杭州人口因素对商品住宅需求影响的实证分析

赵霞++徐静静+蒙永亨

摘要：依据2005-2015年杭州市人口结构和商品住宅交易数据，运用灰色关联度理论，对杭州市人口因素对商品住宅影响进行了实证分析。研究发现：人口密度、城乡结构、二三产业就业人员比例、总抚养比、总人口、家庭户均人口规模、性别比、人均可支配收入都与住宅价格有着极强的相关性，并且对杭州市住宅需求影响排序由强及弱。其政策含义是：房开公司必须根据人口规模和结构变动调整住宅供给结构，才能促进房地产市场健康发展。

关键词：人口因素，商品住宅价格，灰色理论，杭州市

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2017）02-0026-31 收稿日期：2017-01-03

1 引言

近年来，我国一线城市的商品住房需求量快速上升，引起了各界的关注，国内研究者从不同角度提出了各自见解。李建（2015）通过构建商品住宅市场需求函数并进行了动态分析，指出不同城市因所处的城镇化发展阶段、城市聚集度以及人口购买力等方面的差别，不同城市商品住宅市场的需求量存在较大差异。李海洋（2010）分析了除供给和需求因素外的政策因素，认为政策对商品住宅需求的影响也是很重要的。胡伟艳、王钰（2007）对影响住宅需求的因素进行了系统地归纳和总结，认为经济因素对住宅需求的影响力较大。吴群、高慧琼（2006）探讨供求关系对商品住宅价格作用的机理，认为供求关系是住宅需求变化的主要因素和决定因素，生产成本（地价等）只是房地产价格的构成要素，其影响住宅需求的作用是有限的。任荣荣、张红（2005）基于误差修正模型分析人均可支配收入保持稳定增长且房价基本不变的条件下，住宅需求将保持平稳的增长趋势。梳理现有文献，可以发现，国内学者从经济、区位、政策、收入、心理因素等因素研究房价波动比较普遍，研究人口因素对商品住宅需求影响的成果还较少，人口因素对住宅需求量的影响未被足够重视，而人口规模和结构是推动商品住宅市场规模和结构形成的主要动力，住宅的基本职能就是为购房者提供生活起居的空间，人是其中最重要的影响因素。

本文以人口因素对商品住宅需求的影响为研究对象，在灰色理论的基础上，筛选出可量化的住宅需求影响因素进行研究，并以杭州市为例，测算人口因素对住宅需求的灰色关联度，进一步深入分析影响住宅需求量的因素，最后提出解决住房问题应当采取的措施。

2 人口因素对商品住宅市场的影响机制分析

2.1 人口数量

商品住宅是供消费者使用的，人口数量在很大程度上决定了住宅的数量。杭州市在2010年的人口普查中，其常住人口已达到870.04万人。2016年杭州统计年鉴显示，2015年杭州市总人口数为723.55万人，其中城镇人口数495.38万人。人口总量的增加，则相应的家庭户数也会增加，使得其商品住宅需求量大幅度提升。

2.2 人口变动

人口变动分为两种情况：人口自然变动和人口机械变动。第一，从人口自然变动方面来看，根据2016年杭州统计年鉴的统计结果，2015年，杭州市出生人数70617人，出生率达9.81‰，其中，自然增长人数30291人，自然增长率4.21‰。虽然新生婴儿无购买住房的能力，但人口的自然增长对商品住宅产生潜在需求。第二，从人口机械变动情况来看，2015年，杭州市迁入人数89192人，净迁入人数达50796人，人口的机械增长对商品住宅产生了现实需求。大量流动人口的存在刺激了购房需求的扩大，因外来人员中包含许多外来投资者、商人、白领等具有较高消费能力和购房意愿的人群，扩大了住房需求；同时，杭州市房屋租赁市场因外来务工人员变得更加活跃，活跃的租赁市场又进一步增加对商品住宅的需求。

2.3 年龄结构

不同年龄段的消费者对房屋的支付能力、对房型的需求及購房动机存在很大的差异，这需开发商对消费者做出明确的定位。2015年末，杭州市的人口年龄构成情况如下：18岁以下人数112.12万人，占总人口15.5%；18-35岁有171.29万人，占总人口23.7%，此年龄段包含适龄结婚人口，对商品住宅需求较大；35-60岁人数最多，占总人口39.8%，收入水平较其他年龄段人口高，大多生活较为安定，有购买商品住宅的能力并且也有购买不动产的想法；60岁以上的人占总人口21.0%，由于人口的老龄化，与儿女同住、多居室房型需求增加，开发老人健身配套设施的商品住宅需求增加。

3 杭州市人口因素对住宅需求的灰色关联度测算

3.1 确定参考数列和比较数列

根据统计数据的可获得性和完整性以及影响因素的可量化性，本文选取了杭州市总人口、总抚养比、性别比、家庭户均人口规模、二三产业从业人员比例、人均可支配收入、城乡结构、人口密度等八个可量化的住宅需求影响因素进行研究分析。在此以住宅销售面积代表住宅需求，根据各影响因素与住宅销售面积的相应数据进行实证分析，从而考察人口因素各指标与住宅需求量的相关关系。数据均来自《浙江省统计年鉴》和《杭州市统计年鉴》，如表1所示。

3.2 无量纲化处理

对数据进行无量纲化的数据处理。处理结果如表2所示。

3.3 求关联系数

设关联系数为z，则所求关联系数如表3所示。

3.4 计算关联度

计算结果如表4所示。

4 杭州市人口因素对商品住宅需求影响的分析

根据计算结果，8个因素对杭州市住宅需求影响由强及弱排序为：人口密度、城乡结构、二三产业就业人员比例、总抚养比、总人口、家庭户均人口规模、性别比、人均可支配收入。这8个因素的关联度基本在0.6以上，证明这些因素都与住宅有着极强的相关性。

关联度排在前面两位的是人口密度和城乡结构，这意味着随着城镇化水平的提高，大量人口涌入城市引起住宅需求的增长。大量农村人口来到城市安家，成为城镇的常住人口。人口密度的提高使住宅需求增加。

二三产业就业人员比例排在第三位，这说明随着二三产业就业人员比例的提高，人民的生活水平有了很大提高，随之带来的是消费结构的变化，人们从最简单的吃、穿需求提升到对住宅的更高要求，人们的住房开始慢慢更新换代，变得更大，硬件设施、交通条件更好，这种更新换代就促进了住宅需求的增长。此外，二三产业就业人员比例也是城市化进程的一大体现。

总抚养比与住宅需求的关联度排在第四位，说明随着抚养比的提高，劳动人口的抚养压力会逐渐加重，人民将会花更多的钱在基本生活上，那么对于住宅的需求自然有所下降。而抚养比下降则意味着人民生活压力下降，人民将会有更多的钱花在改善居住环境上，引起住宅需求的增长。

总人口排在第五位，说明随着人口的增长，住宅需求也随着增加。新生人口和机械增长人口比例的上升滋生了新的住宅需求。

家庭户均人口规模对住宅需求也有一定的影响。随着全面二胎政策的推行，家庭户均人口规模有所增加，原来的住宅面积不能满足需求，因而产生了新的住宅需求，对于住宅户型、面积等均有一定的影响。

人口性别比、人均可支配收入与住宅需求的关联度排在后面，这主要是因为杭州市人口性别比较为均衡，其次是因为房价上涨过快，高于人们收入的上涨速度，导致人们对住宅的购买力不高。

5 结论与讨论

由上述结果可知，解决住房问题应当采取以下措施：第一，推进城市化进程，调整城乡结构与有效控制人口规模并行；第二，挖掘新增城市人口住宅需求，做好多层次的住房供给；第三，扩大二三产业从业人员比例，提高人均可支配收入；第四，依据人口结构变化，调整住宅供给结构；第五，引导企业积极开发、推广老年型公寓。总之，随着“全面二胎”人口政策的推行，我国的人口结构将逐渐趋于合理化，而人口政策推行效果的實现需要一个缓慢的发展过程，伴随着这一过程，我国的城镇居民住房需求也必将发生总量及结构性变动。因此，只有立足现在，预测未来，才能掌控房地产市场健康发展，促进社会经济稳步运行。

参考文献：

1.李健.江苏省商品住宅市场需求及地区差异——基

于需求函数的动态分析.金融纵横.2015.01

2.胡伟艳 王钰.武汉市商品住宅需求影响因素及预测.工业技术经济.2007.05

3.吴群 高慧琼.供求关系对大都市商品住宅价格作用机理的分析——以南京市为例.海峡两岸土地学术研讨会.2005.02

作者简介：

赵霞，桂林理工大学管理学院教师，博士，讲师，主要研究方向为经济与国民经济。

徐静静，桂林理工大学管理学院硕士生，主要研究方向为房地产经济。

蒙永亨，桂林理工大学管理学院教师，博士，教授，主要研究方向为房地产经济。