浅谈房价上涨与我国经济发展的关系

曾亮亮

2016年在经济层面最为热闹的话题是房价上涨。尤其是在2016年前10个月，中国有十几个二线城市的房价出现非常快速的上涨。到了10月初的时候，中央被迫启动新一轮严格的调控政策。房价飞速上升引起大家对房地产泡沫的担忧，无论是日本上世纪90年代的教训，还是美国和香港2008年以后的教训，都体现房地产泡沫对经济金融的潜在破坏力非常大。

对普通老百姓来讲房价是一个避不开的话题，在年轻人涌入城市的情况下，对于刚刚进入城市，特别是没有房子的人来讲，在生活质量上，带来了非常大的甚至是非常长久的压力。我们身边有很多人把房价的上涨普遍归结为——超发的货币、宽松的流动性和高度投机性的基金和炒作的行为。这些看法毫无疑问都引起非常多非常广泛的共鸣，但是在我的观察和分析中，我一直保持一个观点——中国城市房价上涨是中国目前经济实力的表现和社会对未来的经济前景的预判。一线、二线城市房价上涨是一种分化上涨，是一种比较正常的上涨；三四线城市房价其实是出现了一种下跌或稳定的趋势。

一、2016年房地产企业的盛宴年代

2016年，12月13日国家统计局发布的2016年1—11月份全国房地产开发投资和销售情况报告显示，前11月全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1—10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67%。在销售方面，前11月，商品房成交金额以及销售面积均刷新了历史新纪录。

具体数据方面，1—11月全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1—10月份回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%，办公楼销售额增长46.5%，商业营业用房销售额增长20.1%。

据中原地产的统计，从数据看，2016年1—11月商品房成交金额达到了102503亿，历史首次突破10万亿大关。销售面积13.58亿平米，也刷新了2013年全年的13亿平米历史纪录。在前三季度的楼市火爆影响下，从销售数据看，2016年提前一个月，房地产所有数据全面刷新了历史纪录。

1—11月虽然房地产销售的各项数据全面刷新历史纪录，但是从11月单月看，数据涨幅已经开始明显放缓，市场冲高回落明显。例如，2016年11月单月新建商品房成交面积同比上涨7.9%。金额上涨13.2%，而10月单月新建商品房成交面积同比涨幅则高达26.4%，金额上涨40.1%。

房地产上市公司更是经历了黄金一年。数据显示，已经公布2016年11月销售数据的20家上市房企（含H股）2016年前11月合计完成销售19691.24亿元，同比增长68.16%。其中，即将加入“3000亿俱乐部”的碧桂园以149.13%的同比增幅暂列榜首。

2016年12月9日，首开股份在公告中披露，2016年前11月公司实现签约金额615.16亿元，同比上升119.55%。首开股份由此成为继中国恒大、融创中国、碧桂园、新城控股之后第五家2016年前11月销售同比增幅翻倍的上市房企。

若以2016年前11个月的合同销售金额为标准，超过3000亿元的有恒大和万科，碧桂园实现销售2881.4亿元；销售规模在1000亿—2000亿元之间的有保利地产、融创中国、绿城中国，而金地集团以932.8亿元，距离千亿仅一步之遥；处于600亿元左右规模的有首开股份、世茂房地产、新城控股、富力地产、旭辉控股集团等。

据统计，2016年11月单月合同销售额超过100亿元的共有5家，包括万科、融创中国、保利地产、碧桂园、中国恒大。其中，中国恒大销售更是超过300亿元。

二、城镇化推动房价上涨

从市场趋势看，11月以来已经超过13个城市在10月基础上出台了楼市调控政策，从全国看，从“930”开始，已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施，这也是楼市各项指标涨幅回落的原因。本次调控周期起码持续6—9个月，可以预见部分城市房价将出现下调空间。

“房价上涨太厉害”是今年北京听到最多的声音，让我们来回顾一下中国房价最近几年的情况吧。一线城市在2011年以来，总体来讲是小跌大涨的格局，每一轮的回调都非常的浅，每一次的回升都迅速超过前一轮，但是这个房价还是于2013年的高点，三线以下的城市房地产的泡沫化并不是非常明显。合并中国二线城市来看，在2015年年底的时候，实际上房价比2013年年底的这个高点还是要明显的更低，但是今年特别是今年年初以来经历了特别极速的上升，现在房价总体上明显高于三年前的水平。

但是这个结果在一线城市不是这样的，在2015年年底的时候，房价就已经闯破了历史新高，在中国不同城市之间，在房价上涨的同时，分化是另外一个特别显著的特征，这种分化首先表现为一线城市分化是单兵突进。在今年以来，在二三线城市房价出现非常大的分化，大量三线以及以下的这个城市，房价来讲还是相对比较稳定的。但是在三线及以下的市场，在全国房地产体量来看，这个体量在开工面积上占到80%，实际上现在房价涨得非常快的城市，房地产开工面积一共在全国占比只有20%，一线城市只有4%。如果把一线城市整个割掉，宏观来讲对整个经济来讲影响并不是太大，但是有一部分二线城市涨得非常大，在房地产的占比只有17%。

这些上涨，我认为最主要是我国推进城镇化进程造成的。2012年之前中国城市化的本质是城镇化，人口的流动在城市之间是没有选择性的，是一个城镇化，在2012年以后我们从城镇化转向了都市化，人口在集中的流向都市、大都市，人口集中流向传统的经济、文化、教育、政治的中心，流向一个非常关键的交通枢纽，以及流向长江中下游城市群，相对而言其他的城市流入相對比较慢，也是在相对的流出，这是2012年才出的新的现象。

我国长江以北，泛泛的来说，准确来说是淮河以北，人口集中流入的城市实际上只有3个，北京、天津和郑州。郑州人口流入的速度比天津还大得多，郑州的房价涨速也非常大，在中国东南沿海，大家不会奇怪广州和深圳有非常大的这个人口流入，实际上，多多少少会有一些奇怪的就是厦门的人口流入的速度非常的高。那么除了这些特点之外，最为突出的特点是中国长江中下游城市群的兴起，大量的人口，实际上比较密集和突出的流入到中国长江中下游的城市群。在中国长江中下游不是非常大的版图和面积上，我们看到武汉、长沙、合肥、南京、杭州包括上海的周边这些城市彼此之间的地理距离非常的近，本来人口密度就非常的大，在2012年人口流入在进一步加速，中国人口开始向城市流动实从2000年就开始了。从2000年到2012年，中国的城市化是没有选择性的，在人口的流动性是没有选择性的，人口向大城市去，中小城市去，没有一个明显的选择性，大城市的扩张和中小城市的扩张的速度，总体上是差不多的。但是2012年以后，中国城市化开始表现出明显的选择性，人口在集中流入一部分的城市，这就是都市化。

都市化的趋势带来最重要的挑战是中国城市化的基本策略，是建立在大力发展中小城镇的基础上；中国城市化的策略，始终是建立在大力发展中小城镇的基础上。人口集中向都市流动，那么这些都市需要盖更多的房子，需要更多的农田转为住宅，转为商业地产，转为其他的东西，需要建很多的学校公共资源，适应人口流动的压力。

在城市规划的话，我们迄今为止规划方向是把人口引导或者说就地安置在中小城镇，如果说这样的政策在2012年是没有问题，这个流动是没有选择性的，所以说这样的政策并没有特别大的问题。但是2012年后，这种政策的问题表现得越来越严重。人口流入一部分的城市，但是这部分的城市的住宅用地和公共配套缺乏相应的规划，而且难以非常快速的增长上来，所以带来了供求压力，集中的通过房价非常快速的上升而爆发出来。

三、北京房价呈现出分化上涨

2016年中国房地产市场，北京楼市一直领涨全国，未来依然持续看涨。今年北京楼市仍然处于供不应求的局面，库存较为紧张。与此同时，在北京寸土寸金的时代，中心城区收紧地，新房项目郊区化的特征日益明显。目前，北京新盘多集中在五环沿线及六环。

可以看一组北京房价的数据，北京的房价也并不是所有的区域都在统一上涨。那些规划好、商业和住宅区域规划好的概念区域出现了大幅度的上涨，而反观所谓的东西城区的上涨幅度并没有那么高。

亦庄作为国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区，以其沟通京津冀的区位优势，已经聚集了众多产业的进驻，世界500强企业多汇聚于此。同时，随着亦庄近几年的极速发展，吸引了众多优质商业、教育、医疗资源的进驻，极大地丰富了亦庄的生活配套。北京亦庄已成为开发商的必争之地。仅上半年，大兴区域楼王频现，催高房价，亦庄大兴区成为投资热地，6万/㎡已成北京五环“起步价”。

唯土地最稀缺。在寸土寸金的北京，亦庄凭借区域发展利好和醇熟生活配套，吸引了众多购房者和投资者。然而真正价格合适、配套醇熟的项目仍然十分稀缺。

房价飙涨、通州限购购房主力转移、地价飙升，使大兴区域成为2016年以来最热门的区域之一。网易房产数据中心统计显示，2016上半年成交榜中大兴区域以成交2752套位居第二，成交金额154.9亿元位居区域第三，成交均价达39308元，位居郊区成交的榜首。大兴，已经成为郊区板块中最热门的板块之一。目前来看，大兴区域值得关注的板块有亦庄、南四环旧宫和大兴新城等。其中南四环旧宫主打改善住宅，目前有中冶·德贤公馆、首开保利熙悦诚郡、国韵村、中南湾等，除了中南湾价格在31000元，其他价格都已超5万，该区域也是2016年以来涨速最明显的板块。大兴新城是区域发展最迅速的板块，坐拥西红门商圈等商业配套，国家新媒体基地产业坐落，带动泰禾、天恒、万科等品牌开发商进驻。目前区域主打商住loft项目，以天恒世界集、泰禾中央广场为代表。亦庄一度成为北京楼市的新贵板块，房价曾一度奔5万。区域名企盘扎堆，以亦庄金茂悦、紫禁壹号院为代表，产品以高端住宅、别墅及商业为主，刚需住宅欠缺，目前房价奔4万/平米。

相比房山、通州、大兴来说，昌平是目前供应最稀缺的区域，近两年来昌平新增供应地块不超10块。区域新增房源较少，多为老项目后期在售。目前区域值得关注的板块有回龙观、南邵、昌平县城。回龙观为区域房价最高的板块，目前已经突破4万元，也是区域卖的最火的区域，如首开国风美唐，上周末开盘两小时日光，其他项目多为待售状态。昌平县城目前仅剩几个住宅老项目后期在售，价格多在3万元以内，纯新盘欠缺。而南邵新增地块楼面价频创新高，未来售价将突破6万元。目前区域房源在售不到5个项目，价格破3万元。

房山堪称郊区板块中低价盘最多的区域，除了长阳板块房价突破3万元，其他板块如良乡、城关镇、阎村、窦店等板块房价都在3万元以内，其中城关镇、阎村、窦店价格多在2万元以内，仍是目前郊区板块中的价格洼地。长阳板块一度是刚需供应扎堆的区域，目前以改善型和商住产品为主，小户型住宅产品稀缺。城关镇、阎村、窦店等板块多以刚需住宅为主，价格也较低，但位置较为偏远，这也是阻碍区域成交的一大劣势。

来看下二手房吧。2016年上半年，北京二手住宅网签量为13.32万套，半年度网签规模达到限购后6年的最高水平，成交量同比增加57%、2016年前半年网签量已达2014年全年成交量的128%。

2016年上半年全市二手房住宅的成交均价为41530元/平米，相比于去年同期增长了近17%。分月来看，市场的成交量价在2015年10月开始进入快速上涨通道，伴随着今年一季度末人民币贷款增加4.61万亿元，市场的网签量和价格环比增幅峰值在今年3月出現，随后市场交易价格继续上涨，而网签量则呈现回落态势。

2016年上半年朝阳区的成交规模最大，为35125套，延庆的成交量最小，为986套。在均价涨幅上，受行政和综合配套资源的利好影响，通州表现最为抢眼，半年度的同比涨幅接近50%。对比各环线的套均总价和套均面积可以看到：二环内至六环外的套均面积呈现明显递增的趋势，与此相反套均总价则明显递减，这也是中心城区均价明显高于外环的体现。此外，受到通州的拉动，五环至六环二手住宅套均总价的涨幅较大，增幅仅次于二环内及二环至三环的增长水平。

2016年上半年市场的成交热点主要集中在望京、天通苑、回龙观等大型居住生活商圈，顺义随着市场交易中心的外迁以及生活配套的逐步完善，成交量在近两年呈现了明显的快速增长。在热点小区方面，加州水郡、荣丰2008、远洋山水等楼盘占据榜首。荣丰2008作为多年成交的传奇楼盘在最近又搭上了学区的顺风车，量价在今年出现了齐涨的走势。

根据市场的交易面积各区间统计数据来看，市场的整体交易重心逐步从90平米以下向90—120平米区间段靠拢。另外成交居室方面的细分数据显示，虽然两居室一直处于市场中非常稳定的主导房源，但是三居室的成交比重在最近一段时期出现了持续的小幅上扬。这主要是因为过去几年的刚需和首次置业人群逐步进入换房周期，导致了市场中的置业群体多以换购为主。另外市场中的小户型在第一季度的时候出现了明显的去化，这主要和恐慌性买盘有关，在市场价格快速拉升的状态下，进入赛道的时机远比选择姿态更为重要。

今年上半年的北京二手房市场购房者平均年龄约为34岁，全市场中的主要购房人群集中在33岁上下。这主要是因为近年来市场成交价格一路高歌猛进，刚需群体脆弱的购买力水平使得其购房需求呈现了滞后，延缓了其购房的时间。另外，2008—2009年的刚需购房者正逐步因为子女、教育等因素向置业升级的改善型客户转变，而这部分人群年龄则普遍在30岁以上。

目前市场中的外地购房者主要购房群体集中在27—35岁之间，本地购房者在20岁和50岁上下两个区间仍有一定的交易占比，这主要与家长使用子女的购房资格和为子女购置婚房有关。

市场购房者借助贷款完成交易的比重呈现了逐步攀升的走势，这主要是与二手房价格持续上涨导致的购买能力下滑有關。普通购房者不借助银行的按揭贷款杠杆，很难独立完成购房动作。此外2014、2015年的贷款比例提升与地产和货币政策密切相关，放宽二套首付标准的认定以及贷款利率的持续下调，促使了更多购房者使用金融杠杆进行交易。而在贷款人群购房面积偏好方面，60—90平米为贷款的主力户型，外地客群在进行购房时借助贷款的比例略高于本地客户。北京房地产对于当地人来说，已经具备了一定的金融产品的属性。

四、如何让房价合理反映经济增长速度

大城市的房价下跌，本来就是一个伪命题。全世界都在看涨中国的经济发展，中国在21世纪全球经济发展中扮演着重大的角色。何况我们每年的GDP、CPI都是出现上涨的趋势，既然这样我们就需要承认房地产上涨的趋势，而且也必然会超越GDP的增长。

面对房价上升，我们迄今为止采取的政策都是打压，严格的限制需求，但是在投机这么难的情况下，房子上涨压力这么大，基本上是来源于人口流入的城镇化。

如何不采取限购等政策方面，让房价回到合理趋势吗？这是一个整体布局的问题，我们具有竞争力的产业并没有快速发展起来，缺乏创新的潜力和力量。试想一下，如果一个产业的发展每年回报率达到50%以上，谁还会愿意去炒作房地产呢？

（作者单位：新华社经济参考报）