房地产项目无效成本的分析及控制措施

蔡晓波

成都同新房地产开发有限公司

房地产项目无效成本的分析及控制措施

蔡晓波

成都同新房地产开发有限公司

目前，我国房地产市场已经发生了本质性转变，即由卖方市场进入买方市场阶段，今后，项目如何操盘？公司如何运作？将是地产人面临的艰难选择和挑战。要想在激烈的市场竞争中占有一席之地，必须努力降低项目开发的总成本，提升项目成本管理水平及盈利能力。根据房地产项目成本性质可以将总成本分为有效成本和无效成本，本文阐述了无效成本提出的目的与意义，通过对房地产项目开发各个阶段产生无效成本的分类总结，提出房地产项目无效成本的控制措施，以期能为以后的实际工作起到一定的借鉴作用。

房地产；无效成本；分类；措施

1 无效成本的概念及意义

无效成本的概念是针对有效成本而言，它们最大的区别是有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，而无效成本则完全无法获得补偿。据不完全统计目前无效成本占总建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2计，达到40元/m2。无效成本投入收益为零，对总成本的控制影响重大，而换个角度讲，无效成本控制好的话，对总成本的控制也意义重大。因此有必要专门针对无效成本的控制与管理，进行科学系统地分析与论证，提出具体的控制方法与措施，以降低项目开发的总成本，增加收益。

无效成本具有零收益的特殊性，因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接﹑最有效的方法。将无效成本概念从总成本概念中剥离出来，单独提出有助于培养和提高房地产企业各部门的成本意识，而以数据语言展现建造成本浪费情况也能够提高各部门对成本浪费的警惕性。无效成本覆盖各类合同，涉及设计﹑工程﹑营销﹑财务﹑成本等各个业务口，属于对成本各阶段的动态主动控制。主要目的是分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制。寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考。

2 无效成本的统计方法

1)单个合同的无效成本分析；2)月度无效成本分析；3)项目无效成本分析。成本管理部门按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。同时要求成本部做到对发生的每一单内容进行计算与判断，对无效成本产生的金额﹑原因，定期向公司高层和相关部门﹑人员通报。成本管理部还应在日常工作中督促﹑提醒，并采取主动行为避免和减少无效成本，对无效成本的动态信息作出比较。同时成本管理部门根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议，各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。该分析方法可促进成本结构优化，为新项目目标成本的准确编制提供参考。

3 无效成本的分类总结

3.1 设计阶段

产品定位不明，建筑标准与楼盘定位不符，不能有效把握购房客户对产品的敏感度，从而导致成本投入而不能产生产品溢价；对设计效果把握不准确﹑装饰设计未结合建筑现状导致资金浪费；设计变更下达不及时导致工程拆除重建；材料﹑施工工艺选择不当导致后期增加与补偿；设计保守导致经济性不合理。

3.2 招标阶段

招标范围划分不明确，施工过程造成交叉﹑重复作业，增加成本；招标合约规划工期不合理，在施工阶段为抢关键线路工期而增加成本；拟投标单位选定未经考察，投标竞争力不强，未达到降低成本目的；招标文件编制阶段，合同条款有误，经济标编制出现失误，多承担费用；评标定标阶段，评标分析失误，中标价格偏高。

3.3 施工阶段

施工前期，修建使用周期短的高标准临设，拆除重建费用高，施工节点计划不合理，延误工期，增加成本；施工过程中，施工安排失误，赔偿与维修费用增加，工程质量管理不善，考虑不周，费用增大，非关键线路抢工，费效比不高，拆分合同工作内容未及时签订补充合同，总成本增加，却无法从相应单位扣回；施工后期，维修工作程序不到位，维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实。

3.4 预结算阶段

预结算准备工作不足，工程范围不明确，施工设计图纸与竣工图纸未区别开来，对工程成本的准确性造成影响；工程量计量重视程度不够，预算工程量不准确，结算未将施工单位虚报的工程量从有效工程量中扣减出来；定额套用失误，未明确工作内容与项目特征，定额换算的内容不准确，换算方式不合理，对市场未进行充分了解掌握，材料﹑设备价格偏高，确定各项费用的费率，未严格执行工程造价部门的定额文件﹑参考标书及文件合同，取费费率偏大，都会增加无效成本的产生。

3.5 销售阶段

销售人员做出超出交楼标准的承诺，为承诺付出大量成本；展示资料有误，业主投诉引发索赔。

4 无效成本的控制措施

1)明确产品定位，制定与产品定位相符合的建筑标准。通过市场调研，准确把握购房客户对产品的敏感度，让每笔投入都花在刀刃上；推行限额设计，在设计合同及设计任务书中明确限额指标，各部门可提前介入设计工作，多角度提出设计建议，优化设计方案，加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更。2)加强招标环节的控制，加强合格供应商的选择与评估，加大集中采购力度，加强清单招标的使用。3)确定合理的施工技术方案(降低废品率)，严格执行现场签证制度，工程量的确认必须各方参与，报批规范，审核严格。4)提高技术人员专业能力，提高各部门无效成本控制的意识，确保各岗位人员能够有效地控制无效成本的发生。5)加强部门间信息沟通，促进各部门协同工作，降低无效成本产生的概率。6)通过对每单结算(包括合同和签证变更)及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。7)定期(每月或每季度)向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息﹑做出比较，并根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。8)制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。

总而言之，房地产项目开发过程中无效成本的控制更是控制的重点，无效成本无法获得客户的认同和补偿，属于浪费的成本，严重影响投资收益，因此控制好项目的无效成本具有重要的现实意义，这就要求我们在以后的实际工作中必须对其实现进一步研究探讨。

[1]郑哲一.房地产无效成本分析与管理[J].广西城镇建设，2008，10：123-124.

[2]林春梅.浅谈房地产项目的成本控制[J].河南建材，2016，02：27-28.

[3]曾坤华.房地产项目开发成本控制浅析[J].经营管理者，2013，26：211.

[4]潘慧林.房地产开发项目现场成本控制问题研究[J].科技致富向导，2013，29：207.