“营改增”后房地产企业税收风险及纳税实务

昆山东方骏都房地产开发有限公司 邬爱珍

“营改增”后房地产企业税收风险及纳税实务

昆山东方骏都房地产开发有限公司 邬爱珍

随着丁酉年的到来，全面推开营改增不知不觉中已快满一年。这一年，税收新政策层出不穷，全国税务机关金税三期征管系统上线，税务稽查检查方法升级，营改增企业被专项检查等一系列事情，财会人在2016年经历了太多，然后，2017年更多的挑战正在等待着财会人。

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一、房地产企业“营改增”纳税新政策解析

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷(1+11%），当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

举例：某房地产公司土地价款1.03亿元，参与分摊土地款的建筑面积基数为281000平米，共分三期开发，基中一、二期为老项目，不能抵减土地款，三期为新项目允许扣减，可供销售建筑面积为83769平米。房地产企业增值税采取预缴方式，在竣工备案前增值税按不含税价的3%预缴，假设三期竣工备案前已全部预售，竣工备案后一次性结转收入和计算销项税额，允许扣减土地款的销项税额=（83769÷281000×1.03亿)÷(1+11%)×11%=3042873元。账务处理为：

借：应交税费--应交增值税（销项税额抵减)3042873

贷：主营业务成本3042873

因土地款是计入开发成本的，销项税额抵减的税金理应冲减开发成本。另外，这家房产公司于去年10月补缴了地下储藏室土地款328万，可以为客户办理产证，该储藏室建筑面积共8300平米，一期为4259平米、三期为4041平米，三期应分摊土地款为4040/8300×328万=159.65万元。

印花税的计税依据是否含增值税。条例规定，依据合同所载金额确定计税依据，合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

二、房地产企业税务风险控制

(一)涉税风险排查和应对

以土地增值税为主线，以企业所得税、个人所得税、契税、房产税、土地使用税、印花税为辅。经过全面排查，往往会发现很多的税务问题，针对存在的系列问题，拿出切实可行的整改方案。

(二)全面了解税法的变动

房地产行业受政策因素影响比较大，瞬息万变的经济情况与国家政策紧密相连，营改增后，在税收筹划时要密切关注并根据其变化及时调整，要在学法、懂法、守法的前提下灵活运用法律开展税收筹划。

(三)合同签订法律建议及条款完善

既包括对现存合同不尽完备，甚至存在重大法律风险的合同或者条款的审阅，也包括针对营改增后地产企业签订合同必要条款的增加。以合同法、建筑法等相关法律为基点，融合了营改增税法的变化点和要害点，为企业合同签订全面把关，既降低合同风险，又降低税务风险。

三、房地产增值税发票使用和管理

(1)全面推开营改增试点后，营业税发票停止使用，所有发票都由国家税务局监制，增值税发票既是商事凭证，也是计税凭证，承载了方方面面的许多功能。企业原则上应选择具备一般纳税人资格的供应商签订协议，并确保“货物、劳务及服务流”、“资金流”、“发票流”三流一致。

(2)绝不能碰撞虚开增值税发票的“高压线”。即不能按受第三方开票、不能改变商品名称开票、不能完全虚开发票。2016年12月国税出台了76号公告，明确提出购买增值税专票的企业只要是被税务风险识别出来，必须进行进项税额转出并需要补缴滞纳金，甚至还会触及行政或刑事处罚的风险。

四、结束语

“营改增”后正式开始开启了增值税的大时代，随着金税三期全面上线，影响每一个税务处理，对于企业也有“牵一发而动全身”之势，种种变革、新政，让企业分分钟都可能会被税务局约谈、稽查。在税收筹划时只有了解涉税风险的起源，掌握防范及应对涉税风险的技巧，未雨绸缪，才能从容应对可能面临的税务风险。

[1]财政部.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税（2016）36号）