怎样实现楼市不“大起大落”

杨生

2月下旬以来的各部委新闻发布会已经宣告：全国政治经济生活步入两会时间。地产圈最关注的无疑是2月23日住建部这一场：房地产调控到底会怎么干。

其实，关于调控的定调早在去年年底的中央经济工作会议就已明确。这场严肃正经的发布会只是再次重申这些政策基调，但唯一不变的是变化。经济形势、货币政策的改变都会对房地产市场产生直接的影响。在这场“正经”的发布会上，我们还是能够听到不少“弦外之音”的。

一线城市中心城区房价应该是20万元/平方米吗？监管层没正面回应，却强调了“稳”，具体而言就是“不大起大落”。话外之话就是：别大涨，也别大跌。大涨，房价泡沫将急速扩大，去年的一线城市房价飙升已引发资金“脱实向虚”、货币政策失效、理财资金违规流入房市、“假离婚”等经济、社会问题。一旦泡沫破裂，一场金融危机或难避免。而大跌，更易导致楼市崩盘，房价上涨过程中掩盖的土地财政、房企高杠杆、影子银行等风险将暴露无遗，也是一場灾难。

不管承不承认，房地产已经是经济的重要支柱，其带动的上下游大小产业庞大，容纳的就业数也不在少数。地产稳，经济稳，此话并不夸张；地产乱，经济乱，则已有次贷危机前车之鉴。特别是外围不确定风险较大的这两年，价格泡沫最大、金融风险最复杂的地产领域无疑是防控的重点。

那么，怎么才算“稳”？鉴于房地产是区域性特征极为明显的市场，也因为中国区域分化的日益加剧，一二线城市与三四线城市，甚至二三线城市内部，都可能“冰火两重天”。热点城市的“稳”就是房价止涨，而三四线城市的“稳”就是去库存，鼓励农民工进城。前者，我们看到房贷利率优惠收窄、私募基金资管产品禁入、严控预售等重拳；后者，我们期待城市基础设施更完善，而不是生理意义上的人进城了，社会意义上的人却无处安放。

最后是如何“稳”。目前，基本上是前面提到的行政手段，但业内更期盼的是市场化机制。过多的行政干预很可能导致“按下葫芦浮起瓢”，短期的问题解决了，但中长期的隐忧又“尾大难掉”。如果“长效机制”能尽快构建出来，这对于理顺土地、融资、税费等长期制度性问题大有裨益。对长效机制的成型，业内不宜过于急躁，毕竟每一项改革都是大手术，牵一发而动全身，也得求稳。

就像房地产税，业内呼吁良久，沪渝试点多年，但成效不尽如人意。如果单纯以实现房价下降为目的，那么房地产税就偏离了本义。世界上也没有哪个国家的政策是长期打压房价的。即使在各类法规较为严密、严格控制房价的德国，控制的也只是涨幅过快、过高而已。

更何况，“拿来主义”并不是好东西，国外的先进经验不一定就适合中国国情。譬如A股市场引入的熔断机制，之前呼声很高，被誉为股市稳定器、安全阀、保险丝，结果却让人大跌眼镜，“虹吸效应”让股市监管闹了一次笑话，熔断机制没活过一周。楼市更是复杂，利益关系千家万户，谨慎、实际一些才好。

作者系北京中金标准数据研究员