模糊综合评价法在购房选择中的应用

(重庆交通大学经济与管理学院 重庆 400074)

模糊综合评价法在购房选择中的应用

邹小利

(重庆交通大学经济与管理学院重庆400074)

针对越来越多的人在购房时，对地产楼盘选择比较棘手的问题，本文主要分析影响25-35岁阶段年轻人买房考虑的主要因素，结合生活实际，从多种角度出发，建立评价指标体系，采取模糊综合评价的方法，多因素考虑，对主要因素建立模糊综合评价模型，通过分析比较，针对重庆的几个地产楼盘，从中选择最优的。该模型为年轻的购房者提供较为合理的评价方法，具有良好的针对性和适用性。

模糊综合评价法；购房；年轻人

引言

本研究所关注的是影响刚走上工作岗位的毕业生的购房需求的各种因素，主要涉及国家政策和房地产行业现状，个人心理需求以及刚性需求。本部分主要是对相关文献进行梳理，为此研究后续实践提供相关经验和参考。

《重庆市住房市场供需失衡及对策研究》[1]针对重庆市的房地产情况，房产分布和结构等，结合当前的国家政策等，对重庆地产供需情况进行了较为详细的研究，提出了如何应对供需失衡，更好的完善住房市场。 如今，毕业生购房已经越来越受社会关注，《我国大学毕业生城市住房问题浅探》[2]和《“城市开发”背景下的青年购房行为研究》[3]这两篇论文分析了现在毕业大学生及青年的购房现状，针对为什么要买房和买什么样的房进行了简要理论分析和阐述。其次，消费者行为学是对消费者在消费过程中的个人心理现象和行为进行研究的学科，它以心理学理论为基础[4],在消费研究领域，心理和行为具有高度一致性，所以毕业生在购房过程中必然还会受到个人心理需求因素的影响。

一、影响购房者选择的因素

在要考虑的众多因素，针对年轻的购房者来说，主要分为两个方面。一是宏观方面。例如环境，人口，政策，自然。这些因素属于外部环境影响，在短时间内变化不大，且认为不能人为控制，所以不多加分析。二是微观方面。该方面主要取决于消费者个人心理和刚性需求。在《房地产导刊》中有篇报道《老百姓购房习惯和品牌观》中也提到了：影响消费者购房决策的要素正悄然发生变化。

目前，80、90后已经成为刚需型购房者的主力军。以80、90后为主的刚需型购房者最大购房特点是：需求旺盛、支付能力薄弱。由于结婚、自住等各种原因，他们必须购买一套住宅，又因为经济条件的限制，所以价格还是比较重要的一项考虑因素。与之相关的就是户型，大部分钟爱的是70—90m的低总价、小户型房产。

(一)个人心理

品牌：一个好的房地产开放商在品牌形象上一定是成功的。良好的品牌形象不仅可以给消费者精神上得保障。还是一种消费的号召力，具有导向性。例如保利地产，富力地产。这些名字出现在人们面前时代表的不仅仅是房地产商。更是高质量的房屋价值与物业服务等等。

(二)刚性需求

交通：一般来讲，刚需群体多为年轻人，大部分人收入并不高，积蓄也相对较少，往往需要父母支援并且贷款才能买房，所以选择合适的房源时，总价低，户型小的房源更受年轻人青睐。但是买自住房，不只要看价格，还要考虑诸多因素，交通是首要考虑因素。

户型：户型的设计影响到了住房的舒适度。整个家庭成员居住其中，起居、饮食等住宅基本功能一样也不能少。如何设计才能让小面积户型创造出最大的可利用空间，这一点对刚需型购房者来说十分重要。

教育：很多年轻人买房时太过在意房价，认为孩子的教育问题离自己比较遥远，所以对周边教育环境考虑甚少。与其以后换房成本增加，不如买房时多研究下周围学校，尽量在学校周围选择一些中小户型，性价比比较高的学区房。

二、模糊评价综合模型建立

根据模糊综合评价的基本原理，结合具体房产楼盘的实例，对购房选择进行分析。

(一)评价指标体系建立

购房作为人民生活中重要的选择之一，其注重的因素涉及到许多方面，主要受在主观因素和刚性需求层次上的影响巨大，而这两方面的可以由多个评价指标决定。在整个体系中，评价指标集分为两个层次：第一层，总目标因素集；第二层，子目标因素集和子目标因素集。

(二)评价集的确定

评价集是对各个层次评价指标的一种语言描述，是评审人对各评价指标所给出的评语的集合，在对购房选择的指标中对评语的程度深浅分成了四个等级，具体的评语集为：

v={v1，v2，v3，v4}={满意，较满意，一般满意，不满意}

(三)确定模糊判断矩阵

选取了6名有购房需求的年轻自愿者及我们4名小组成员共10人，对各地产楼盘的分析。

(四)综合评价

由第三步得到的权重以及第四步得到的单因素模糊评价判断矩阵，进行如下综合判断：

B1=(0.49,0.23，0.17，0.11)

对于斌鑫江南时代，49%的购买者对其“满意”，23%的认为“较满意”，17%的认为一般，仅有11%的购买者认为“不满意”。

B2=(0.56，0.24，0.13，0.07)

对于保利花半里，56%的购买者对其“满意”，24%的认为“较满意”，13%的认为一般，仅有7%的购买者认为“不满意”。

B3=(0.44，0.28，0.19，0.1)

(五)评价结果分析

重庆在作为五大国家中心城市，长江上游地区经济中心、金融中心和创新中心，及政治、航运、文化、科技、教育、通信等中心，西部地区最大的水陆空综合交通枢纽和最大的工商业中心城市的同时，其房地产市场在整个国家中起了重要作用，在2012-2014年房地产市场状况中看出，此时的房地产市场已经从供应小于需求转变为需求大于供应的状况，故而人们在对于购房上的选择层面有了很大的提高，同时25-35岁的年轻人对购房行为更加谨慎。

三、结论

本文在立足于重庆的房地产市场，在复杂的市场环境中挑选适合的、具有现实意义的楼盘，然后在调研数据的基础上，将模糊数学引入现实生活，解决了现实生活中的实际问题，知道年轻购房者在购房选择的十字路口提供指导与引领，具有一定的现实意义和指导意义，理论研究与生活实例证明,运用模糊综合评判模型可以选择出相对令人满意的住宅方案。最后在进行购房的重点选择中，消费者和开发商是双向。

消费者应做到：

保持理性消费，保持清醒头脑，购房避免跟风现象。

到现场进行实际勘察，合理规划购房因素。

开发商应做到：

[1]薛明川.重庆市住房市场供需失衡及对策研究[D].重庆：西南大学，2010

[2]李勇辉,帅晓玲.我国大学毕业生城市住房问题浅探[J].湖南财经高等专科学校学报，2009,25(118):24-25

[3]刘刚,邓蕾，李子.“城市开发”背景下的青年购房行为研究[J].中国青年研究，2011

[4]张理，消费者行为学[M].北京：清华大学出版社，2008:4

邹小利(1989-)，男，汉，籍贯:湖南新邵，在读硕士，重庆交通大学，研究方向:模糊综合评价法的应用。