟产出甚至不产出的现状。目前已经接管的69个老旧小区项目绝大多数运行艰难，合同签订困难、收费率在30%左右，处于进退两难的尴尬境地。

4、优质物业企业缺乏社会责任感

本市成长起来的有规模有实力的物业企业，站在一己生存发展的角度，接管项目局限在非住宅方面，住宅项目基本不接管，更谈不上接管老旧小区。外埠驻包企业，多是接管上游地产的项目，或者经过招投标直接接管非住宅项目，不关注本市的城市建设和市民需求。

5、缺乏专业的市场规划及龙头企业示范作用

我市的老旧小区很有特点，要么是十几万平方米的大型项目，要么是非常小的豆腐块，这让物业企业很难入手，就如前边提到的，有实力的不接管，没实力的管理不了。具有国企背景的物业公司，在市场定位时，也没有达到城市管理高度，没有专业人员接管，也存在资金运行压力。

二、加强包头市老旧小区管理问题的建议

1、调整老旧小区政府补贴政策

按照不同区域市场实际情况，制定有效的补贴政策，并指定部门监管，按时足额到位。对曾经拖欠的补贴款，拿出补偿方法，让企业恢复初期工作热情。

2、做好多方联动的培训工作

与老旧小区相关的社区、街道、居委会、业委会、物业企业等都应当参见定期的继续教育，考试上岗。在知法学法的前提下，各自履行职责。

3、加强行业监管力度

对参与老旧小区管理服务的物业企业，依法依合同进行严格监管，及时弘扬、及时曝光，引导企业进入正循环。

4、引导企业回报社会

对本市具有规模的企业和外埠企业制定相应的“老旧小区接管奖惩办法”，引导企业扩大视野、增大胸怀、回报社会。

5、培养国企背景的有实力企业成为标杆

借助“三供一业”改革，培养有意愿的国企在老旧小区的专业管理服务领域成为标杆，杜绝接管弃管的怪圈。