房地产资产证券化对企业产融结合发展模式的影响初探

刘伟 中冶置业集团有限公司

房地产资产证券化对企业产融结合发展模式的影响初探

刘伟 中冶置业集团有限公司

在政府推进房地产资产证券化试点政策形势下，近年来我国频频爆出大型金融保险企业参股房地产企业的新闻，基于此，本文分析了房地产资产证券化与企业产融结合的趋势，并选择了安邦保险增持金融街控股股份、越秀地产的产融结合发展两方面实例进行深入论述，希望由此能够为相关研究人员带来一定启发。

房地产行业 资产证券化 产融结合发展模式

前言：随着经济与社会的快速发展，我国房地产行业出现了多种新型产业发展模式，本文研究便对其中代表性较强的一种产业发展模式展开了深入研究，这种发展模式是否会在我国房地产行业普及开来、其对房地产行业产融结合带来的影响，都是本文研究需要探讨的问题。

一、房地产资产证券化与企业产融结合的趋势

虽然近年来我国房地产行业实现了较为长足的进步，但相较于发达国家而言，我国房地产金融的发展却处于较为初级的阶段，房地产行业的主要融资模式为银行贷款便是这一初级阶段认知的最有力证明。为了扭转房地产金融发展落后的现状，我国政府于2013年起开始逐渐加大房地产金融制度和政策的改革力度，而随着2014年9月《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的下达，我国房地产行业开始真正走上资产证券化发展道路[1]。

近年来我国房地产企业银行贷款的难度不断提升，银行等金融机构也面临着较为严重的长期贷款流动性风险，但随着房地产资产证券化发展方向的明确，房地产企业与金融结构的强强联手就将解决彼此发展中存在的多方面问题，房地产企业的发展转型、金融结构的更灵活保险理财产品设计也将由此实现，这对于二者的长期可持续发展实现都将带来一定积极影响。

二、房地产资产证券化对企业产融结合发展影响

为了提升本文研究的实践价值，笔者选择了安邦保险增持金融街控股股份、越秀地产的产融结合发展两个不同案例作为研究对象，希望由此实现较为直观的房地产资产证券化对企业产融结合发展影响论述。

（一）安邦保险增持金融街控股股份

金融街控股是我国上市房地产公司中商业地产品质较高的房地产企业，该企业具备着资金成本较小、规模较大、上市时间较长、资产负债表相对安全等特点，随着近年来我国各大城市商业物业租金水平的不断提升，该企业的资产估值也始终处于上升态势，正是由于金融街控股所拥有的多项优势，安邦保险才会在近些年不断举牌增持金融街控股股票，而这种行为带来的影响则可以概括为：为安邦保险理财产品设计提供支持、金融街控股实现自身资产模式转型两个方面，金融街控股与安邦保险由此就能够实现双方共赢发展的新局面。

1.为安邦保险理财产品设计提供支持

作为国内A股市场大型房地产企业的金融街控股虽然已经渡过了快速成长期，但结合该企业的发展方向不难发现，大幅现金分红在未来很长一段时间都将成为金融街控股的运营常态，而这一现状下安邦保险如果能够通过大量控股获得董事会席位，金融街控股的现金分红就能够得到更有力保障，这对于安邦保险的理财产品设计就将带来较为积极影响。在笔者的实际调查中发现，近年来安邦保险高额分红险产品的销售情况极为优秀，这正为笔者认知提供了有力依据。

2.金融街控股实现自身资产模式转型

除了安邦保险能够在增持金融街控股股份过程中实现自身的更好发展外，金融街控股也能够从中获得发展的契机。在金融街控股获得安邦保险大股东的支持后，金融街控股的资产模式就将由重资产模式向轻资产模式转型，由此实现的企业发展资金充足就将使得金融街控股将更多精力投入到商业物业的优质管理中，这对于金融街控股的商业物业资产增值、资产负债率与盈利水平的提升都将带来较为积极影响，金融街控股由此就将不断提升自身企业价值，金融街控股与安邦保险的双赢也将真正得以实现[2]。

（二）越秀地产的产融结合发展

越秀地产股份有限公司是一家国内少有的在海外拥有房地产信托基金的房地产企业，而该企业在房地产资产证券化的影响下则走上了自身产融结合转型发展的道路，该企业的发展对于我国房地产行业的发展也将带来一定借鉴作用。在自身产融结合转型发展的道路中，REITs平台在其中发挥着关键性作用，越秀地产产融结合的起步便是由此实现了广州国际金融中心注入其投资信托基金，而这也一举扭转了越秀地产企业长期以来存在的经营发展缓慢、负债率较高、股价较低等发展问题，越秀地产股份有限公司能够在短时间内实现自身在我国珠三角等地区的战略布局便得益于此。

结合越秀地产的产融结合发展案例不难发现，房地产资产证券化对越秀地产的发展带来了较为积极的影响，这种影响主要体现在企业资产结构与负债结构的良性变化方面，企业的抗风险能力、综合价值、产融结合平台构建由此也能够获得有力支持，可以说越秀地产股份有限公司近年来取得的成果与产融结合这种新兴发展模式的支持密不可分，这为我国很多大型房地产企业指明了发展方向。

结合安邦保险增持金融街控股股份、越秀地产的产融结合发展两类案例进行分析不难发现，两种产融结合模式在房地产企业的发展中都发挥了不俗的效用，而由此我们就能够得出以下几方面启示，即：

（1）金融企业产品创新能够在房地产企业证券化发展下得到有力支持。（2）产融结合发展模式将成为我国大型房地产企业的重要发展途径与企业组织创新途径。（3）国家与政府对于房地产资产证券化的重视力度将不断增强，我国房地产行业由此将走上转型升级的健康发展道理。

三、结论

综上所述，房地产资产证券化对企业产融结合发展模式的积极影响在文中实现了较为直观传达。而在此基础上，本文列举的实际案例也说明了产融结合发展模式对于我国房地产发展的重要性。因此，在相关研究开展中、房地产企业发展方向选择中，本文研究都具备着较高参考价值。

[1]方建国.房地产资产证券化对企业产融结合发展模式的影响研究[J].建筑经济,2015,12∶59-62.

[2]颜君谊.企业集团实行产融结合的几点思考——基于X集团试水产融互动案例[J].中外企业家,2016,31∶21-22.