货币供给对房地产价格的影响

李宇轩

摘要：近几年来，随着经济水平不断提高，房地产行业快速发展，房价不断攀升，有些地方甚至已超出人们购买力水平，如何抑制房价上涨已成为各方关注的问题。由于房地产行业属于资金密集型行业，与货币供应量有着密切联系，因此本文通过利率、银行信贷、通货膨胀三个方面分析货币供给对房地产价格的影响，并提出相应建议。

关键词：房地产价格；货币供给；影响渠道

1研究背景与研究意义

随着1998年福利分房的取消和住房货币化改革，经过十多年的发展，房地产行业已成为我国国民经济发展的支柱产业，房地产业每年对GDP的贡献率都在5%左，对GDP增长的拉动平均为1.5个百分点，对经济社会发展做出了重要贡献。在货币供给量增加、房价一路上涨的背景下，研究货币供给量对房地产价格的影响，分析其对房地产价格的影响渠道，对于理解央行货币政策，提高央行货币政策对房地产价格调控的效果，以及对促进房地产行业健康稳定发展具有重要意义。

2房地产价格与货币供应量的趋势描述

在1998年到2002年我国房地产价格变动相对较小，在2003年至2011年房地產价格出现明显的波动。在2004年房地产价格增速迅速增加到17.76%，之后有三年房地产价格增速放缓。直到2007年房地产价格增速有所加大，2010年和2011年房地产价格增速有所下降，此后又出现上升趋势。的供给量与房地产价格并不吻合，但的变动跟房地产价格变动有一定关联性。在2003年受国家宏观调控的影响，的货币供应量增速由上一年的20.3%下降到16.2%，而在之后一年，房地产价格的增速由16.2%下降到6.28%，到2009年，货币供应量的变动与房地产价格的变动更表现出同向的关系。

3货币供给对房地产价格的影响途径

3.1通过利率对房地产价格产生影响

3.1.1替代效应

实际利率的变化会引起投资收益率发生变化，投资者因此就要对原有的投资组合进行调整，当货币供给量增加时，实际利率就会下降，当实际利率的下降降低债权资产的实际收益水平时，如果此时房地产资产的收益水平没有变化，那么房地产的投资收益率就会相对提高，人们手中货币资金从债券市场流入房地产市场，导致有效需求增加，从而引起房地产价格的上涨。

3.1.2成本效应

利率的变动不仅会影响房屋消费者的购买成本，也会影响房地产开发商的成本。对房屋购买者而言，大多数采取房地产抵押的方式进行购买，因此利率的高低将影响购房者的贷款信心、还款压力以及支付能力。就房地产开发商而言，房地产开发行业属资金密集型行业，而且目前国内房地产企业融资渠道单一，通过上市直接融资的还是少数，大多数主要还是依靠商业银行贷款进行间接融资，资产负债率高，因此利率的波动会对房地产开发商的成本

3.1_3预期效应

当货币供给量的增加使实际利率水平大幅下降且超过公众的预期水平时，人们就会认为在将来实际利率只会上升不会下降，也就是说预期未来购房成本将高于现在，那么现期购房需求增加，导致房价上涨。

3.1.4汇率效应

如果央行调整货币供给量，导致货币市场上本币数量发生变动而外币数量短期不变，则会路也会发生相应变动。汇率对房地产价格的影响表现在供给和需求两个方面。

3.2通过银行信贷对房地产价格产生影响

房地产产业是一个资金密集型产业，央行的许多调控政策都靠商业银行落实到实体经济。货币供给量的增减，会影响商业银行的房贷能力。如果国家采取货币政策如公开市场业务、再贴现、再贷款和法定存款准备金等来增加货币供给，商业银行的准备金和存款增加，银行的放贷能力提高，在对信贷活动风险收益合理安排，从而会增加对房地产行业投入的贷款，消费者获得贷款的难度降低，从而会增加有效需求，导致房地产价格上升。

其次，货币供给增加，产品市场上产品和劳务的价格会上升，资本市场上资产的价格也会上升，抵押品也是资产的一种，在一定程度上受到影响。在住房贷款发放的过程中一般都是以房地产作为抵押品，抵押品的价格具有不稳定性，因此其价格的变化会对银行的信贷能力产生影响，从而会影响对货币实际供给产生影响。在经济繁荣阶段时，房地产抵押品的价格会上升，从而银行的资产负责状况得到改善，银行的信贷能力使之提高，银行信贷增加。

3.3通过通货膨胀对房地产价格产生影响

为了改善生活条件的购房者，当货币供给增加超过人们的预期或者超过货币的实际需求时，使得预期的通货膨胀水平上升，未来房价上涨的可能性增加，原本打算以后买房的人会提前买房，这就增加了现期的购房需求，由于房地产市场的供给短期内变化不会变化，导致供过于求，房价上涨。

出于投资目的的购房者，通货膨胀影响持币成本，物价上涨，说明货币的购买力下降，持币成本增加，。因此在房地产市场中，当货币供给增加超过人们的预期或者超过货币的实际需求时，使得预期的通货膨胀水平上升，持币成本增加的可能性增加，原本打算以后买房的人会提前买房，这就增加了现期的购房需求。

而在住房供给方面，通货膨胀环境下全社会各行业生产成本均不断上升，加之国际生产性因素、美元贬值等原因，由此带来的负面效应明显加剧了国内工业部门成本推动型的价格上涨。此外城市生活成本高昂等原因导致人口红利带来的廉价劳动力优势也逐渐消失，劳动力成本也大幅攀升。因此，房产业上游建设成本的普遍上升。在通货膨胀的持续期，如果贷款利率稳定，开发商所承担的实际财务成本下降，会驱动开发商贷款进行新的投资，有利于增加房地产供给。综合来看，通货膨胀对房地产供给的影响是不确定的。