房地产项目开发建设前期的成本控制

宦小伟



房地产项目开发建设前期的成本控制

宦小伟

（扬中市新城建筑安装工程有限公司 江苏 镇江 212218）

自改革开放以来，我国在社会经济、科学技术及政治领域均得到了高速发展，推动了我国各大领域进步及发展尤其是房地产行业。如今，房地产行业已经成为我国社会经济体系中的主要组成部分，对我国社会经济水平提高起到了不可代替的作用，但就房地产行业本身来说，在房地产项目开发前期需要做大量的准备工作，其中最为重要的便是“成本控制”，因为强有力的成本控制，不仅能够降低房地产项目开发成本，还能实现房地产项目建设利益最大化，从而推动房地产行业健康可持续发展。对此，本文作者根据自己对房地产开发及成本控制的了解，详细分析了房地产项目开发建设前期的成本控制。

房地产开发；建设前期；成本控制

长期以来，房地产在我国社会发展中都占据重要地位，是我国经济增长的主要动力，因此房地产开发及建设均受到了社会各方人士的关注，而房地产项目开发建设前期的“成本控制”作为房地产项目开发及管理的重要内容，也应该得到社会各方人士尤其是房地产商等的重视。现时代，我国已经进入了世界市场竞争中，这意味着很多行业都同时面临着来自同行业和国际市场的竞争压力，房地产行业也不另外，所以房地产行业为了应对这些竞争压力，获取良好的市场竞争地位，会不断提高自己的成本管理能力，以通过降低成本来获取高的利润，从而提高市场竞争力，而房地产项目开发建设前期的成本控制，则是降低房地产项目建设成本的重要途径，故对房地产项目开发建设前期的成本控制进行深入探讨和研究是必要和重要的。

1 房地产项目开发特点及其成本控制构成

1.1 开发特点

第一，一次性特点：即房地产项目开发多数都是一次设计的，而且特定开发项目只能使用指定的设计方案，并不像其他产品一样可以选用几种设计方案；第二，多变性特点：这主要体现在房地产消费群体多且变化不断、房地产产品类型多样化、销售渠道不断变化，还有周边的环境也在不断变化；第三，不确定性：主要体现在房地产项目的类型及风格可以在外界的影响下发生变化，因此增加了很多不确定性。

1.2 成本控制构成

房地产开发项目与大多数工程项目一样，在开发前期都需要进行成本控制，以保证开发成本得到有效降低，从而获取大的经济效益及社会效益。房地产项目开发的成本控制体系主要由投资策划阶段、招投标阶段、设计阶段、施工阶段和竣工决算阶段的成本控制组成，每一个阶段的成本控制都对整体的房地产项目开发成本控制产生重大影响，所以必须对每个阶段的成本进行强有力的控制，并将其中的工程项目投资、招投标成本、设计成本等纳为房地产项目开发前期的成本控制中来。

2 房地产项目开发建设前期的成本控制

2.1 决策阶段——定位与目标成本测算

2.1.1投资机会研究

投资机会简而言之就是房地产项目项目开发的投资方向及可能性等，其内容主要包括投资总额、投资方式、建筑技术水平、施工队伍和材料设备等。另外，在投资过程中还需要考虑到销售市场、投资企业条件等因素。

2.1.2市场和房屋建造能力预测

第一，在投资项目拟定前，分析和预测市场需求，预测的内容主要包括房屋潜在需求、潜在供应、市场渗透能力、竞争力等；第二，要注意房地产投资政策的影响，严格按照“国八条”要求进行投资，即明确房价控制目标、确定房屋建造范围及消费群体（包括普通商品房和经济性住房）；第三，要实时观察银行业金融机构的首套房贷款政策，以便于潜在贷款买房消费群体的挖掘。

2.1.3建筑条件和技术方案

第一，建筑条件：主要包括房地产项目开发地区的气象条件、水文条件及地质条件等，此外还包括了交通条件、水源条件、电力条件等；第二，技术方案：包括劳动力资源、项目施工组织、施工管理等技术方案，其中劳动力资源包括了项目技术、管理人员和技术人员等。

2.1.4经济效益评价

房地产项目开发前期的经济效益评价内容主要包括企业财务、国民经济等。

例如，某市某小区房地产开发设计时，为了节约成本，对原来的设计方案进行了修改，使整体楼房的成本比原来降低了450.56万元。所以设计人员要提前预见后果，并采取有效的设计方案修改措施，以避免损失发生。

2.2 加强招投标的管理

第一，对市场进行调查和分析，并建立较为完善的施工单位、建筑材料信息库，为招投标工作储备足够的信息资源；第二，根据项目的整体施工计划，制订详尽的招投标计划，并明确招标原则、承包方式、承包范围、支付款办法、甲供材料范围等。

3 结语

总而言之，目前我国房地产行业已经得到飞速发展，在很大程度上了加快了我国社会经济水平提高速度，并提高了我国人民生活水平，这意味着会有越来越多的人民需要住房，增加了房地产需求量，所以为适应这一趋势及需求，必须加大房地产项目开发力度。房地产项目开发及建设的最终目的是为了获取更高的经济利益，这使得成本控制成为了房地产项目开发前期的重要工作内容，也是房地产项目开发经济效益的重要判断指标，长期以来都得到了人们的重视及关注。所以上文基于房地产项目开发特点及其成本控制构成的基础上，探讨了房地产项目开发建设前期的成本控制。

[1]陆伟,邵庆.房地产开发项目前期定位策划及成本控制研究[J].居舍,2017(21):9.

since the reform and opening up, China has been developing at a high speed in the social economy, science and technology and politics fields, which has promoted the progress and development in all fields of China, especially the real estate industry. Abstract: since the reform and opening up, China has made rapid development in the social economy, science and technology and politics, and promoted the progress and development in all fields of our country, especially the real estate industry.now, the real estate industry has become the main component of our social and economic system, which plays an irreplaceable role in the improvement of our social and economic level. Can also realize the real estate project construction maximizes the benefit, thus promotes the real estate industry health sustainable development. In this paper, based on his knowledge of real estate development and cost control, the author analyzes the cost control of real estate project development and construction.

real estate development; Pre-construction; Cost control

10.19551/j.cnki.issn1672-9129.2017.10.136

TU723.3

A

1672-9129(2017)10-0115-02