被抛弃的西城？

丁爱波

作为济南城市战略布局（东拓、西进、南控、北跨）的桥头堡，西客站片区承担着至关重要的战略地位。2011年6月，济南西客站随着京沪高铁建成启用，西客站片区迎来了新的发展机遇，西城房价虽然比不上东部的上涨速度，但高铁开通后的5年多时间内，其房价仍然翻了一倍。

与住宅项目的快速发展相比，西部新城的商业氛围却一直不尽如人意。高铁对于商业地产的拉动作用，相对有限，一个又一个的商业地产项目相继烂尾拍卖，这在某种程度上又影响了西城的居住质量。

2016年才“解套”

从2010年起，西客站片区迎来了开发热潮，本土房企及众多省外品牌房企纷纷扎根于此，开发建设了大量精品楼盘项目，目前区域内住宅建设已经趋于成熟。西客站片区的区域价值不断升温，吸引了万科、绿地、恒大、龙湖、中建等一大批品牌房企的入驻，目前仅西客站片区的在售楼盘就接近30个，逐渐成为济南楼市的热点区域。

不过，与东部片区楼盘价格的快速上涨相比，西部房价一直处于一个较为平缓的增长态势。在2013—2014年左右，该区域的房产还迎来过一輪小的回落。

陈女士便是在那时买的西客站片区的楼盘。当时，在她看来，自己的楼盘靠着高铁站，又有济南第一条轨道交通线，再加上省会大剧院和“十艺节”的带动，她认为将来升值潜力不比奥体片区差。“奥体的房价没几年就过万了。我买房时，西客站片区的房价基本上也就五六千。”她抱着“抄底”的心态，瞅准一个大型楼盘果断下手，没想到却被深度套牢。

“我是2013年9月交的钱，挑了个好楼层，单价6900多元。到了当年年底，均价就降到了6300元左右。第二年，最低的时候都跌破6000元了。”陈女士说，由于开发商大幅降价促销，早买房的业主抱怨亏了十几万。当时，她和不少购房者联合到售楼处抗议。不过，她发现这种“维权”根本无法阻止房价的下跌。

西部房价的快速上涨是在2016年上半年开始的，实际上，这个态势多多少少沾了一些东部楼盘价格飞速上涨的光。当时，东部地王不断诞生，土地拍卖价格不断高涨，整个济南市的楼价也由此带动了起来。

从2016年3月份开始，陈女士所购的楼盘迎来涨价潮，第一次单价上调了300元，第二次又上调了200元。据售楼处工作人员介绍，还有进一步调价的计划。事实上，3月份以来，西客站片区的在售楼盘单价普涨10%左右。以该片区核心区的一家楼盘为例，2月份均价尚在6700元左右，如今已超过7400元，户型较好的已经在8000元以上。

“卖得最差的楼盘，这一波的涨幅也在5%以上。”该片区一楼盘项目负责人告诉记者，目前销售速度明显加快，单盘月销量轻松突破100套。在西客站卖房这几年，还从没遇到这么好的行情。几乎所有楼盘都在调价，有的已连续涨了三次。

不过，尽管行情看好，其受热捧程度仍然无法与东部相比。比如西客站片区的龙湖水晶郦城项目，在售有高层和洋房，目前单价分别为8300元和1.05万元左右；西客站片区靠近经十路附近的金科城，在售高层均价约8900元/平米；价格稍高的如恒大金碧新城，精装修，价格在1.05万元/平米左右。

总体而言，在西客站片区，单价1万元以下的楼盘还很普遍；但在东部，已经很难再找到单价1万元以下的楼盘了，尤其是在高新区及其以西，2万元/平米的楼盘已经比比皆是。

下一个CBD？

与住宅市场的“温和”上涨相比，西部新城的商业氛围更显得冷清。这种商业配套的匮乏某种程度上又反过来影响着西城的居住质量和房价上涨速度。

3月16日，记者来到西客站片区，记者发现，在济南西客站核心区，腊山河西路以西、威海路以北、临沂路以东，2012年已经成交的4宗商业商务用地至今仍无动工迹象，甚至还有钉子户待拆迁。

这个项目名字为中铁紫荆广场，属于西客站片区一个很重要的商业办公项目。近期，该项目终于有了动态，但并不是好消息——因债务纠纷，这4宗土地将被司法拍卖。

事实上，这已经不是西客站片区第一个被拍卖的商业办公项目了。2016年，西客站凤凰大厦的土地及地上建筑物也曾被司法拍卖。

记者注意到，在西客站的东西轴线上，规划有大量商务金融用地。其中很多土地都已经出让但尚未动工，这折射了西客站片区商办地产市场的尴尬。

除此之外，曾被称为济南第一高楼——518米高的恒大金融国际中心，到现在还没有正式动工。济南的门面、会客厅、西客站东侧对过的齐鲁之门，多年来也是进展缓慢，据说今年才能正式动工。主体结构早已经完工的山东高速广场，也在2016年爆出了可能被转让的新闻。

业内人士表示，尽管西客站片区是济南西进战略的桥头堡，但在产业布局与政策导向上仍然受到了某种程度的忽视。在济南东部，有举全市之力打造的CBD，有市政中心，还有众多工业企业、高科技产业，西客站片区有什么？西客站片区有省会大剧院，有正在建设的会展中心、宜家家居。但是，这些还远远不够，也无法发挥西客站的独有优势。

西客站片区最核心的优势是高铁站，这里最有潜力、最应该发展的产业是围绕高铁站优势的高铁商务区。然而，某种程度上说，西客站的高铁商务区，在与东部商务区的竞争中落败了——东部商务区成了CBD（中央商务区），而高铁商务区成了一片落魄之地。而在未来，济南高铁东站也将要打造东部新中心，西客站片区的区位优势有可能被进一步分解。

除此之外，高铁新城对于城市发展的带动作用究竟如何也有了不同的声音。2014年，《南方周末》一篇文章提出：正如同中国不少地方出现的“鬼城”一样，高铁新城已表露出类似的隐忧。“有一个观念需要改变，就是高铁一定会促进地区发展，但从国际经验看，不一定。有的城市尤其中小城市，有了高铁，如果没有快速地抓住地方特色优势的发展机遇，它所拥有的一些东西，如劳动生产力、商务机会，反而会被吸走。”

一些人士也在淡化西部新城的高铁属性，提出了打造第二个CBD的构想。省政协委员、民进省委秘书长王学爱表示，从区域长远发展的角度看，济南宜将西部新城打造成第二个CBD。他指出，如果西部没有大体量的商务中心区，就很难实现济南东、西部的均衡发展。

西部新城CBD的定位，应该是山东半岛与京津冀城市群、长三角经济圈交会对接的核心，承接两大经济圈人才、技术和产业外溢，对标高新技术发展的又一商务高地。

王学爱建议，要从战略高度认识CBD规划建设。作为一个700万人口的城市，提出第二个CBD似乎不妥，但是，从区域长远发展的角度看，宜早不宜迟。早，则占尽先机，把握主动；迟，则机会渐失，处处被动。