大连楼市分析

■ 贾广葆

大连楼市分析

■ 贾广葆

一、大连楼市 2016年回望

2016年大连房地产市场，在政策上体现了“缩减库存、基调宽松”的特点，在这一政策推动下，大连楼市整体呈现“土地供应、西拓北进”“销量、价格双双走高”“投资、供应双双走低”“二手房高速增长”等走势。

（一）土地市场放量井喷 成交价款双双走高

2016年，大连土地市场一改过去两年的市场沉闷局面，迎来了集中放量、“寡头”拿地高溢价成交的局面。

一是从土地整体市场来看，去年土地出让成交面积和成交价款出现“双增”。

二是从经营性房地产用地来看，成交面积增速明显。去年大连市内七区经营性用地共成交 31宗，成交总建筑面积345 万平方米，是 2015年的 33 倍。

三是从上、下半年来看，经营性用地土地供应、成交高潮突起，不断刷新。

四是从大连市内四区来看，土地经营性用地供应、成交双双走高。

（二）先行指标低位运行 地产信贷有降有升

2016年，大连市房地产开发建设、商品住宅新增供应量等房地产先行指标低位运行，房地产信贷有降有升。

与 2015年之前的三年相比，房地产投资已经从拉动投资增速增长转为支持投资增速回落逐步回稳；房屋施工、新开工面积从前几年增速持续增长转为增速逐步回稳、小幅下降的状态；房屋竣工、新增供应面积从前几年增速增长转为增速两位数的下降状态。

从房地产信贷来看，住房开发贷款下降明显、个人住房贷款增长和个人住房贷款增长明显。2016年 1～11 月，大连市各项房地产贷款余额 3281 亿元，同比增长 2.2% ；其中，住房开发贷款余额 419.8 亿元，同比下降 27.7% ；个人住房贷款余额 2225.5 亿元，同比增长 12.9%。大连市累计发放各项贷款 748.8 亿元，同比增长 13%；其中，住房开发贷款 121.8 亿元，同比下降 43.6% ；个人住房贷款 487.1 亿元，同比增长 46.2%。

（三）销量、房价双双走高

2016年大连市商品房销售、销售额增速明显。2016年 1～11 月，商品房销售面积 669.5 万平方米，同比增长12.2% ；商品房销售额 623.8 亿元，同比增长 18.6% ；其中商品住宅销售面积 650 万平方米，创近 5年新高。

一是从商品房销售区域来看，甘井子、金州新区交易量依然领跑全市；高新区则稳居楼市第三极，成为全市楼市主力销售区域；位于销售第四位的中山区，主要依靠东港板块的 40年公寓享受市政配套 70年的住宅等政策红利支撑，销售量 60.88 万平方米，同比增长高达 41%，占全市销售量仅为9%；位于销售第五位的沙河口区，由于土地存量不多，占全市销量仅为 6%。

二是从成交户型看，刚需和改善型群体是商品住宅成交主体。2016年 1～11 月，大连市 60～90 平方米和 90～120平方米商品住宅分别成交 276.3 万平方米、198.7 万平方米，同比分别增长 9.6% 和 6.7% ；成交整数分别占全市商品住宅成交比重 45.8% 和 25.7%。数据表明，刚需群体、改善性群体仍是大连市住房消费的主力军，普通商品住宅交易依然是成交主力，投资类产品的市场份额依然持续下降，改善类产品的市场份额则在逐步增大增多。

三是从房价来看，大连市新建商品住宅价格总体保持稳定。

（四）二手房屋量涨价稳 甘、中两区交易热点

2016年大连市二手房持续高速增长，销售套数、销售面积、销售金额增长明显。一些较好的二手次新房逐渐成为追求生活质量的改善型群体在一手房主流消费之外的新选择。

二、大连楼市 2017 展望

2017年，大连房地产市场将呈现土地供应“西拓北进”、品牌名企溢价竞地、政策面宽持续向好、市场集中产品创新、楼市量价“稳中迎升”的局面。

（一）土地市场

一是从土地供应量来看，土地供应量主力将在甘区西部、北部展开。甘区西部近郊区域如辛寨子周边、机场新区四周、生态科技创新城、革镇堡等周边区域；甘区西郊远郊区域如夏家河一带、营城子周边、旅顺南路沿线；甘区北部近郊如体育新城、华南广场周边、丰收路、山东路、促进路沿线、姚家北部周边、姚砬路沿线；甘区北部西部如大连湾一带、前关周边、金州与市区结合部等区域将是 2017年土地供应量的主力区域。

二是从土地供应板块来看，老牌热点板块将继续领先，新型板块将陆续跟进。老牌板块如华南、高新园区、机场新区、东港等板块将继续放亮，成为今年土地供应的热点板块；而随着品牌开发企业的“扎堆”拿地，一些新型板块将陆续形成，如革镇堡板块，辛寨子板块，科技生态新城板块，高新区黄泥川板块，北站板块，旅顺中路沿线板块，中山区解放路沿线板块，丰收路、山东路、大连湾等板块等陆续崛起，成为新一批土地供应板块。

三是从拿地开发企业来看，大体量地块仍将被外地品牌开发企业摘取，本地企业摘取有限。预计 2017年，由于大连楼市健康平稳发展的走势、城市外延区域配套和社会资源的不断完善、经济发展和宜居环境的加快提升，一些外地开发商会看好大连楼市而继续融资拿地，但拿地竞拍的激烈程度或将下降，拿地行为将更加理性实际，土地市场的热度将有一定程度的降温，土地市场整体而言稳中有变。

（二）房地产开发投资

从房地产开发投资来看，增速有望保持平稳或小幅回落的走势。2017年，受商品房销售增速回落、房地产信贷政策收紧、房价调控以及“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的影响，房地产开发投资增速将会在 2016年比 2015年同期降幅 4.4% 的基础上再度小幅下降或保持平稳状态。

（三）商品房交易

从商品房成交量来看，大连市全年的市场成交量将保持小幅波动、区域分化，呈现市场基本稳定、成交量小幅上扬的发展走势。2017年在商品房整体销量的变化上，有望维持 2016年火热销售态势，但销售总量进一步上扬的幅度不会大，总体基本保持在持平或小幅或微涨的局面。

一是 2016年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到近 5年新高。随着 2017年楼市的降温，商品房销售量也将有所回落、持平或微涨，即便在市场热度持续的情况下，销量也很难有大的涨幅。

二是随着市场的降温，房企出于对市场预期热情的下降，加上开发贷款的收紧以及新建商品房的变化速度，将会放缓商品房项目的供应节奏，从而导致市场新增商品房供应不足，也会不同程度制约了市场销售量的增幅。

三是 2016年 1～9 月，大连市内五区连续两年没有大规模供应土地，即便在 2016年第四季度出现了大宗土地的集中供应和成交，供应的量也仅占 2016年全年成交量的 60%，根据商品房开发建设周期，最快也要等到 2017年底或 2018年上半年才能集中上市，由于入市时间较晚，对大连市 2017年商品房供应总量的影响有限。

四是市内五区主城区商品住宅成交量可能实现小幅正增长，部分对冲了市区商品住宅成交量的明显下滑。预计大连市市场整体销售量将持平或微涨或小幅上涨。

（四）商品房价格

2017年大连市商品房成交均价将继续上涨。其中市内五区，尤其是甘井子和中山区将是价格走高的主力区域。

一是从近几年房价增长趋势看，大连楼市整体将呈现惯性上涨态势，由于 2016年大连房价基期值同 14 个沿海城市相比不算高，加之去年全市商品住宅成交均价同比增速 4.6%，因此 2017年全年房价均价仍然呈上涨的态势。

二是从刚需群体来看，在目前刚需、改善型住宅产品占主导的市场环境中，大部分购房者对价格选择比较看重、比较敏感的情况下，房屋价格大幅度上涨的可能性基本不存在，取而代之的将是房价稳中有涨、小幅上涨的趋势。

三是从房屋类型看，2016年市场结转库存结构大多集中于高价产品和县市区商品房货源，一些品质优良、区域适中、价格适合的产品基本售尽。

四是从供求关系看，由于房价上涨受供求关系的影响，其上涨很大程度上是受住宅供应量制约，所以直到住宅供应量大幅增加为止，2017年房价的上行态势将一直延续，房屋成交均价或在 6～10% 的涨幅 .

五是从城区层面看，中心城区板块房价将依然坚挺；非核心城区房价涨幅将相对较低。

（五）二手房市场

预计 2017年大连市二手房市场走势将是持续向好、健康平稳的发展态势。

一是从交易区域来看，主城区甘、中区仍将是今年二手房产易热点区域，前者交易将突破去年交易占全市比重46%，达到 55% 以上 ；后者交易将突破去年交易占全市比重28%，达到 35% 左右，两区合计占比将达到 80% 以上。

二是从交易户型来看，今年二手房交易最集中、最受欢迎的面积区间仍将是 50～70m2、70～90m2的户型，主城区二手房交易占比将分别达到 30%、28% 以上 ；90～120m2户型占比将达到 20% 以上 ；50m2以下纯过渡户型占比将达到15% 左右 ；那些区位与位置好的地段，生活、交通等公共资源优越的大户型二手房将是今年存量房的交易热点。

三是从房价来看，稳中有升、小幅上扬，区域分化、有升有降，将是今年二手房价的主要特征，而去年二手房价整体微略上涨，尤其在一手房屋价格走势对市场的引领作用影响下，二手房定价策略将是日趋健康合理，买卖双方的价格博弈将会持续。

四是从交易量来看，今年二手房交易将在去年 544.2 万 m2的基础上，突破 600 万 m2大关，达到 650 万 m2左右，与一手房交易量接近。而二手房交易量持续上扬，说明“存量房时代”离我们越来越近。

（作者系大连市房地产经济学学会研究员）