“营改增”对房地产业的影响分析

祝兰芳，黄立青

(1.五邑大学 经济管理学院，广东 江门 529020；2. 江门职业技术学院 财务处，广东 江门 529000)

“营改增”对房地产业的影响分析

祝兰芳1，黄立青2

(1.五邑大学 经济管理学院，广东 江门 529020；2. 江门职业技术学院 财务处，广东 江门 529000)

“营改增”是我国推行结构性减税的重要措施，有利于促进产业结构调整、减轻企业税收负担。但是，与“营改增”政策对制造业、现代服务业等行业带来的减负效应相比，该政策的减负效应并没有在房地产业得到体现。同时，政策规定将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，这将有利于刺激企业在生产经营过程中购进不动产，也有助于提升房地产企业的发展空间。而“营改增”对房地产的积极作用和地方政府助推房地产市场发展的因素，与其他众多因素一道，成为2016年房地产市场迅猛增长的推手。

“营改增”；房地产业；增值税；地方财政收入

一、引 言

2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业纳入“营改增”范围，至此，国家实现全面“营改增”。此次“营改增”政策还将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增[1]。总体而言，“营改增”对所有行业均是利好，但是对不同行业税负的影响并不相同，总体减税范围和减税幅度也不同。而它究竟对备受关注的房地产企业影响几何呢？本文将从不同层面具体分析“营改增”对房地产业的影响。

二、营改增对房地产业税负的直接影响分析

(一)房地产业小规模纳税人税负基本保持不变

“营改增”是现阶段我国实施结构性减税和供给侧改革的重要举措，特别是为广大中小微企业的健康发展提供了税制保障，有利于促进中小微企业的蓬勃发展。基本上绝大部分营改增行业的小规模纳税人(500万元以下)都实现了税负降低，因为小规模纳人的增值税征收率统一规定为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。从税率上看由5%的营业税率下降至3%的增值税率，且增值税为价外税，因此实际税负率2.991%，较营业税税负下降40.18%。因此，“营改增”极大地减轻了交通运输业、现代服务业、邮政业、电信业、金融业、生活服务业等各个行业小微企业的税负，促使小微企业轻装上降，加快小微企业的健康发展。然而，统一3%的征收率之外，存在财政部和国家税务总局的“另有规定”，此处“另有规定”主要针对房地产销售与租赁适用5%的征收率[1-2]。原来营业税不分规模不论资格一律按5%的税率全额计征。营改增后，当房地产开发企业和租赁企业如果年销售额低于500万时，属于小规模纳税人，其销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税，考虑增值税为价外税，计算实际增值税负率为4.762%，但价外税的扣除也使得房地产企业土地增值税和企业所得税的税基增加，税负有所提高。因此综合来看，房地产开发企业中的小规模纳税人的征收率平移了原营业税的税率，综合税负也基本平移了原交营业税时的税负。由此可见，从税收政策的设计来说，国家通过税收政策鼓励营改增行业小规模纳税人(小微企业)的发展，直接减轻小微企业流转税负约40.18%，但并没有在税收政策上直接减轻房地产行业小规模纳税人的税负。

然而，不同于现代服务业、生活服务业等其他行业的经济主体为小微企业的特点，房地产业对资金规模、准入门槛等要求比较高，因而房地产企业的规模普遍较大，其经济主体并不是小规模纳税人，而是一般纳税人。因此，下文主要基于房地产业一般纳税人(年销售额500万元以上)来分析“营改增”对房地产业税负的影响。

(二)建筑业税负的提高将传导至房地产业

建安成本是房地产成本的重要组成部分，房地产企业的建安业务主要由其上游建筑施工企业提供。建筑业税率由原来3%的营业税改为11%的增值税，建筑产业“营改增”政策的实施是经过专家学者深刻论证过的，其理论税负在“营改增”后只降不增。从长期来看，营改增将对促进建筑业健康持续发展有重要意义。然而，结合我国现阶段建筑业发展的实际，“营改增”政策在短期内将使较大比例的建筑业企业的实际税负上升，从而也将影响房地产企业的税负。致使建筑业税负可能上升的原因主要是建筑业直接成本的进项税额缺少足够抵扣。具体表现如下：

1.直接人工费无法抵扣进项税

现阶段我国建筑业属于劳动密集型产业，人工费在建筑企业成本中所占比重很大，而内部直接人工成本无法抵扣进项税。在施工机械化程度不高、建筑企业尚未过渡技术密集型的背景下，较高的人工成本将直接影响其实际增值税负。

2.材料成本不能充分抵扣进项税

由于历史原因和客观原因，建筑业企业的许多原材料成本难以取得增值税专用发票进行进项税抵扣。原因包括：第一，建筑业材料种类特别多，许多材料供应商都不是一般纳税人资质，提高了建筑业企业增值税专用发票的获取难度；第二，建筑业企业有许多砖瓦沙石料等材料多以自己直接采掘或以自己采掘材料连续生产为主，无专用发票可获取；第三，国家关于销售砂、土、石料、砖、瓦、石灰、商品混凝土等产品的一般纳税人可以选择按简易计税方法计征增值税的财税政策规定[3]，使其下游建筑业企业相关的采购成本无法抵扣进项税。

3.机械设备使用费

建筑企业在施工过程中需要的机械设备比较多，机械设备费也是建筑企业重要的成本支出。“营改增”实施后，机械设备所含的进项税额可以抵扣，从而有助于促进建筑企业先进机械设备的投入，促进建筑业施工生产方式的转型。[4]但是，在“营改增”之前购买的机械设备所含的进项税不能抵扣，并且建筑业企业的机械设备的价值比较高，使用年限比较长(一般为 10 年)，这部分机械设备所含的进项税无法抵扣，也将在短期内增加建筑业企业的实际税负。

(三)高额的融资成本对房地产业税负产生不利影响

利息支出主要计入企业的财务费用，是房地产企业开发费用的重要组成部分，也是房地产行业与金融企业之间的重要链接。众所周知，房地产行业和金融业的税制设计是世界难题。目前，所谓“房地产业‘营改增’政策实施后税负只降不增”只是理论上的平均测算。虽然2016年5月1日起，国家将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业纳入“营改增”范围，实现“营改增”的全面推开，标志着增值税链条在各个行业间彻底打通；但同时规定企业为取得各类借款所支付的利息及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额均不得从销项税额中抵扣[1]。这意味着虽然金融业实施了“营改增”，但其下游企业向金融业支付的利息等服务购进无法抵扣进项税。这对于房地产企业的税负来说，并不是利好。

因为房地产企业属于资金密集型企业，资金需求量大，融资成本相对较高，企业每年支付给银行或相关金融机构的利息支出是比较大的。根据中国人民银行发布的《2015年金融机构贷款投向统计报告》显示，2015年金融机构人民币各项贷款余额93.95万亿元，其中人民币房地产贷款余额21.01万亿元，其增量占各项贷款增量的30.6%，至2016年6月末，人民币房地产贷款余额23.94万亿元，上半年增加2.93万亿元，增量占同期各项贷款增量的38.9%，创历史新高。可见，目前我国金融机构贷款很大比例的资金都在持续地流向房地产领域。由于增值税属于间接税，根据间接税的基本原理，对贷款服务(如利息)所征收的增值税可以转嫁到下游企业来负担，这意味着根据新政规定房地产等下游企业所支付的利息费用在营改增之后需要缴纳6%的增值税，但这部分的进项税无法从销项税额中抵扣。这项规定势必对房地产企业的融资成本和税负产生不利影响。

“营改增”政策是我国实施结构性减税的重要措施，有利于促进产业结构调整、减轻企业税收负担。但从“营改增”税制设计的角度来分析，与“营改增”政策对制造业、现代服务业等行业带来的减负效应相比，总体上来说，剔除房企之间税收管理水平、成本结构的差异外，显然国家并没有在房地产业的税收政策上提供切实的优惠。也就是说，在当前我国房地产业发展的实际条件下，“营改增”政策短期内并不能有效降低房地产业的税负。

三、“营改增”对房地产业的间接影响分析

(一)“营改增”对房地产业发展空间的影响

通过上文分析，虽然短期内“营改增”政策对房地产业直接税负产生的影响是弊大于利，但随着“营改增”的推进，企业通过转变经营管理方式、走产品开发规模化、生产方式机械化的道路，从长远看，将有条件实现较大程度发挥营改增有利影响的目标。

而从房地产企业收入实现的角度看，“营改增”后国家将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，而不动产在企业生产经营过程中占据特别重要的地位。营改增后，各类企业购进厂房、写字楼、商铺等生产经营所需的不动产所含的增值税可以抵扣，这将产生刺激企业从原来倾向于租赁营业用房到现在自己购买不动产的作用。因此，对纳入抵扣范围的商业地产的发展是个极大的利好，对减轻购房企业的负担也是个极大的利好，也必将对提升房地业的发展空间产生积极影响，特别有利于促进房地产企业对高质量商铺、写字楼、生产厂房等多种形式商业地产的开发与投资。从而有助于刺激房地产企业从单一热衷于开发住宅商品房的不合理投资结构中走出来，进行多元化产品的投资与开发。国家统计局的数据显示，2016年1-9月份，住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%，相比于2015年住宅投资占比67.3%有一定程度的下降，这原因主要归结于2016年商业营业用房与写字楼的投资大幅增长。2016年1-9月份，全国办公楼销售额同比增长50.8%，商业营业用房销售额增长21.7%，商业地产投资额和销售额的绝对量均创同期历史新高。“营改增”的不动产抵扣政策将有助于刺激房地产企业调整投资结构、促进房地产业长期健康稳定发展。

由于房地产业作为我国国民经济的重要支柱性产业之一，其所涉及的上下游产业链众多，自身行业经营关系复杂[5]，因此，“营改增”对房地产业的影响有必要跳出房地产业本身来分析。房地产实施“营改增”带来的减税效应并不主要体现在房地产行业本身，而主要体现在其对上下游关联企业和行业的积极影响，促进国家相关产业规范有序发展。因此，“营改增”扩大了房地产业的发展空间，长期来看，有利于实现房地产业健康稳定发展。

(二)“营改增”对房价的影响

虽然从税收制度上，营改增对房地产业税负本身的影响并不大，但是 “营改增”政策必然使政府税收收入受到直接影响。站在企业层面分析，税率降低、增值税抵扣链条的完善，纳税人购进建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等营改增行业提供的应税服务，将获得进项抵扣，实现税负持续下降，而对企业减负就意味着政府财政收入的减少。站在政府的层面分析，此次“营改增”对财政收入的压力不仅是税率有所降低的问题，更重要的原因是“营改增”使政府少征了一道税。例如，营改增之前，相关行业直接给政府交营业税，是没有抵扣的。“营改增”后改交增值税，而这道增值税却成为了下一个环节可抵扣的进项税，要从下一个环节的增值税中扣除掉了，这对微观企业的影响是税负的局部降低，但对于政府而言，却整整少收了一个环节的税收。可以说在不考虑其他经济影响因素的背景下，“营改增”政策必然使政府税收收入受到直接影响，若同时考虑经济增速放缓等因素，短期内地方政府必将面临财源吃紧的状态。

房地产企业原来交营业税，是地方政府税收收入的重要贡献力量，此次改征增值税后，虽然国家及时将地方与中央的增值税分享比例由原来25%∶75%调整至50%∶50%，但是由于营改增政策对整体税收收入的不利影响导致政府特别是地方政府对财政收入稳定的担忧，从而产生一些在新形势下保障财政收入稳增长的所谓积极作为，而虽然各行各业都对财政收入产生直接影响，但优质企业的培育与发展、产业结构的调整大多是长期的，其对财政收入的影响并不能立竿见影。相对来说，助推房地产发展对于财源吃紧的地方政府来说是保障其财政收入的途径中见效较快的，因此，地方政府各显神通，大力发展房地产。2016年全面“营改增”政策实施以来，政策性减收效应不断显现，地方财政收入在6月和7月份出现同比下降现象(6、7月份地方财政收入同比增速分别为-8.6%、-3%)，到8月份和9月份趋势有所扭转，但同比仅增长1%和3.8%。而与此相对应的是，地方土地收入与涉房地税收却出现大幅度增长的态势。在多种因素的助推下，2016年以来房地产市场异常火爆，“地王”井喷式出现。2016年1-9月国有土地使用权出让收入同比增长14%；在土地和房地产相关税收方面，作为土地财政主力军的契税和土地增值税在2016年9月同比分别增长了11.7%和13.7%①。可见，地方财政收入对房地产的依赖日益严重。

本文认为，2016年中国大部分城市的房价是由扩张性货币政策、制造业投资不景气资金向房地产聚集等众多因素共同促成的。“营改增”对房价的影响只是其中的一个间接因素，具体表现为：“营改增”的政策性减收效应使地方政府将发展房地产作为缓解财政税收的重要途径，从而与其他众多因素一道，成为房价飙升的助推剂。当然，需要说明的是，分析各类经济现象的影响因素一般基于其他因素未发生特别大变动的情况下来分析的，关于“营改增”对财政收入的影响亦如此，由于经济增长是常态，税收自然会随着经济的增长而增长，从长期来看，特别是在经济结构得到调整后,“营改增”政策对财政收入的增长可能会产生较为积极的影响。但在短期内其他因素未发生特别大变动的情况下，“营改增”必然使税收增长受到不利影响，且该政策和其他众多因素一起，共同对房价波动产生了影响。

注释：

① 数据来源：中华人民共和国财政部国库司 http://gks.mof.gov.cn/zhengfuxinxi/tongjishuju/201610/t20161019_2438319.html(2016-10-19)/[2016-10-19].

[1]财政部，国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知：财税〔2016〕36 号[EB/OL].(2016-03-23)[2016-10-19].http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2043931/content.html .

[2]国家税务总局.关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告：国家税务总局公告2016年第16号[EB/OL]. (2016-03-31) [2016-10-19]. http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2062130/content.html.

[3]财政部，国家税务总局.关于简并增值税征收率政策的通知：财税〔2014〕57号[EB/OL].(2014-06-13)[2016-10-19]. http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengwengao/wg2014/wg201407/201502/t20150204_1188194.html.

[4]贾朝华.营改增对建筑业的影响[J]. 财会学习,2016(18):153-154.

[5]袁洲，何伦志.新常态下营改增对房地产企业的影响及对策[J]. 会计之友，2016(20)：114-116.

[责任编辑 李夕菲]

2016-10-19

本文系江门市哲学社会科学资助项目“营改增对地方财政收入的影响研究”(批准号：JM2014B02)和广东省财政厅项目“营改增背景下中央与地方的财税关系研究”(批准号：2015A86)的阶段性研究成果。

祝兰芳(1982—)，女，江西九江人，硕士，讲师，主要从事税务管理、价值评估研究。

F812.42

A

1009-1513(2017)01-0067-04