论在房地产交易中情势变更原则的适用——以“重庆长虹塑料厂与重庆天龙房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷”等案为例

沈 伟

(华东政法大学 上海 200000)

论在房地产交易中情势变更原则的适用
——以“重庆长虹塑料厂与重庆天龙房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷”等案为例

沈 伟

(华东政法大学 上海 200000)

情势变更原则适用的前提为发生了不可预测的情形，该情形导致了合同的履行会显失公平。而且该情形不能是商业风险，必须与合同无法继续履行之间存在因果关系。在房地产交易实践中判断商业风险和认定因果关系存在难度，笔者认为商业风险的认定关键在于发生情形是否具有可预测性，而因果关系的判断核心在于合同目的的认定，但合同的目的认定不可过度延伸。

房地产；可预测；情势变更；因果关系

一、情势变更原则概述

(一)概念

情势变更原则指的是合同当事人在订立合同时所依据的客观事实发生了改变，这种改变当时是无法预测的，而且改变所发生的原因不能归结于当事人。

(二)比较分析

1.情势变更原则与不可抗力原则

两大原则之间存在很多的相同点，二者都是对于客观事实具有不可预测性，而且都会对于合同的履行构成障碍，只是不可抗力原则会直接导致合同履行不能，而情势变更原则情形下合同依旧可以履行，只是履行会给当事人一方造成损失。

同样二者之间存在一些差异。首先，二者适用的前提条件不同，不可抗力所适用的情形往往分为三类，第一类是自然灾害，比如海啸、水灾、火灾等；第二类是人为类的灾害，比如发生了战争或者动乱以及国家制定了一些新的政策或者指定了某些行政决议等。

其次，二者的法律效果不同，情势变更会导致合同变更或者解除，而不可抗力则会导致合同解除，而且会免除当事人履行不能的责任。

再者，权利救济不同，依据《中国人民共和国合同法》第94条的规定，如果因不可抗力导致合同目的无法实现，当事人可以解除合同，该合同解除权是一种形成权，当事人无需得到对方的同意。情势变更原则规定于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法司法解释二》)第二十六条的规定，当事人如果认为存在情势变更情形，其需要请求人民法院变更或者解除合同，该解除权是一种请求权，而非形成权。同样，法院在审理案件时，可以依据职权直接适用不可抗力原则，但是却必须依据当事人的申请方可适用情势变更原则。①

2.情势变更情形与商业风险

根据《合同法司法解释二》的规定，情势变更原则不可适用于商业风险，需将二者区别对待。任何的商业活动都存在商业风险，一种为主观的商业风险，即对方当事人存在签订合同的恶意，故意不履行合同，比如故意不交付相关标的物；另一种为客观的商业风险，即在进行商业活动时发生事故，比如标的物在途中丢失或者遭窃，或是标的物被强制征收等。情势变更与商业风险的关键区别在于其情形是否能够被预测。

根据最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，情势变更情形必须要远远超过正常人的合理预期，考虑当事人是否能够对此进行防范和控制，考虑到风险和收益之间的关系，结合市场具体情况进行个案分析。②

3.情势变更与显失公平

情势变更虽然要求也是显失公平，但同狭义上的“显示公平”存在差异，根据新修订的《民法总则》第一百一十五条的规定，如果要构成狭义的“显失公平”，一方当事人必须利用对方的不利境地，利用其缺乏判断的基础实施行为，其行为须为故意或者是重大过失。但情势变更中不要求当事人存在过错。③此即为二者的本质区别。

二、情势变更原则的适用

(一)适用要件

1.客观要件

情势变更的发生，必须是发生了异常的不可预测的情形，该种情形须为客观存在的情形，且该情形的发生给合同的继续履行带来障碍，如果要求当事人一方继续履行，会给其造成损失，造成不公平的现象。④

2.主观要件

情势变更要求当事人存在消极的主观要件，即在签订合同时，当事人任意一方均未预测到未来可能发生该情形，并且该情形本身远远超过当事人的认知水平，不可是商业风险。

3.时间要件

情势变更原则目的在于保护因为情势发生变更而受损的合同一方当事人的权益，因此其必须发生在合同订立生效后直到合同履行完毕前。

4.因果要件

情势变更原则的适用必须要同所发生的客观情形之间存在因果联系，而不能是因为其他的原因，而且必须要同合同的目的之间直接相关，不可是延伸出来的目的。

(二)实践情形概述

因为情势变更原则适用的前提条件为存在难以预测的情形发生，而商业风险在实践中往往也具有难以预测的特征，二者之间易被混淆，对其界定也存在一定的困难。在房地产领域，从房屋的建造到房屋最后的入住，每一个环节都可能存在变量，而这些变化既可能是人为也可能是政策所致。因此，判断当事人是否具有可预测性时存在一定的难度。同样，有时候合同未能得到继续履行是多种因素结合在一起的结果，此时需要判断变更的情势同最终结果的因果关系也存在困难。笔者将在下文选取一些典型的涉及房地产交易的案件进行分析，分析在该领域中情势变更应如何认定。

三、情势变更原则的实证分析

(一)重庆长虹塑料厂与重庆天龙房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷——(2016)最高法民终203号

1.基本案情

本案中，2002年，重庆长虹塑料厂(以下简称“重庆长虹”)与重庆天龙房地产开发有限公司(以下简称“重庆天龙”)签订了《房屋联建合同》，重庆长虹将土地4141平方米、地上建筑物2626平方米和无证建筑约205平方米转移给重庆天龙，重庆天龙则将自己的门面免费租给重庆长虹。房屋联建则由重庆天龙统一规划管理。

2003年，重庆天龙的房屋被当地政府拆迁，2004年6月重庆市国土资源局告知重庆天龙需支付土地出让价金4869万元获得债权区域的土地开发使用权，如果逾期不交该笔费用，则取消重庆天龙的竞得资格，重庆天龙因为考虑到该地域可能新修路段，因此未交土地出让价金。

之后重庆天龙未能够按照合同约定建成房屋，重庆太长虹依约向法院提起诉讼，要求重庆天龙承担违约责任，而重庆天龙则认为其符合情势变更的适用条件，要求以此为由解除合同。⑤

2.案件分析

本案一审由重庆高院进行审理，二审由最高人民法院进行审理，两个法院就情势变更的认定一致，都认为新修高架路穿过了重庆天龙的地块，这是政府的行为所导致的，不属于商业风险，因此不具有可预测性，所以符合情势变更的适用条件。但是，法院却认为，即便符合情势变更的情形，但是本案中重庆天龙没有取得土地的直接原因是因为其未缴纳土地出让金，所以即便客观上存在政府修建了高架路会导致合同履行不能的情形，但该情形和合同未履行之间不具有直接因果关系，因此认为不构成情势变更的情形，法院最终判决支持重庆长虹。

本案中，法院首先肯定了因为政府行为导致的合同未能履行属于政策性风险，当事人在签订合同时无法预测，因此具有适用情势变更的可能，但是考虑到合同未能履行的直接原因是当事人一方的过错，所以情势变更情形未能有效成立。本案说明了变更的情势同最终结果之间存在因果关系的重要性。

(二)遵义市播州区国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案——(2017)最高法民申492号

1.基本案情

本案中遵义县鼎盛房地产开发有限公司(以下简称“遵义房产”)同遵义市播州区国土资源局(以下简称“国土局”)签订了《成交确认书》，并在该确认书中约定国土局将北邻326国道的土地使用权转让给遵义房产。

但当地之后新修建了一条新的大道，原本的326国道很多路段因年久失修不再通行。遵义房产认为其所获得的土地失去了原本的商业价值，于是要求解除同国土局所签合同，不再继续使用326国道边上的土地，但遭国土局拒绝。国土局认为即便是该地段的商业价值因为新修大道而有所减损，但考虑到综合地价的上涨，遵义房产并未遭受损失，因此拒绝解除合同，于是遵义房产诉至法院。⑥

2.案件分析

本案最后由最高人民法院进行了再审，经过分析，最高人民法院认为新修道路的情形属于当事人无法预见的情形，而且实践中确实导致了遵义房产所获地产的商业开发价值大幅度下降，且为了城镇开发，政府改变道路规划，这是有利于社会公益的举动，如果该举动使得私人利益受损，不应由无过错的一方单独承担。

本案中考虑到遵义房屋签订合同的目的是为了商业开发，而新修建的道路则直接影响到该商业目的，因此二者之间存在因果关系，而且该情形也是当时双方无法预测的，所以最高院认为符合情势变更的适用情形。

(三)张文卉与孙宝成房屋买卖合同纠纷案——(2010)和民二初字第1468号

1.案情介绍

2009年2月，张文卉(以下简称“张某”)与孙宝成(以下简称“孙某”)签订房屋买卖合同，双方在合同中约定张某将其房屋以100万元的价格转让给孙某，孙某交付定金4万元。

但之后，张某因意外成为残疾人员，其本想将房屋出卖以改善生活条件，如今认为无此必要，因此要求解除同张某的合同，并且愿意双倍返还张某的定金，但张某不同意，表示愿意支付相应房款，并要求继续履行合同。⑦

2.案件分析

审理案件的法院认为房屋买卖合同是双方当事人意思自治的表现，为有效合同，而之后发生的张某残疾事项虽然具有不可预测性，但是不影响合同目的的实现，因此判决不构成情势变更的情形。

情势变更的前提是合同成立的基础或者依据的客观环境发生变化，该变化的结果是合同双方的权利义务不平等使得合同的实现失去原本的意义。这种目的不能无限的延伸，本案中合同的实现目的是获得对价款，而非改善生活条件。因此该目的无法实现对合同的实施不会产生任何的影响，本案的合同具有原本的意义，因此不构成情势变更。

(四)王秉元等与吕奇等房屋买卖合同纠纷案——(2015)昌民初字第05821号

1.案情介绍

本案中王秉元、安随英(以下简称“王某等”)同吕奇、张丽萍(以下简称“吕某等”)签订了房屋买卖合同，约定王某等将其所有的经济适用房以36万余元的价格转让给吕某等

之后吕某等人实际上入住该房屋，可房屋产权证上的名字却一直是王某。王某等认为房屋价格变动较大，以此为由想要解除合同，但吕某等人拒绝，于是起诉至法院，要求吕某等归还房屋。⑧

2.案件分析

在审理中，法院首先肯定了房屋本身已经具备了在市场上交易的性质，随后分析了王某等的主张，认为虽然房价上升，但是这属于商业风险，因此不可适用情势变更条款，于是判决驳回王某等人的诉求，认为合同有效且不得撤销，吕某等人有权居住于该房屋内。本案充分说明了房屋的价格的变动，不能认定为商业风险。

四、总结分析

上述四个案例中，案中一强调了情势变更中因果关系的重要性，说明了如若变更的情形同最终结果之间不存在因果关系，则不够成情势变更；案例二则指出了在分析因果关系时，需要关键在于找出合同的目的，该案之中合同的目的即为创造商业价值，所以道路的改变会直接影响到合同目的的实现，二者具有因果关系；案例三也分析了合同的目的，在房屋买卖合同中，不能无限地延伸买卖合同的目的，不可认为合同目的是改善生活，从而认为生活无法得到改善，合同目的便无法实现，因为二者之间没有任何的因果关系；案例四则分析了房价变动的性质，认为大部分情况下构成了商业风险，不能认定为情势变更。

上述前三个案例强调了因果关系的重要性，笔者认为在判断情形是否对最终合同的实现产生影响，必须要探究合同的真实目的，而该真实目的必须要基于合同的名称以及当事人的约定来推断，不可超过合同原本的范围。而对于房屋价款变动，笔者认为案例四中法院认为房屋价款变动不构成情势变更，该观点过于绝对化，因为《最高人民法院副院长唐德华在浙江省全省民事审判工作会议上的讲话——关于民事审判工作形势与任务》一文就明确指出了，在处理房地产案件中可能会遇到价格变化问题，但是要认定这种风险是否远远超过了市场风险，如果答案是肯定的，则可能适用情势变更原则，使其不显失公平。

综上，情势变更原则在不动产交易中能否其一在于因果关系是否构成，其核心在于合同目的的认定，必须根据合同性质所具有的目的，不可过度延伸；其二在于商业风险与否的认定，以房价为例，其变动一般不构成情势变更，因为属于可预测的商业风险，但如果存在剧烈变动，则不排除适用该原则的可能性。

【注释】

①苏翔.情势变更原则研究.华东政法大学2013年硕士毕业论文，第14-15页

②王嘉.房产政策性违约引发情势变更原则的适用探析.中国政法大学2011年硕士毕业论文，第15-16页.

③王德山.论情势变更制度的适用要件.法学杂志,2008年第1期第57页.

④赵文倩.论情势变更规则.河北经贸大学2013年硕士毕业论文第18页.

⑤裁判文书网.http://wenshu.court.gov.cn/content/content DocID=b3666c09-fe28-4f60-8f7e-de44397a98be 2017年4月20日访问。

⑥威科先行.http://law.wkinfo.com.cn/judgment-documents/ detail/MjAyMDU0OTQzNzg%3D？searchId=e54128a34d5b46cb917e04a6ec 4b6f61&index=9&q=%E6%83%85%E5%8A%BF%E5%8F%98%E6% 9B%B4%20%E6%88%BF%E5%B1%8B，2017年4月20日访问。

⑦威科先行.http://law.wkinfo.com.cn/judgment-documents/ detail/MjAxMDAwMDU2MjY%3D？searchId=2eb498e92bf2486b9e9e633c9 2314ecc&index=4&q=%E6%83%85%E5%8A%BF%E5%8F%98%E6 %9B%B4%20%E6%88%BF%E5%B1%8B，2017年4与21日访问。

⑧裁判文书网.http://wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=d752385b-7667-47fa-b5db-5902aa814495，2017年4月21日访问。

[1]韩世远.合同法总论.法律出版社,2008年第2版.

[2]吴庆宝主编.合同纠纷裁判标准规范,2009年第1版.

[3]陶丽.房产新政下政策性违约适用情势变更原则之研究.南京大学，2014年硕士毕业论文.

[4]李荣鑫.房屋租赁合同的诚信原则立法问题研究，2013年华中师范大学硕士毕业硕士论文.

[5]叶星冶.论情势变更原则在房屋买卖纠纷中的适用.山东大学，2016年硕士毕业论文.