签土地流转合同 也不能太任性

□王景龙 孙艳 侯艳丽

签土地流转合同 也不能太任性

□王景龙 孙艳 侯艳丽

随着土地的集约经营，家庭农场的现身，把土地转让、转包给种田大户或交由农场代为种植，自己外出打工的农民不断增多，人员流动、土地经营权流转已成常态。农村是一个“熟人社会”，“重人情”轻合同。因为没有书面合同，或书面合同约定不明，一旦发生纠纷，处理起来很难，合法权益维护时常受阻。这里提醒大家，行这步勿忘“四忌”：一忌没“把”的口头合同，二忌“价款不清”的书面协议，三忌“期限不明”的书面合同，四忌无权利人同意的“代理文书”。

没“把”的口头合同

黄某去年全家外出打工，承包地交由村中一位远房的亲戚于某所办的家庭农场代管。因为亲属关系，双方没有签订书面合同。最近黄某要收回土地，转包给村里的种粮大户蒋某。于以是“转让”，不是“代管”，不同意退出接手经营的土地。是“转让”，还是“代管”，因无书面合同，双方各持一词。

口头合同“没抓手”，有关部门解决起来难度很大。

说法：《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。“土地流转”这类事关农民切实利益的重大事项，属于法律规定应当采用书面形式签约的范围。

“价款不清”的书面协议

张某前年外出打工，把承包的土地转包给了自己的表哥胡某。张某和胡某是实在亲戚，双方虽求人写了一方协议，可协议中只有双方当事人的姓名、住所，流转土地的名称、坐落、面积，流转的期限和起止日期，流转土地的用途，却忘了写“流转价款”。双方当时都没有留意，事后发觉，也都没好意思提出“补订”。最近张某回来结账，当地外包土地价款为每亩三百至五百元不等。究竟每亩是按三百元还是五百元，双方闹翻了脸。另外良种补贴、农资补贴、柴油补贴等各种补贴，都叫胡某领走。实在亲戚，闹上了法庭。

说法：“流转价款及支付方式”，是《农村土地承包法》在第三十七条中规定的采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转土地经营权，书面合同的必备条款。根据《合同法》第六十一条、六十二条合同生效后，当事人就价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，可按照订立合同时履行地的市场价格履行。就“流转价款及支付方式”，法院可根据实际情况，按土地的等级，在每亩三百至五百元的价款中裁决。

“期限不明”的书面合同

姜某外出打工把承包的土地租给了村里的集体农场，双方签订了合同，明确了“租金”的具体价格等内容，可租期规定不具体，只写“长期”。姜某在外混了五年，因为无文化、无技术，一直没找到固定的工作。“实在混不下去了，他从城里又回到农村，要种自己的地。可农场不同意退给他，说日期没到。姜某认为，五年，时间不短了，可为“长期”，自己可以把土地收回。

说法：《合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。“流转的起止时间”，也是《农村土地承包法》在第三十七条中规定的采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转土地经营权，书面合同的必备条款。流转期限不明，可以按《合同法》第六十二条的上述规定办理，姜某收回土地的请求应当得到法律的支持。

无权利人同意的“代理文书”

颜某三年前带妻携子进城打工，土地交由伯父代管。在外面混日子好辛苦，且高龄的父母需要他照顾，于是他准备返乡。可回家发现，村主任为了给自己亲属吴某办的家庭农场扩容，没经颜某和家人的同意，竟代他和吴某签订了土地转让协议，将颜某的土地经营权转给了吴某的家庭农场，且转让价格也不能令人满意。

说法：《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《农村土地承包法》第九条、第三十四条规定，国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。土地承包经营权流转应当遵循平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。村主任没经颜某同意，代理颜某与吴某签订的转让颜某土地的协议是违法的。

《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。“土地流转”这类事关农民切实利益的重大事项，属于法律规定应当采用书面形式签约的范围。