五指山市房地产发展历程与调整方向探析

庄海燕+吴仁翔

一、五指山市区位条件与发展概况

五指山市位于海南省中南部，为海南岛中部地区的中心城市和交通枢纽，市区海拔328.5米，是海南岛海拔最高的山城。该市总面积1169平方千米，总人口11.3万人，下辖7个乡镇、1个国营农场。五指山市基础设施齐全，交通便利，海榆中心贯穿南北，与各市县路网相通，高等级生态旅游公路四通八达，中线高速公路即将开建，将减少与三亚、海口的通车时间。该市通信、金融、邮政网络畅通，办理业务便捷；城市防洪、垃圾处理等设施完善。

2010年1月国务院出台了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略。“不到五指山，不算到海南”，五指山作为海南岛的象征，在政治、经济、文化、基础设施等多方面，势必得到海南省委省政府乃至中央长期的关注及大力扶持。

五指山市原为海南黎族苗族自治州首府，是海南省中部少数民族地区政治、经济、文化中心，具有较高的知名度及强劲的辐射力。五指山作为三亚旅游经济圈的重要组成部分，它与三亚一样都拥有世界顶级的旅游资源，五指山的“青山绿水” “天然大氧吧”与三亚的“阳光、海滩”优势互补、相得益彰，是一块康体养生及休闲度假宝地。

二、房地产发展历程

1.初步发展时期（2003～2006年）

五指山市旅游业开发始于1981年，以海南黎族苗族自治州民族博物馆的动工建设为标志，拉开了旅游建设的序幕，随后旅游业的迅速发展带动了该地区其他产业的兴起，并将五指山旅游区推向了全省乃至全国，但其带动的房地产业的开发却起步较晚。

2003年以前，五指山市房地产市场一直没有开发，直到2003年五指山市才开始对房地产业进行开发并投资，将其作为该市的新兴产业来发展，但投资力度不是很大，占全市总投资额的比例不超过10%，主要用于商品住房以及少量商业用房的投资上；房地产生产总值不超过5000万元，占全市GDP的比重始终维持在5%～6%之间。初级商品住房（期房）于2004年开始对外销售，总销售额为122万，销售均价为581元，2006年的商品房期房总销售额上升到285万，销售均价上升到1212元。

2.高速发展时期（2007～2010年）

随着海南省国际旅游岛建设的推进，五指山市的房地产业经过了4年的初步开发，开始将其作为该市的支柱产业，房地产业投资额猛增，开发规模逐年加大，开发企业数量快速膨胀。2007年，房地产开发投资额上升到13545万元，比2006年末多出12485万元；相应的，房地产开发投资占全社会固定投资比例也大幅度增加，上升到2007年的48.54%，2008年达到最大，后又逐年减小，但所占比例仍然很高。房地产生产总值由2007年的5371万元增长到2010年的20565万元，也是该市有史以来最高的一次，占GDP的比重基本维持在10%以上，2010年的占比最大，为14.52%。这一时期开发建设房地产种类较多，主要有商品住宅、部分商业用房、少量办公楼以及其他用房。

从商品房的开发来看，投资力度较大，总的销售面积基本维持在20万元以上，2010年达到最大，为320014平方米；总的销售额由2007年的5696万元上升到2010年的120328万元，增长了108385万元，同比增长90.07%，其中期房销售面积与销售额要远远大于现房销售面积与销售额，但这几年销售情况的波动幅度较大，发展虽然不够稳定，但发展后劲比较足；商品房均价由2007年的1242元上升到2010年的3565元，同比增长65.26%。

2007～2008年，随着国家一系列保障性住房政策的出台，保障性住房的建设力度加大。“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成，五指山市在“十一五”期间也开始响应国家号召，建设并加大保障性住房的投资力度，2008～2009年主要有廉租房和经济适用房两种类型的保障性住房（廉租房主要针对城市常住居民户口的最低收入家庭而提供的不具备产权的普通住房，经济适用房是针对城市低收入家庭而提供的限定套型面积和销售价格、具有部分产权的政策性住房），2010年则在这两种住房的基础上又增加了城市棚户区改造，其中2010年对保障性住房的投资最大，达到63474万元，共2885套，其中经济适用房占比最大，共2188套，总投资50760万元，占总投资的79.97%，总建筑面积248271平方米，占总建筑面积的82.32%。这一时期的城市人平均住房面积也有所增加，由17.2平方米（2007年）增加到18.4平方米（2010年），使得中等偏下收入家庭住房困难的问题得到解决，居住条件也得到初步改善。

3.优化调控时期（2011至今）

五指山市房地产业经过4年的高速发展，从2011年开始进入稳定优化时期，这一时期的房产楼盘大多区域多元化、特色化和服务全面化。凭借五指山冬暖夏凉的气候以及典型热带山水交融的森林资源在省內独树一帜，房地产品质和价值也有所提升，吸引了很多岛内外人士，特别是退休老人前来购房度假。房地产开发商也开始竞相打造旅游地产、养老居所、景观居所、宜居生态、花园洋房、创意地产、水景地产、山景地产等极具特色的高品质地产。

2011年的房地产生产总值较2010年有所降低，占GDP比重也相应降低，虽然房地产开发投资额较以往稳步上升，但其占全社会固定资产投资的比例有所下降，在40%～50%左右浮动，主要用于商品住宅的投资，投资力度随总投资额逐年加大，商品住宅投资占房地产开发总投资的比较快速发展时期有所减小。

商品房销售面积自2010年以来就逐年降低，下降幅度较大，到2013年上升到197286平方米，商品房期房销售面积仍然高于现房销售面积；而商品房总的销售额在2011年达到最高为210328万元，仅期房销售额就占85%，2013年总销售额为112168万元，期房销售所占比例为80%。近三年来五指山商品房销售情况不够稳定，还有待进一步调整，但可看出人们对五指山市楼房的购买欲望仍然很强。这一时期的商品房均价在5000～6000元之间浮动，2012年最高为5835元，2014年为5788元，变化幅度不大，经过这一阶段的优化与调控之后，后几年内商品房均价将会上涨。城市人均住房面积逐年增大，从2011年的21.7平方米上升到2013的24.8平方米，但仍低于全国平均水平。

“十二五”时期，中国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴。从2011年起五指山市保障性住房又在原来的基础上增加了限价商品房和公共租赁房，共进行了五种类型的保障性住房建设，满足了当地中等偏下收入居民的不同住房需求。廉租房每月1.5元/平方米；公共租赁房的主要供应对象主要是城市中等偏下住房困难家庭，每月房租4元/平方米，有低保证的公共租赁住房困难住户，房租可以参照廉租住房缴纳；经济适用房则按面积销售，小于75平方米（包含75平方米）的为1900元/平方米算，面积大于75平方米的，超出部分按2800元/平方米算；限价商品房规定价格不能超过2800元/平方米；城市棚户区改造的安置对象则是城市居民被拆迁户和征地拆迁房屋的农户。五指山市保障性住房的总套数、总建筑面积和总投资继2010年后连续三年下降，到2014年又加大了对保障性住房的投资和建设力度。在这7年的保障性安居工程建设上，五指山市对经济适用房的投资和建设力度是最大的，其次是廉租住房和棚户区改造，对公共租赁房的投资最少。

三、房地产发展现状

1.总体发展现状

从商品房的购买人数、面积、金额、套数上看，从2008年以来，五指山市商品房的购买对象以岛外居民为主，占总数的比重高达90%以上。结合实地调研的情况可以看出，岛外居民大多来自雾霾严重地区，如北京、湖北、山东等地，还有部分来自西北干旱区和气候比较寒冷的北方地区。

2.代表性房地产现状

以上对五指山市房地产总体发展历程以及现状进行了整体分析，为进一步了解五指山房地产实际发展现状以及存在问题，本调查报告筛选了若干个比较具有代表性的已完成和正在建设的房地产进行走访调查，包括候鸟公寓、锦绣花园、翡翠花园、五指山避暑山庄、山水兰庭、森林湖、山水绿世界、水墨雨林。

通过对代表性房地产的实际走访调研可知，除了政府保障性住房，房地产多为旅游地产。各小区环境相对较好，这跟五指山自身生态环境密切相关。从上述分析得出：早期商品房的配套设施以及小区环境缺乏足够的维护管理，且物业管理水平较为落后；新建商品房山水兰庭、森林湖、山水绿世界无论是在建设水平还是服务质量上都有所提升；正在建设的水墨雨林作为高端养

生、休闲的生态旅游地产，建筑风格富有民族特色且建筑形式趋于多样化，社区管理以及配套设施趋于智能化与高质量化。可以看出，随着时间的推移，五指山市的房地产开发从最初的注重数量的递增到后期看重质量的提升，是比较符合现今新型城镇化的发展要求的。

四、房地产发展方向调整

1.加大房地产开发和销售的宣传力度

五指山市应立足当前优质的环境与气候条件，加大对城市中心区的管理与修复的投入力度，优化城市内部空间，特别是一些城市管理盲区，打造真正高品质的宜居城市，树立良好的优质城市品牌。凭借良好的城市品牌，可以到全国各地，特别是环境条件以及气候条件比较恶劣的西北以及东北等地举办房地产产销会，将五指山市房地产销售推广到全国各地；还可以制作城市宣传广告，吸引外地居民到五指山旅游，并将五指山的养生、旅游以及生态地产介绍给他们。

2.加强小区的管理与维护

通过对五指山部分房地产小区的走访调查，笔者发现有些小区的物业管理工作不到位，导致小区内部配套设施荒废的局面。为此，应对物业公司的管理体制进行更新，真正起到全能管家的作用，无论是小区内部设施的维护、管理与更新，还是住户个人的生活、健康等，都要做到全方位无死角。并且通过对部分居民的访谈得知，大部分居民表示不会在意较高的物业费，更想要一个优质、健康的生活环境。

3.空置房屋的利用

笔者通过实地调查访问了解到五指山存在很多已有业主但却常年处于空置状态的房屋，这无疑是土地和空间没有得到有效利用的不良表现，如何將这些空置房屋利用起来而不造成浪费也是值得我们思考的问题。可以借鉴三亚市目前所采取的措施，将其改造成家庭旅馆，业主可以在需要的时候回来住，其他时间可以交给专门的物业管家打理并作为家庭旅馆出租给来五指山度假旅游的人员。所以要对现有物业公司进行改造升级，或是构建房地产公司建设、管理一体化的格局。

参考文献：

[1]张明明.我国旅游地产投资分析[D].天津：天津师范大学，2008.

[2]任怡萱.五指山市发展养老地产的可行性分析[J].企业技术开发，2015（12）.