2017年楼市走势分析

■ 阳学文

2017年楼市走势分析

■ 阳学文

2017年要召开党的十九大，也是实施“十三五”规划的重要一年和推进供给侧结构性改革的深化之年，做好经济工作意义重大。

中央经济工作会议，对中国房地产市场提出了新的定位和工作部署，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，被看作是在减弱住房金融属性。同时，会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署，也决定着2017年楼市调控的基调和市场走势。

一、全新完善的房地产政策有待出台

中央经济工作会议提出：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。”大概意思就是，推翻之前对房地产的政策，重新出台全新的、完善的、符合国情的房地产政策。

第一，之前的房地产政策不符合国情。当前的房地产市场已经完全沦为资本游戏的工具，完全沦为敛财工具，越来越偏离了其根本功能，房子的本身属性“居住”二字被忘到九霄云外，这不符合中国国情。

第二，之前的房地产政策不符合市场规律。市场规律是需求大供给应该跟上；需求小供给应缩减。供大于求价格应下跌；供小于求价格应上涨。

而我们的情况是什么呢？需求大的一线城市一直在抑制土地供应，而需求小的三四线城市则一哄而上大肆卖地建房；整体供大于求需要“去库存”的房地产价格却在搂不住地往上窜。

第三，之前的房地产政策不是一个“政策”。对于房地产，之前的政策是头疼医头、脚疼医脚，并幻想用慢药治急病。

草率而缺乏推敲，缺乏远见，只顾眼前，是行业发展不稳定的重要原因。

从这几次会议的表述变化来看，在这一年当中，核心层对房地产的看法已经发生了重大改变，如果说上次会议是对前期政策部分否定的话，那么本次会议的定调就是对之前政策的全面否定。对于房地产泡沫和推行房地产领域的全面改革已经成为核心层的共识。

从本次会议透露出来的信息看，“长效机制”正在加紧研究之中。那这个“长效机制”又是个什么概念？跟踪过楼市的人都知道，这个所谓的长效机制就是房地产税，也就是用税制改革来替代现在的土地财政、限购限贷等短期措施。

二、“房子是用来住的，不是用来炒的”

“房子是用来住的，不是用来炒的”，未来或将严防金融资金炒房。在部署2017年中国房地产市场工作时，中央经济工作会议率先明确了这一战略性定位。看似通俗易懂的表述背后，有着怎样的含义？上述定位意在减弱金融属性，住房属于耐用消费品，基本功能是居住，不是用于投资和投机赚钱。

未来金融监管层面的关键，就是要防止股市、债市、保险和银行资金违规进入楼市。此轮楼市过热，最主要原因就是金融机构利用监管漏洞，采取不同形式让资金绕道转入房地产市场。

炒房最可怕的地方不在于用自有资金炒房，而在于用金融资金炒房，金融机构参与是造成高杠杆的主要因素。

政策含义非常明确，住房需求要继续得到保障，炒房需求要管控和遏制。

为保障正常的购房和贷款需求，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

三、坚持分类调控，因城因地施策

综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

可以看出，政策明确了2017年房地产调控的总体思路。一是抑制房地产泡沫，主要是土地市场和房价的泡沫；二是防范市场出现大起大落，让市场更加稳定，从而预期才会更加稳定。

挤出炒房泡沫后，真实的供求关系才更容易显现。决策层清醒认识到房地产的定位，绝不容忍投机的泛滥，如果采取措施确保住房回归居住和消费属性，有助于房地产市场挤出泡沫，显现真实的供求关系，有利于房地产市场健康平稳发展。

会议明确，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

四、落实人地挂钩政策

要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。三、四线城市的情况是地方政府大量供应土地，由于供应总量多，房价反而会低；而在一、二线城市，由于主、客观两个层面的作用造成土地供应不足，形成土地的饥渴和短缺，加上土地拍卖制度就把地价搞得特别高。

针对一、二线土地市场供应不足导致的地价、房价上涨，可以从两个层面来解决。首先要加大土地供应指标，采取人地挂钩模式；其次由于一、二线城市存量土地比较多，同样有盘活的余地。

政策初衷就是考虑到各大城市人口流动的差异性特征，预计2017年继续实行限购的城市，在获得开发用地、土地转性等方面将有更多机会，2017年下半年楼市供应紧张局面有望改变。

五、加快住房租赁市场立法，改善城市住房结构

要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。为加快培育和发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

发展住房租赁市场无论是从迎合城市各层次住房者的租赁需求，还是进一步改善城市住房结构的角度，都有益处。

六、房地产去库存仍将进行

但思路可能会有所改变，特别是在土地供应环节，将可能成为各城市调控房地产的主要方向，即库存高的城市严控新增供地，重点化解存量库存房，库存低的城市扩大新增供地，使得存销比回升到合理水平。

总体来讲，房企对于明年市场的判断普遍谨慎乐观。

七、楼市区域分化仍将继续

中国三四五线城市的楼市，因为人口形势不同，将面临三种命运：

第一，靠近中心城市，特别是一线城市的，可以获得产业、人口转移，楼市长线看好。

第二，虽然不靠近中心城市，但具有区域辐射能力，人口有显著增长，这类城市的楼市也可以谨慎看好。尤其是当这些城市获得交通、基建等方面大利好时。

第三，大多数三四五线城市（占比超过80%），人口在流失或者增长乏力，部分甚至严重流失。这些城市往往还存在大量非商品住宅（集资房、小产权房、农民房），外来流动人口不多。这些城市的房子基本上只有居住功能，没有投资价值。在这些城市的郊区、新区、旅游区，那些盲目扩建的房子，最终将非常悲惨，可能只有拆除卖废旧材料的价值。

2017年一线城市成交量可能会大幅萎缩，但一二线城市的房价，仍将保持稳定。

（作者系湖南大学阳学文诗意建筑设计有限公司创始人、教授）