贫困地区住宅小区物业服务费保障

张文明

一、物业服务费不足问题的主要原因

（一）物业服务费标准偏低

以广西百色市右江区为例，该区物业服务始于

2004年，前期物业服务费由开始时0.3-0.6元/㎡

不等，随后定价逐步略高，目前最高只为0.9元/㎡

（高层住宅）。从调研结果看，物业服务企业营运仍处于亏损状态。如某小区近三年建成交付物业服务总建筑面积302315.11㎡，住房1564套、商铺562间，前期物业服务费为0.9元/㎡（实收0.85元）。按照行业规范配置管理和服务人员共82名，2015年底业主入住率80%，物业服务费收费率85%，全年物业服务费总收入266.67万元，实际开支物业服务费305.75万元，入不敷出。又如另一小区，总建筑面积68000㎡，总户数614户，业主入住已10年，入住率达99.9%，物业服务费标准为多层0.5元/㎡，高层0.65元/㎡，2015年收费率达98.8%，总收入42.2万元，物业服务从业人员20人，总支出47.85万元，同样入不敷出，不足部分物业服务企业只能通过额外经营予以补充。由此看出，即便是按最高标准且收费率达 100%的物业服务企业，要按标准提供物业服务仍然存在资金缺口，收费标准和收费率都比较低的物业服务企业，更是入不敷出，难以为继。

（二）物业服务费收费困难

存在的主要原因有二：

首先，物业服务水平低，管理不规范。一是物业服务企业管理人员和服务人员素质不高，不专业，物业服务不按规范操作，服务质量欠佳；二是物业服务企业不能按合同约定提供服务，质价不相符；三是物業服务企业没有按规定公布物业服务资金的收支情况，业主消费不明白，由此常常引起业主不满，以致拒绝缴纳物业服务费。

其次，业主物业管理意识淡薄，欠缴、拒缴服务费比较普遍。部分业主对物业管理的认识模糊，认为物业管理可有可无，物业服务的消费观念没有完全树立起来，没有完全理解物业费主要用于居住小区共用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支，保持小区持续并趋于更完善的公共需要，只片面认为自己家中生活设施损坏而物业服务企业不能无偿上门维修，由此不积极缴费。也有部分业主存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不缴纳物业费，认为自己缴纳反而吃亏，所以也效仿着拒缴或者拖欠物业费，这样的风气导致物业服务费收费率降低，进而使物业管理无法正常运行，公用设施设备、公共场地和绿化失修失养，公共秩序不畅。由于如此原因，物业服务费不足，出现物业服务企业不能按规范配置足够人员、降低服务标准等现象，由此反过来使业主以此为由，对物业服务企业不满而欠缴、拒缴物业费，形成恶性循环。

二、解决物业费不足问题的意见建议

充分利用和发挥物业管理行业协会狠抓行业自律，加强从业人员的教育和培训，增强企业抓改革、促发展的活力，提高队伍素质，转变服务理念，增强服务意识，改进落后方式，规范服务行为，提升物业服务水平的基础上，政府及其相关部门以及房地产开发建设单位应当更进一步重视解决和支持物业服务行业的疑难问题，以改革创新发展的理念帮助行业建言献策，扶持行业持续健康发展，使之更好地为社区服务，为构建平安和谐舒适小区做贡献。

（一）在政府层面，加强完善物业管理法规体系，为行业发展增添活力

物业服务行业在完全市场化的进程中，物业服务企业的竞争力日益加剧，由于相关法律法规缺陷，市场调节遇上困难，如不及时进行法律法规和政策的调整，物业服务行业将陷入更为艰辛的困境。为切实维护物业服务行业健康发展，应当在国家层面统一考虑，制（修）订和完善物业管理一系列法律法规和政策规定。

（二）在开发企业层面，建设完备，合理支撑，为物业管理建立保障机制

1.精细设计，建设完备，质量保证，为项目后续管理打好基础

经调研发现，以往的房地产开发，处于重建设轻管理的开发理念，忽视了加强后续管理的设计和投资计划，且开发项目建设质量不过硬，开发项目产品销售结束后，后续的物业管理困难重重。根据《房地产开发经营管理条例》第十六条规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。因此，房地产开发企业应树立全局性和前瞻性观念，在项目规划设计期通盘考虑，投入到位，建设完备，为项目后续管理打好基础。

2.对前期物业足够保障，打牢物业服务基础

前期物业服务关系到商品房楼盘销售的速度，关系到房地产开发企业在消费者和社会中的口碑。如得不到房地产开发企业的足够保障，前期物业将无法达到预期的服务标准和目的。因此，房地产开发企业应当对前期物业进行足够的投入，包括完善基础设施的投入，物业服务人员经费不足的保障，公用部位、公用设施设备维护的保障等，保障前期物业管理和服务全面到位，以鼓励物业服务企业向高标准目标提供服务，优化小区人居环境，给业主留下美好的第一印象，从而在物业管理过程中营造良好的服务关系。

3.遗赠物产，为后续物业管理增添后劲

房地产开发企业应当瞻前顾后，合理支撑，给后续物业管理遗赠物产。所谓遗赠物产，是指房地产开发企业应当将项目总建筑面积的2‰-3‰（大面积2‰，小面积3‰）作为房地产开发企业产权的商品房（住房或商铺），交付给物业服务企业经营管理，补助后续物业管理费用的不足。遗赠物产必须依法登记，依法移交，保值增值，其收益作为激励基金，专用于小区业主物业费缴纳的激励补贴，即对按时缴费的，物业服务企业从此激励基金给予一定比例的补贴，并形成长效激励机制，以此激发业主缴费的积极性。

（三）在物业服务企业层面，挖掘资源，精打细算，确保资金合理使用

1.开源节流，充分利用额外资源

物业服务企业协同与小区业主委员会盘活小区内共用部位可收益性的广告费、占地使用费、租金等资源，扩充物业专项维修资金，弥补物业服务费的不足。同时严格控制支出，精打细算，收支情况定期向业主公示，接受监督。

2.明确措施，坚决依法治理“老赖”问题

对于拒缴、长期欠缴物业费的业主，首先通过小区业主委员会督促追缴；必要情况下，物业服务企业可通过司法途径按程序追缴物业费。业主败诉后仍不缴纳的，由人民法院纳入“黑名单”，并根据2015年5月公布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对“老赖”的银行存款、个人住房公积金等财物进行强制执行。

（四）在业主和业主委员会层面上，增强物业管理意识

物业管理消费是商品住房消费的一部分，业主买房是一个持续消费的过程，即便是付清全部房款，也仅仅是消费的开始，所以改变购房消费观念也是一个必须解决的问题。因此，在小区要加强对《物权法》《物业管理条例》《价格法》等法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业服务费不仅损害了物业服务企业的利益，同时也损害了广大业主利益的道理。业主委员会应当配合物业服务企业坚持在日常的物业管理中利用不同的宣传形式，如公告栏、宣传栏、各种电子视频和小传单等形式向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认知，让业主明白缴纳物业服务费是每个业主的应尽义务。通过大力宣传，引导和帮助广大业主树立正确的物业管理消费观念，增强缴费意识。

陈品禄/责任编辑