浅析房地产开发项目的质量监督与管理

(华北理工大学建筑工程学院 河北 唐山 063009)

浅析房地产开发项目的质量监督与管理

贾欣闪

(华北理工大学建筑工程学院河北唐山063009)

本文从工程项目和工程项目质量管理的特点入手，分析了房地产开发项目质量监督与管理的重要性和必要性。通过对施工过程四个阶段的质量监督与管理的阐述，提出不同的质量监督和管理途径以使房地产开发项目的质量监督与管理的过程更加系统合理。

房地产开发项目；质量监督；质量管理

一、项目研究背景

目前我国房地产行业迅猛发展，而对于房地产开发项目的质量管理大多是站在施工方的角度的施工过程中的质量管理，且没有一套与之配套的、系统全面的质量监督方法和质量管理途径为之服务，而本文站在房地产开发企业的角度全面地分析了从决策阶段到竣工验收阶段的质量监督与管理并配之以系统的质量监督方法和质量管理途径以更加有效地指导房地产企业进行质量监督与控制。

二、项目质量管理的重要性与必要性

(一)工程项目本身具有的特点：

(1)单项性，即一个项目包含多个不同的分部，控制好各个小分部的质量是把握整个工程项目质量的关键。(2)一次性，工程项目区别于流水线上的可以多次重复生产的产品而言就要求质量必须过关。(3)阶段性，工程项目的阶段性决定了工程质量控制的阶段性，控制好各个阶段的工程质量才能保证下一阶段的顺利进行。(4)管理方式的特殊性，工程项目所涉及的单位和企业较多，协调好与各单位之间的监督和管理工作，才能保证整项工程有条不紊地进行。(5)高风险性，工程项目是一个高投入高风险的投资，好的质量是保证其投资收益的先决条件。

(二)项目质量管理的特点：

(1)影响因素多，施工人员的水平、材料、机械、施工方法、环境、决策、技术手段等都将作为直接或间接因素影响工程项目的质量。(2)质量问题的不可预测性和隐蔽性，由于影响工程质量的因素较多、隐蔽工程较多且工序复杂，若不严肃对待工程质量问题将不利于后期的竣工验收。(3)验收局限性，工程的不可重复性导致其不能像产品一样通过拆解来检验其质量问题。

项目于本身和项目管理具有的特点决定了工程项目质量控制与管理重要性和必要性，做好决策时的正确决断，施工前的未雨绸缪，施工中的全程监督以及施工后的严格验收成为保证工程质量的重中之重。

三、各个阶段的质量管理

(一)工程决策阶段的质量管理。质量管理在这个阶段的主要任务是广泛搜集和整理资料、进行市场调研，并在此基础上研究、分析、比较项目的可行性，最终选出最佳方案。

(二)工程施工前的质量管理

(1)施工队伍和施工人员：对施工队伍和施工人员的资质进行审查，包括各个分包商的资质的审查。要求其资质情况必须与投标时的资质情况相符。(2)施工材料：审核有关材料、半成品等的质量检验报告，并检查相应的合格证和质量保证书。(3)施工机械和设备：审核有关器材、设备、构配件的质量检验报告，审查合同中关于检验的方法、标准、次数和取样的规定。(4)施工方案、工序和工艺：对施工方案、进度计划、施工组织设计、技术措施和施工中将要采取的新技术、新工艺等进行审核。(5)施工环境：控制好工序活动条件，全面检查开工条件。(6)施工技术文件、报告：检查图纸是否完整，设计文件之间有无矛盾之处，技术标准是否符合要求等，审核有关单位的开工报告等。

(三)工程施工过程中的质量管理

(1)做好技术交底：技术部负责将各作业工序质量管理要点落实到各工序并规范各道工序的操作流程。各工序负责人和工序施工人员之间进行技术交底，保证施工质量。(2)信息同步：合同建设监理单位负责审核设计变更、图纸修改和技术核定书。(3)特殊工序特殊对待：对新工艺、新材料、新技术、施工难度大、质量通病或容易产生不合格产品的工序或环节，重点控制操作人员、材料、设备、施工工艺等。(4)做好工序交接：审核有关工序交接检查，分项、分部工程质量检查报告，审核有关质量问题的处理报告，并提出对后续工作的要求和措施。(5)做好施工日记：包括天气状况，施工部位，施工内容，施工中发生的重大事件和处理的结果，做好反思和总结工作。(6)高度重视重要工序：参与重要承重结构、主体结构中承重构件、屋面及楼地面防水、给排水、电气安装等工程的检测与验收工作。(7)协调施工企业进行安全文明施工。

(四)竣工验收阶段的质量控制

(1)验收准备：按合同的要求进行竣工检验，及时解决质量问题。工程项目完成且经过验收符合要求，开发商按照规定整理各项交工文件及资料，包括竣工图，竣工验收表等并交予有关单位存档。

(2)初步验收：开发商、设计单位、监理单位、客户进行预验收，检查是否达到验收要求。

(3)正式验收：工程质量监督站对工程项目的质量验收。

(4)竣工验收报告：工程竣工验收合格后，建设单位在7日内提出工程竣工验收报告。报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、内容、组织形式和意见等内容。

(5)准备好担保和保险工作：由总监理工程师组织进行质量事故分析，并责成有关单位提出解决办法。重大质量事故，须报告业主、监理主管部门和有关单位，由各方共同解决。

四、工程质量监督与管理的方法和途径

(一)制定质量计划。进行质量策划并确立质量目标，根据顾客需求，开发反映顾客需求的工程，进行过程控制，了解工程特点，将质量目标层层分解，并将由此得出的计划转化为步骤明确、逻辑合理的操作计划。

(二)建立责任机制。设立项目总负责人、项目质量经理，下设各个分部分项项目的经理和专业负责人并加设各个科室的负责人和专业人员等，形成相互制约、相互监督、相互促进的岗位职责明确的工程项目责任机制。

(三)现场监督与检验。主要运用旁站监督中的目测法、实验法和量测法对施工前后的材料、半成品、工序过程、交接过程、隐蔽工程、分部分项工程、质量通病和重大工序等进行现场监督与检验。

(四)图表分析法。使用直方图法、SPC图法(控制图法)分析各施工要素是否有质量问题并利用因果图(鱼刺图)、排列图、流程图和系统流程图法分析项目质量产生问题的原因，进而及时地对工程质量问题进行弥补与修正。

(五)建立质量评审机制。采用自评-内评-外评三个阶段依次推进的评审流程，运用德尔菲法充分发挥专家学者们的评价与建议作用或使用层次分析法将定性分析与定量分析有机地结合在一起以实现定量化决策的方法依次对项目的质量进行科学合理的评审。

五、结语

本文在总结前人房地产开发项目的监督与管理的基础上对其中存在的问题与不足进行了修正和补充，在分析了房地产项目本身和房地产项目管理的特点的基础上总结了房地产开发过程的四个阶段需进行的质量监督与管理并提出了一套系统的质量监督与管理办法，对于从事房地产项目质量监督与管理的企业具有一定的参考意义。

[1]戚安邦主编，项目管理学，南开大学出版社，2003。

[2]中华人民共和国建设部主编，建设工程项目管理规范(GB/T50326-2006)，2006。

[3]《建设工程项目管理规范》编制委员会编写，建设工程项目管理规范实施手册(第二版)，2006。

[4](美)杰克.吉多、詹姆斯P.克莱门斯著，张金成等译，成功的项目管理(第一版)，机械工业出版社，2000。