链家 估值416亿元欲上市

王彩霞

作为目前国内布局规模最大的房地产中介，链家最终想要的是基于对数据的掌控，来试图摸索这个万亿市场更多潜在的机会。

多年经过中介之手出租房屋的邱女士，2016年起突然发现原来熟知的我爱我家、中原等房屋中介的门店明显减少，取而代之的是，链家的门店在不断扩张，将其他品牌空出的“缺”很快就补上了。

是的，近两年链家大动作不断，一向低调甚至神秘的董事长左晖，开始频频亮相并发声。业界也意识到，房屋中介行业的大鳄已长成。

仅仅在提出万亿平台愿景后的第一年，链家2016年交易额便突破万亿，具体数字可能在1-1.2万亿之间。放眼去年全国企业GMV水平（线上交易额），链家仅次于阿里巴巴。

融创26亿元收购链家6.25%股权

1月9日，融创中国发布公告称，融创房地产与北京链家及其经营股东订立增资协议，融创将通过增资事项以26亿元的价格获得北京链家6.25%股权。

依此计算，链家的估值达到416亿。这距链家上一轮融资不到一年时间。2016年4月，链家完成B轮及B+轮融资，金额约70亿元，估值368.5亿元。该轮融资中，其投资人阵容非常豪华，包括华晟资本、百度、腾讯、H Capital、高瓴资本、经纬中国等。

实际上，融创投资已经不是链家第一次赢得地产大佬的青睐。2016年，链家曾与万科合资成立了万链家装，专门做二手房装修。王石在近日参加第二届中城联盟论坛时提到，万链成立了近一年，月装修量已经达到了一两千，是业界第一。

调控越收越紧，房地产开发商和中介都将进入寒冬，此时融创投资链家究竟有何深意？

有观点认为，这笔投资的战略意义并不大，融创有权向链家委任一名董事，但只有6.25%股權，影响力有限。对此，融创在公告中主要说了两条：一是看好中国房地产存量交易市场的发展空间，链家已经建立了绝对优势；二是双方业务有协同，未来有合作空间。

链家与融创在战略上也有一定的契合度。2015年，链家通过对上海德佑、深圳中联等区域性中介公司发起的11起并购，奠定了全国性的地位，目前已覆盖28个城市及地区，在全国约8000家门店，经纪人超过13万名。

巧合的是，这与融创的扩张节奏一致。2015年以前，融创主要聚焦一线城市和中高端住宅，此后通过并购小规模标的和联营的模式进入多个二线城市。二者合作，链家给融创提供了一个很好的交易渠道。

有人说，链家二手房和新房交易之外的其他业务板块通过分拆获得了更大的发展空间，未来将与主体业务共同形成一个生态体系，这将是一个更大的链家。

高估值背后的“第三种力量”

融创在公告中披露了链家的财务数据：2014年税前净利润约1.37亿元，税后约7400万元；2015年税前净利润为约11.96亿元，税后约8.08亿元；截至2016年6月30日未经审核的净资产为16.14亿元。

除了这组数字，链家之所以能吸引包括融创、百度、腾讯等一众投资人，更重要的是链家已经不再被视为一家传统的房地产中介。左晖认为链家是“第三种力量”，有别于传统中介，也与新兴的互联网中介不同。

与传统中介不同的是，链家更具数据与互联网基因。链家从2009 年开始建立并使用楼盘字典，借此可以搜索出房屋格局、楼盘环境、与地铁距离等房源相关信息。

2010年，链家开始“触网”，“链家在线”正式上线。目前，链家通过记录用户性别年龄、浏览房屋轨迹、房屋置换轨迹等数据，试图为用户画像，从而搭建大数据平台。

与互联网中介相比，链家在线下有大量门店和经纪人积累，更易形成O2O的闭环。

正是这个“第三种力量”的故事在寒冬支撑着链家的高估值。从业务层面看，此前链家主要包括二手房和新房交易、资产管理（丁丁租房、自如友家）、金融三大业务，左晖要打造一个万亿级房产O2O平台，其中金融业务将扮演重要角色。

然而，进入2016年链家遇到了不少问题，随之其业务格局也进行了较大的调整与变化。2017年1月3日，链家理财宣布，“链链金融”将作为一个独立品牌启动运营并替代“链家理财”，此举有利于链家规避政策风险，同时扩展了金融业务的发展空间。

资产管理方面，先是2016年5月10日，自如友家宣布独立，之后升级长租业务，还进入了短租市场，发布了“自如民宿”和“自如驿”等。2016年6月，丁丁租房正式停止运营，全部并入链家。

可以看到，经过调整，链家主体业务板块中剩下了最核心的二手房和新房交易，B轮及B+轮融资时，丁丁租房和自如友家是不包括在资产包中的，本轮新融资的对象是金融分拆后的链家网及链家经纪业务。

链家并非没有风险，在新一轮调控中，随着交易量的下降，业绩可能下滑，一些业务亦可能遭遇政策风险。此外，随着规模越来越大，链家旗下13万名经纪人的管理问题也将更加突出。这都看左晖下一步怎么做了。

执着于上市？

在失去链家金融快一年之际，链家只能依靠外来资金度日，于是左晖与“收购达人”孙宏斌有了交集，拿到26亿元。至此，链家的IPO也被提上日程。

有观点质疑，链家折翼于链家金融，左晖能否凭孙宏斌这一外来资本完成上市？

执着于上市，左晖的野心很大。

链家在北京的市场份额一度超过60%。2015年之后，链家迅速展开扩张，先后并购伊诚地产、上海德佑地产、中联地产、高策机构、杭州盛世管家，与重庆大业兴、济南孚瑞不动产、满堂红（中国）置业有限公司达成战略合作，并将“链家地产”正式更名为“链家”，同时宣布链家未来将着力打造一个万亿级别的房产O2O平台，然后成立1亿元先行赔付基金，涵盖凶宅、辐射超标、签前查封、物业欠费和房屋漏水五大类情况。

直至2016年2月23日，两名链家经纪人的违规交易被监管部门通告，最终引起整个中介行业金融业务的大整顿。左晖失去了互联网金融这一块业务，相当于失去了链家扩张并购的现金奶牛，链家扩张于是告一段落。

但是，以上海市场为例，2016年下半年，尽管调控开始进入深水区，链家的市场占有率还是稳居第一，远超第二名和第三名。最高的一个月在2016年8月的时候，链家的成交金额接近占比全市成交金额的25%，即便是成交落入冰点的12月，链家也占比接近15%，而第二名与第三名的太平洋房屋与中原地产，只有接近5%的占比。

这也是融创投资链家的很大原因：市场占有率优势明显。

不过请注意，融创入股，仅仅是财务投资，左晖保留控股权，链家大股东并没有改变。融创投资的对象为链家网及链家经纪业务。链家旨在推进链家服务标准和大数据能力的提升，以进一步提升房产服务体验。

虽然看似左晖资本运作成功，然而，与孙宏斌一样，左晖在扩张同时不得不放弃利润率。2014年链家净利润率超过10%，而2015年的利润率下降为3.5%。

全能大数据才是链家最想做的

左晖认为，虽然自信息时代以来，社会发展越来越快，但以房地产为例，整个产业链实际“欠账”很多。他口中的“欠账”即指房地产行业在互联网时代并没有做到真正信息化。

他称，即便链家目前已覆盖中国3亿人口、1亿套房子，并建立了其中7000万套房子的楼盘字典，拥有1200T的数据，但距离真正帮助消费者提升体验还很远。

从2008年开始，链家就着手建设数据化的“楼盘字典”。他们通过所掌握的资源构建一个真实完整的房产交易数据库，以此来实现交易服务体验的升级和对市场的掌控。

这个数据库不仅支持他们在过去推出了解决中介行业痛点的“真房源”计划，并在一定程度上描绘出一个更宏大的未来。

链家网CEO彭永东解释了大数据完整计划，链家目前正在试图构筑三種数据：人的数据、房的数据以及交易流程的数据。

由于房屋的非标准性质，他们用300个字段来描述房屋。由于客户的多样性，他们用107个维度来定义用户，并在此基础上建立不同客户，不同房源，不同经纪人所形成的的包括带看、交易在内的交叉流程数据。这导致他们每天都会产生超过30G的数据存量。

其背后蕴藏的能量却非常可观。彭永东举例，链家目前正在建立一个估价模型，以评估一套房子如果成交大概会卖多少钱。据他透露，目前在北京、深圳和南京试点，准确度已达到75%。而他们最终的目标是令估价的正负差在5%以内。

这样就能很清楚地推测，哪些房子成交更高，又有哪些可能会拿出来卖，以此来优化他们的服务流程，提高数据转化率。

这种对数据的掌控将为企业带来巨大的优势。它与BAT所垄断搜索、消费以及社交数据一样，可以为企业的产品开发提供预判，并成为其潜在业务发展的参照体系。

构筑一个在房产交易领域全能的大数据系统，才是链家真正的目的。作为目前国内布局规模最大的房地产中介，链家最终想要的是基于对数据的掌控，来试图摸索这个万亿市场更多潜在的机会。同时掌握了房源和客户信息的他们不仅有能力为个人服务，还可以渗透到包括开发商在内的几乎整个产业链。

拾起租赁业务

在大多数传统中介的认识里，租赁一直是买卖交易的陪衬服务。一些资深中介甚至直言，租赁根本不挣钱。但左晖不这么看。他称虽然目前大房企正在变得越来越大，行业的占有率将越来越集中。但即便如此，以租赁市场为例，中国一年的租金大致在1万亿规模，10年后会到3万亿，从1到3，机会多多。

事实上，链家研究院不久前刚发布了一份名为《租赁崛起》的研究报告。这份长达77页，满是数据的PPT提到了一个简单却被大多数人忽视的逻辑——面对中国大城市房价的持续走高，月供和租金之间的价格差会继续拉大，租赁需求将在这些城市不断扩大，且所覆盖的年龄跨度也将越来越长。

这种现象，在发达国家已非常普遍，以美国和日本为例，越是房价高的城市，租房市场越是成熟，一个成熟的市场通常会有40%以上的收入花在租房上。

而在中国房价高企的一线城市，这样的情况还没有出现。目前中国房屋交易额大概为15万亿，包括10万亿新房和5万亿二手房，而租金规模大概在1.1万亿，只占全部交易额的7%左右。而在美国，这个比例高达50%。据测算，到2030年，中国租赁人口将达到2.7亿人，所产生的的租金规模将接近5万亿。

而除了可见的发展空间之外，链家显然也对未来的趋势有所判断。上述报告显示，尽管一线城市的租赁需求在持续增长，但国内品牌公寓的渗透率依然很低。据统计，在目前北京120万套租赁住宅中，包括自如这类品牌公寓的占有率仅为10%。

巨大的市场与较低的占有率，这揭示了一片新蓝海。事实上，近年来国内不断诞生的长租公寓品牌，均是看准这一机会。而对链家来说，2011年布局的自如正在试图闯入这片蓝海。自2011年成立以来，自如目前累计客户已超过60万人，管理房间数25万间，管理房屋资产超过3000亿。在2016年5月正式从链家独立出来后，自如目前已形成覆盖高中低端、包含客户衣食住行各项服务的整个租赁周期的产品线。

“TOP30城市里面，二手房GMV已经相当于新房的GMV的1.1倍，上海、深圳二手房占比超过70%。中国房地产未来的一个新增发展点是租赁，长租市场有机会，机构租赁将盛行，且互联网介入将加深。”基于租赁，左晖的基本观点是，产品开发、运营、交易平台打造和金融会成为中国租赁产业链发展的四个方向。据了解，友家、自如寓、整租产品外，链家租赁产品线此前拓展了短租和民宿分支，希望切入全租房场景。

这便是左晖看中的机会。其瞄准的并非租赁业务本身的利润，而是这个市场在现有环境中所展示的巨大发展空间，以及触手可及的蓝海。

如无意外，到2020年，新房成交预计将占链家全年GMV的30%-40%。13万链家人将继续向职业化迈进，与母体组织有着更为丰富的交互关系。一路飞起的链家网，会进一步加深互联网的参与度，链家全服务流程也将再一次被技术深度改造：未来5年，链家线上流程的覆盖率会从25%提升到70%-80%。