“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析

徐连礼

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随着经济社会的快速发展，我国的税收制度也随之发生了重大变革。从2012年1月1日上海试点营改增开始至2016年4月30日止，我国所有行业全面实现营改增，消除了重复征税，并将新增不动产增值税纳入抵扣范围，降低了各行业的税负。而房地产企业不同于其他行业，受时间和地域的影响较大，且房地产行业所售商品的性质决定了销售单价及单位成本的波动对利润的影响是巨大的，因此实行营改增对房地产企业的财务管理影响也就十分重大，只有了解了税收政策并制定合理的增值税管理制度，才能不仅让房地产这个行业降低税负，更是让每个房地产企业自身都能降低税负。

1 营改增简述

201 6年两会期间李克强总理在政府工作报告中称，从5月1日开始，全面实施营改增，建筑业、房地产、金融业、生活服务业也将实施营改增，所有新增企业不动产纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。营改增就是指的是“营业税改增值税”，是对以前缴纳营业税的应税项目改变征收增值税。大方向来讲，营业税改增值税以后，完全解决了企业在纳税方面存在重复纳税的问题，让企业税收成本降低了，企业的压力也降低了。从更深一点的方面考虑，营业税改增值税对于部分企业的定价产生了影响，从而对消费者群体来讲有利一些，可以促进消费，从而推动我们国家经济的发展，让企业在投资结构方面有一定的促进价值。从小方面来讲，在营改增出台前。营业税是我们国家对境内的商品劳务费征收的一种类型，主要针对的对象是：不动产，销售，劳务税及无形资产转让。和营业税不同，增值税是一种流转税，主要是针对商品和劳务税，让其在流动的过程中产生的增值额当做计税的主要依据。增值税有两种，进项税和销项税，进项税是主要用于抵扣。

2 营改增对房地产企业财务管理的影响分析

2.1 对企业利润产生直接的影响

作为一种典型的税收手段，该政策的推行对于企业的利润会产生直接的影响，这种影响是非常直观的。目前，由于该政策的推进，原值税金被直接的减免，这也就意味着对于这些企业来说，成本得到了直接的降低，而且降低的幅度也较大，这直接抬升了这些相关企业的利润空间，让企业的经济效益增加，毛利润扩大。这就会让企业有更多的空间来进行其他按业务板块的开展，进行更大的利润创造。

2.2 对企业的纳税申报和发票管理带来较大变化

营改增之后，房地产企业的纳税申报工作更加复杂化。纳税义务发生时间缴纳税款，其中适用一般计税方法的，税率为11%，适用简易征收的，税率为5%，有预缴税款的，按照抵减后的金额向国税机关申报纳税，而税率与原来的营业税相比，变化也比较大。营改增对房地产企业的发票管理影响较大。专用发票增值税作为进项税额的抵扣依据，需要房地产企业财务人员严格把关建材供应商的纳税资格以及发票的种类、合规等问题，达到进项抵扣条件，以降低企业税负。

2.3 增强了房地产开发企业的资本流动水平

针对地产公司来讲，资金是公司能够政策运作的基础，要想使企业能够正常运行，就要避开企业财务风险，在客观上就需要房地产企业必须要具有较强的融资能力和较强的现金流。所以，就造成了好多房地产开发企业应用了期房出售的模式，需在预售获得资金的时候基于5%的比例进行缴税，其税务花费也是不少的。在“营改增”以后，针对地产的购买与早期施工方面就会形成较大数额的进项税务。因此，房产的预售过程中，通常不需要上交或是上交很少额度的企业营业税。

3 营改增后加强房地产企业财务管理的措施

3.1 加强员工能力控制，促使业务人员水平与时俱进

首先，营改增后，对房地产企业管理者和财务人员提出了新的要求，财务人员对原营业税政策十分熟悉，操作也很熟练，但对新实行的增值税税收政策、操作流程等还比较陌生。这就要求财务人员要加强学习，与时俱进，在日常纳税申报过程中加深对增值税的了解，不断提高专业技能和水平，建立相关明细辅助台账以便税务检查以及企业自身各项数据的比对。其次，要加大对财务人员的培训力度，企业财务负责人应多鼓励财务人员自学或参加专业机构组织的培训，加大对会计业务、增值税的申报缴纳、税务要求等专业知识的培训，使财务工作人员能尽快掌握相关业务知识，为公司及时规避税务风险。

3.2 关注税收政策合理筹划企业税收

前面提到，新政策的推进改变了企业现金流，这主要体现在原有价格体系的变化。如同蝴蝶效应，价格体系的改变会造成房地产企业其他体系的改变，这种转变是相互关联的，并不是独立的。因此，在营改增背景下，当前的管理者需要对政策有着充分的认知，对企业的财务计划，资本结构以及经营流程做出改变，将原有的一些包括合同、材料供应商、营销计划等进行调整，并对其进行精细化管理，已复核现阶段的市场环境。这种转化一方面需要财务人员有较高的政策嗅觉，对于政策的内容、范围、使用对象进行综合深入把握，还需要财务管理人员对新政策下的税收筹划做出科学的调整。让企业在竞争中获得优势条件，得到更好的发展。

综上所述，通过房地产企业在“营改增”政策实施前后对财务管理问题的分析，得出了对财务管理工作带来影响的双重性结论，既有积极方面的，又有消极方面。所以房地产企业要积极发挥利用好政策中有利的方面，通过认真分析研判，及时合理规避存在的风险。

[1]胡俊英.基于“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].中外企业家，2016，(23)：60+62.

[2]王漫雪.“营改增”对房地产企业的财务影响研究[D].重庆大学，2016.