城镇化对我国房地产销售的影响

曹 巍，张作嘉

安徽财经大学经济学院，蚌埠，233030

城镇化对我国房地产销售的影响

曹 巍，张作嘉

安徽财经大学经济学院，蚌埠，233030

选取我国31个省市1999-2014年商品房销售面积、户籍人口城镇化率和房价收入比指标建立面板数据模型,分析了城镇化对中国房地产销售在时间和空间上的影响。结果表明：城镇化对我国房地产市场销售产生显著的正向影响，城镇化率每提高1个百分点会带来房地产销售面积4.45个百分点的增长。其中，中部地区城镇化率对房地产市场销售的带动作用作为明显，城镇化率的弹性系数达到8.5841%；西部地区次之，弹性系数为4.5179%；东部地区的带动能力最弱，弹性系数为3.6364%。并提出加快农民工市民化进程和因城施政等对策来缓解我国现阶段商品房库存高企的局面。

户籍人口；城镇化；房地产；需求

1 提出问题与相关研究

现阶段，我国正处于经济发展转型的关键时期，供求格局发生了巨大改变。近期，房地产市场需求逐步呈下滑趋势，房屋供给的增长率超过了需求增长率，除一、二线城市仍保持供给紧张的态势外，许多三、四线城市的商品房待售面积不断增加。2015年末，我国商品房待售面积已经达到71853万平方米，同比增长了15.52%，创历史新高。原有房屋库存的积压加上需求力的持续减弱，使得去库存成为目前许多城市面临的重要难题。与此同时，房地产市场的投资动力也明显减弱，2015年12月房地产开发投资增速仅为1%，比1-11月份回落了0.3个百分点。房地产业作为我国国民经济的支柱产业，与其他产业密切相关，因此，房地产业的健康发展关乎国民经济的良性运行，房地产业产生危机则很有可能波及其他产业的发展，甚至带来整体的金融危机。房屋去库存问题亟待解决。

城镇化是影响房地产业发展的重要方面。首先，人口城镇化的进程带动了大量人口从农村转移到城市，这部分人口是商品房的巨大需求者；其次，土地城镇化使得越来越多的农业耕地转变为城市建设用地，为房地产的开发投资提供了基本的生产要素，直接刺激了房地产投资。此外，产业城镇化推动着产业结构升级，第三产业蓬勃发展，房地产业为居住者提供住房销售及售后服务等，从属于第三产业，因此，产业城镇化也推动着房地产业的进一步发展。随着我国城镇化进程的不断加快，城镇化对房地产市场的影响也日益突出，大量农村居民涌入城市，使我国的房地产业繁荣发展，房价一度居高不下，多地甚至出现“限购”政策以应对房地产市场过热带来房价的过快增长。然而，随着城镇化水平的进一步提高，土地城镇化的增速明显快于人口城镇化和产业城镇化的增速，也由此导致房屋需求的增长滞后于房屋供给的增长。因此，本文从人口城镇化角度出发，探讨人口城镇化率对商品房销售的影响。

已有的城镇化对房地产市场的影响研究可以分成两类：

一是城镇化水平对房地产市场供需状况的研究。张奕河等从城镇化水平对我国房地产市场的需求作了实证分析，结果表明：城镇化对我国房地产市场有积极影响，城镇化水平的提高，促进了商品房销售面积的增加；1%的城镇化水平会带来5.861%的商品房销售面积的增加[1]。许远明则认为,城镇化的推进对我国各地房地产市场的推动作用不一，并指出我国西部地区城镇化对房地产需求的弹性系数最大，达到了9.1462%，远远高于全国3.5578%的平均水平，认为我国未来房地产市场的需求将主要集中在西部地区[2]。谢福泉等从城镇化的角度对我国房屋的供给和需求两方面进行了研究，认为城镇化水平对房地产市场的供给和需求均有显著的正向促进作用[3-5]。谢福泉等基于我国31个省(市)的面板数据构建了城镇化率对房地产供需影响模型，实证结果表明,城镇化率每提高1%，则房地产市场需求增加122.34万平方米、房地产投资金额增加70.79亿元[3]。薛菲等研究了1996-2012年我国城镇化率和房地产市场的关系，发现城镇化水平每提高1%将带来房地产投资额、商品房销售面积7.72%和5.28%的增长[4]。韩国高将货币政策与城镇化政策相结合来研究我国房地产市场的发展状况，认为城镇化水平变动1个百分点，将带来房地产需求同向变动0.012个百分点以及房地产供给同向变动0.035个百分点，并且这种带动作用呈现东、中、西部递增的特点[5]。

二是城镇化水平对房地产价格影响的研究。早期的研究有曾江辉对中国城镇化水平与房地产价格的因果关系进行分析，利用我国1990-2009年城镇化水平与商品房价格的年度数据建立误差修正模型，并在考虑通货膨胀的因素下得出商品房价格不是城镇化水平的Grange原因，而城镇化水平是商品房价格的Grange原因，说明城镇化水平的推进将带来商品房价格的上涨[6]。而董正信等则得出了相反的结论，认为城镇化水平对住房价格没有显著影响，而住房价格却能促进城镇化水平的提高，并认为国家应采取措施抑制房价的过快上涨，否则会阻碍我国城镇化进程[7]。黄庆华等以非农就业人口占比衡量的城镇化率对我国房地产价格进行分析，结果表明：城镇化虽然对房地产价格有正向影响但效果并不显著，同时城镇化对房地产价格的影响存在门槛效应，当城镇化超过这一门槛时，它对房地产价格的正向影响将更加显著[8]。姜松等同样采取非农就业人口占比衡量的城镇化来分析对住房价格的影响，却得出了相反的结论，认为城镇化会对住房价格变动产生负向影响，即城镇化水平的提高会带来住房价格的下降[9]。韩正龙等则采用非农人口占比衡量城镇化率，研究表明城镇化率与住房价格呈正相关关系，且影响系数为0.34[10]。罗良文等基于区域城镇化差异对住房价格的影响进行分析，发现人口城镇化对我国中、西部地区房价作用明显，1%的人口城镇化率会带动中、西部地区房价0.1305%、0.4953%的增长，对东部地区作用不明显；而产业和土地城镇化则对东、中部有显著正效应[11]。

综上所述，城镇化率对房地产市场供求均有正向影响，即城镇化率的提高能带来房地产市场投资和需求的增加；而对于城镇化率对房地产价格的影响，不同的学者则有不同的看法。面对我国现阶段商品房库存高企的局面，本文旨在通过研究城镇化对房地产市场销售的影响来分析我国现阶段房地产市场的需求现状。原先多数学者采用的是常住人口城镇化率，事实上，真正在城市安家落户的人是享有城市户口的居民，因此采用常住人口衡量的城镇化水平容易高估我国现阶段城镇化发展的实际水平。基于此，本文采取户籍人口城镇化率指标，即用非农人口占比来衡量我国城镇化发展水平，讨论其对房地产销售的影响。

2 模型设定与数据来源

2.1 模型设定

在经济分析中，如果只采用截面数据或时间序列数据往往不能满足分析的需要，为了更加全面地反映研究内容在时间和空间上的变动，本文选用面板数据进行分析。此外，面板数据可以克服时间序列分析受多重共线性的困扰，因此具有更少的共线性和更高的估计效率。为了排除其他因素干扰，本文假设只有城镇化和房价收入比两个因素对房地产市场销售具有显著影响。选取1999-2014年中国31个省市的数据，构造如下面板模型：

ln(ac)=c+αln(ur)+βln(ra)+ε

其中，被解释变量ac为各省商品房销售面积，用来表示房地产市场需求；ur表示户籍人口城镇化率，通过非农业人口占总人口的比重计算得出；ra表示房价收入比。本文采用的房价收入比是指各地商品房每平米销售均价与城镇居民每年人均可支配收入之比，由于不同区域的房价和居民收入存在较大差异，因此采用房价收入比指标便于横向比较不同省份居民的购房能力，房价收入比越低，表示居民的购买能力越强。α表示户籍人口城镇化率对房地产需求的弹性，β表示居民购买能力对房地产需求的弹性，ε表示误差项。考虑到面板数据可能存在异方差性，将各变量取对数进行处理，以减弱直接用原始数据带来的异方差性对结果的影响。

2.2 数据来源

数据来源于2000-2015年《中国统计年鉴》《中国人口和就业统计年鉴》以及《中国房地产市场统计年鉴》。由于1998年中央决定全国取消福利分房，从那时起我国房地产业出现快速发展，因此，选取的数据从1999年开始，符合我国房地产发展进程。此外，为了体现区域差异，将全国划分为东、中、西部三大区域，其中，东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省(市)；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省市；西部地区包括内蒙古、广西、四川、重庆、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省市[5]。对不同区域的户籍人口城镇化率对房地产市场需求的影响进行比较分析，有助于了解不同区域城镇化水平与房地产发展现状，使得政策建议更加具有针对性。

3 实证分析

运用Stata 12.0软件，对我国东、中、西部三大区域的房地产市场需求进行回归分析，结果见表1。

表1表示在固定效应模型和随机效应模型下，户籍人口城镇化率和房价收入比对各区域房地产销售的影响。由表1中可以看出，绝大部分数据在1%的水平下显著，说明户籍人口城镇化率和房价收入比对我国房地产销售有显著影响。进一步采用F检验和花斯曼检验来判断采用固定效应还是随机效应模型，结果见表2。

表1 全国和东中西部固定效应、随机效应回归结果

表2 面板模型的F检验和花斯曼检验结果

由表2可知，F检验和花斯曼检验均在1%的水平下显著，说明全国以及东、中、西部区域均采用固定效应模型。虽然同处于一个大的政策背景下，但由于各地区经济发展水平的差异以及房地产固定性和不可移动性的行业特征，各区域的房地产市场具有相对独立性，因此，采用固定效应模型也能更好地说明各区域房地产发展的现状。各区域户籍人口城镇化率对房地产销售影响的回归分析结果见表3。

表3 全国及东中西部区域回归结果(固定效应)

从表3可看出，不同区域户籍人口城镇化率对房地产销售作用均为正，房价收入比对住房销售的影响均为负，这也符合人们的直观认识。城镇化的推进促使农村居民向城镇转移，这部分转移人口构成了住房需求群体，因而带动房地产市场整体需求水平的上升；而房价收入比越低，说明居民的购房能力越强，两者呈现负相关关系。因此，从整体的回归结果来看，模型具有经济意义和现实意义。

各区域的户籍人口城镇化率和房价收入比对房地产销售产生不同影响。从全国来看，户籍人口城镇化率的弹性系数为4.453966，说明城镇化率每提高1%会拉动房地产销售面积4.4540个百分点的增长；房价收入比的弹性系数为-0.9713687，说明居民的购买能力每降低1%会使我国房地产销售面积减少0.9714个百分点。从不同区域来看，东、中、西部三大区域户籍人口城镇化率的弹性系数分别为3.636354、8.584341、4.517915，说明城镇化率每提高1%分别带动东、中、西部三大区域房地产销售面积3.6364%、8.5843%、4.5179%的增长；房价收入比的弹性系数则分别为-0.35872、-1.25953、-1.225898，说明房价收入比每增加1%，即居民的购买能力每降低1%，会使各区域房地产销售面积分别减少0.3587%、1.2595%、1.2259%。

4 结论与对策

4.1 结 论

(1)从实证结果可以看出，户籍人口城镇化率对我国房地产销售具有正向推动作用，说明户籍人口城镇化确实对我国房地产市场需求产生显著影响。且从东、中、西部不同区域户籍人口城镇化率的弹性系数可以看出，中部地区户籍人口城镇化水平对房地产销售产生的正向推动效果最为显著，户籍人口城镇化率每提高1%会带来房地产销售面积8.5843个百分点的增长；而经济最为发达的东部地区户籍人口城镇化对房地产销售的带动能力最弱，仅为3.6364个百分点，低于全国平均水平。2014年东部地区的户籍人口城镇化水平已经超过50%，远远高于全国35.9%的平均水平，较高的城镇化水平对住房需求的带动能力有所减弱，加之位于东部地区的北京、上海、广州、深圳等一、二线城市的商品房需求仍处于供需紧张的状态，并未面临其他地区的房屋高库存问题，房价仍在不断上涨中，因此，对这些特大城市而言，城镇化水平对商品房的需求作用并不明显，因此，从整体上看，东部地区户籍人口城镇化对房地产销售的带动能力最弱。而西部地区整体城镇化水平较低，经济发展较为落后，因而城镇化对房地产需求的带动潜力并未充分发挥出来，相较于东部地区较低的城镇化水平仍有发展空间。中部地区的城镇化水平居中，加上经济发展水平高于西部地区，城镇化的带动作用正逐步被释放出来，因此，1%的户籍人口变动能带来房地产销售面积8.5843个百分点的增长，带动效果居中。

(2)房价收入比对房地产销售的作用为负，即房价收入比越高，房地产销售面积越少。东部地区房价收入比的弹性系数最低(从绝对值来看)，为0.3587；而中、西部地区房价收入比的弹性系数相当，分别为1.2595和1.2259。由于房价收入比是对居民购房能力的衡量，房价收入比越高，居民的购房能力越低。因此，从结果上看，东部地区的房地产销售受居民购房能力的影响最弱，居民的购房能力每降低1%仅带来房地产销售面积0.3587个百分点的减少，这是由于东部地区的经济发展本身就处于较高水平，相较于中西部地区居民的收入水平和购买能力最强，因此房价收入比对房地产销售的影响较弱。中、西部地区的经济发展水平较东部地区落后，因此房价收入比的影响较为显著，居民购房会受到房价及自身收入水平较大限制。

4.2 对 策

(1)加快农民工市民化进程。城镇化水平对我国房地产市场具有重要影响，城镇化的推进促使越来越多的农村居民工作在城市，并产生住房需求，曾一度推动我国房地产业的繁荣发展。然而，随着我国城镇化进程进一步推进，房地产市场由原来供需紧张的状态逐步发展为供大于求的态势，供求关系的逆转使得我国多地面临商品房库存高企的局面。如何化解商品房库存，引领房地产市场健康发展，成为我国现阶段要解决的重要问题之一。而在当前城镇常住人口已经达到56.1%，而户籍人口仅为39.9%的情况下，更要注意推动户籍人口城镇化的进程。大部分农民工虽然工作在城市，但由于受户口限制，在城市购房需求不强，农业户口使得这部分人处于城市的边缘，享受不到城市户口所享有的基本福利。加快农民工市民化进程，释放这将近1亿人的购房潜力，将会极大地缓解我国目前房屋库存高企的局面。

(2)因城施政。由于我国东、中、西部地区差异较大，因此，在宏观调控方面应该根据不同区域的区情制定不同政策。东部地区的经济发展水平较高，户籍人口城镇化率的水平也较高，因此要注重提高城镇化发展质量。对于北京、上海、广州、深圳等一、二线城市，由于人口高度密集，不应过分放宽户籍限制，造成资源进一步紧张；而东部其他省份则可以适当放宽户籍限制，吸收农业转移人员，加快户籍人口城镇化率的进程。中、西部地区户籍人口城镇化率水平较低，因此可以积极放宽户籍人口限制，鼓励农村居民在城市安家落户，为中西部地区提供更多的房地产需求。此外，由于农业转移人口的购买能力有限，在购房时应给予相应的政策支持，释放更多的住房需求。但同时也要注意防止房产泡沫的出现，政府应积极支持居民自用型和改善型住房，减少投机性需求，引导房地产市场的健康发展。

[1]张奕河,郑大川.城镇化与房地产市场需求关系研究[J].特区经济，2009(12):277-279

[2]许远明,欧阳鹭霞.城镇化对房地产市场需求的影响：基于我国省际面板数据的实证分析[J].建筑经济，2013(11):61-63

[3]谢福泉,黄俊晖.城镇化与房地产市场供需：基于中国数据的检验[J].上海经济研究，2013(8):115-123

[4]薛菲,袁汝华.城镇化水平对我国房地产业影响的实证分析[J].经济地理，2014(4):78-83

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[6]曾江辉.中国城镇化水平与房地产价格的因果关系分析[J].经济研究，2010(6):84-85

[7]董正信,刘全智.我国城镇化发展与房地产价格关系的实证分析[J].统计与管理，2013(5):83-84

[8]黄庆华,姜松.城镇化、门槛效应与房地产价格变动[J].财经问题研究，2014(11):99-106

[9]姜松,王钊.中国城镇化与房价变动的空间计量分析[J].科研管理，2014(11):163-170

[10]韩正龙,王洪卫.区域差异、城镇化与房地产价格：来自中国房地产市场的证据[J].经济问题探索，2014(2):63-70

[11]罗良文,潘雅茹.区域城镇化差异对房地产价格影响的实证分析[J].统计与决策，2015(5):131-134

(责任编辑：周博)

10.3969/j.issn.1673-2006.201.01.007

2016-10-17

曹巍(1993-)，女，安徽绩溪人，在读硕士研究生，研究方向：区域经济理论与实践。

F061.5

A

1673-2006(2017)01-0029-05