买卖合同担保民间借贷合同的实务裁判研究——兼论《民间借贷司法解释》第24条适用

王玉梅(西南政法大学 民商法学院，重庆 401120)



买卖合同担保民间借贷合同的实务裁判研究
——兼论《民间借贷司法解释》第24条适用

王玉梅
(西南政法大学 民商法学院，重庆 401120)

买卖合同担保民间借贷合同已渐趋常态，《民间借贷司法解释》第24条明确要求此类案件按照民间借贷法律关系审理，企图定分止争。但该条款对买卖合同性质的留白性处理，又引起了新的一轮学术争论。意思表示解释规则下，第24条的适用前提以房屋买卖合同的担保功能为核心。据此，房屋买卖合同可分担保型房屋买卖合同与非担保型房屋买卖合同，分别对应房屋买卖合同具有担保功能以及无担保功能之情形。针对担保型房屋买卖合同，以代物清偿之预约进行规制，并赋予债权人以生效判决执行方式的选择权；同时，将非担保型房屋买卖合同纳入附条件买卖合同，以体现对当事人意思自治之尊重。

买卖合同；民间借贷合同；担保功能；代物清偿预约；附条件解除合同

近年来，有学者提出“后让与担保”*用房屋买卖合同为借贷合同设置的担保属于一种正在形成的习惯法上的非典型担保物权，它与让与担保最为近似，将其称为“后让与担保”。参见杨立新《后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权》，载《中国法学》，2013年第3期第74-84页。这一概念，以囊括实务中以买卖合同担保民间借贷合同的现象，但由于其仅停留在学术理论层面，在立法和审判实践中难以拟制。《民间借贷司法解释》第24条的出台似乎给出了此类案件的解决路径，企图终结担保性买卖合同的多年争议。然而，第24条对担保性房屋买卖合同的法律性质并未明确，第二款对于房屋买卖合同的认定亦留有空白，这种仅具倾向性的立法实则规避了实务中的争议焦点，其实践操作也面临一系列难题。有鉴于此，本文立足于《民间借贷司法解释》第24条和司法实务案例，以为实务操作服务为宗旨，对第24条的适用以及担保性房屋买卖合同的定性进行研究，期望理顺第24条的理解与适用。

一、逻辑起点：第24条的适用前提

(一)前提：买卖合同作为借贷合同的担保

从文义解释角度来看，《民间借贷司法解释》第24条第一款明确表示，其适用前提为“买卖合同作为民间借贷合同的担保”。由此观之，第24条承认房屋买卖合同的担保功能。同时，房屋买卖合同对于民间借贷合同的担保功能，在学术界与实务界均得到一定程度的认可*学者们对于担保性买卖合同的性质以及24条的适用存在争议，但均认同房屋买卖合同的担保功能，并以此作为论述的起点。参见张伟《买卖合同担保民间借贷合同的解释论——以法释﹝2015﹞18号第24条为中心》，载《法学评论》，2016年第196卷第2期第176-188页；杨立新《后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权》，载《中国法学》，2013年第3期第74-84页；董学立《也论“后让与担保”——与杨立新教授商榷》，载《中国法学》，2014年第3期第288-304页。。在合同约定的房价相对较低且房价持续稳定上涨的情况下，房价差将促使贷款方及时偿还借款以避免损失[1]；即使贷款人违约，债权人亦能通过其他途径填补出借款项，借此，房屋买卖合同具备了类似于“财产特定化”的功能，从而起到担保作用。这一论断的前提在于，商品房的价格在签订合同后的持续上涨，我国房地产市场的发展态势正是符合这一假设条件，故而促成我国房屋买卖合同担保民间借贷合同的常态化发展趋势。当然，即使房价稳定上涨的假设变动，整个循环论证也无须推倒重来，贬值的房屋依然具有填补出借款项的功能，其受损的仅是债权实现的圆满程度，而非买卖合同担保的机制本身。

虽然囿于现有法律框架及理念的桎梏，不动产抵押制度以及非典型合同的拟制因有悖于现行法律原则，而无法为此类问题的解决提供可靠的论证与制度框架*后让与担保有悖于我国物权法定理念，亦不能被法定担保类型所涵盖，无法从现有法律制度中寻求生存路径。该概念来源于学者的理论创新，缺乏现有法律制度根基，不宜适用于实践。且我国不动产担保物权以登记为生效根据，登记程序的缺失使得担保性房屋买卖合同无法向不动产抵押制度寻求庇护。。但第24条对房屋买卖合同担保功能的认可，破除了无规可循的困境，为此类案件的解决开辟了制度入口。

(二)房屋买卖合同担保民间借贷合同的判定

1.意思表示解释规则的引入

司法实践中判定上述合同认定焦点时，必然需要引入合同解释方法，以作为原则性指引。合同是意思表示的典型成果之一，将意思表示解释规则用于合同解释是具备可行性与有用性的。故我们在此处引入意思表示的解释规则，以期为房屋买卖合同性质以及与民间借贷合同的关系等内容的法律认定提供路径。

《中华人民共和国民法总则》(2017年3月15日通过)第142条规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”该条正式确立了意思表示解释规则，并明确区分有相对人与无相对人两种情形*民法总则在编写过程中对意思表示解释规则的态度极为明确。尽管表述稍有不同，但《民法总则专家建议稿(征求意见稿)》(2015年4月18日)、《中华人民共和国民法总则(草案)》(2016年5月27日)以及《中华人民共和国民法总则(草案)》(2016年12月12日稿)等版本都将意思表示的解释规则纳入其中，并区分有相对人与无相对人两种不同情形。。

据此，对于有相对人的意思表示进行解释，应当按照所使用的词句进行解释，即寻求意思表示的“规范性的意思”*[德]迪特尔·梅迪库斯《德国民法总论》，邵建东，译。北京：法律出版社，2000年版，第239页。拉伦茨也将意思表示划分为合意的意思表示与规范的意思表示，合意的意思表示即双方当事人理解相同的意思表示，此时应坚持“私约如律令”；对于双方理解不同的意思表示，即规范的意思表示，应按照法律秩序以及一定的方法确定其含义。参见拉伦茨《法学方法论》，北京：商务印书馆，2005年版，第179页。。学术界与实务界也认为，意思表示于外部，应当考虑到受领人的理解可能性[2]，故应按照意思表示的文字与语言表达来确定其含义。房屋买卖合同以及民间借贷合同均是典型的有相对人的意思表示的结果，在此引入意思表示解释规则是必要且有效的。有鉴于此，在房屋买卖合同与民间借贷合同之关系的外在表现形式异常的情况下，对其法律性质的判断，应始于合同解释，亦始于意思表示解释。据此，对房屋买卖合同担保民间借贷合同的判定应围绕以下两个原则展开：

(1)合同性质和目的的判断以合同约定的语句为根本。意思表示的解释必然先由词句入手[3]。其正当性与合理性在于：一是合同文本乃双方当事人合意的外在表现形式，一定程度上拥有公示性质的功能，表示在外即被信任；二是合同双方都不得不承认这样的可能性——即对方当事人对合同含义的解释不同于己方，但具有合理性甚至某种程度上具有正当性，双方解释不一致的情况是裁判者必须考虑的因素；三是选择“限制自身自由”的权利亦是一种自由，合同的效力并不当然来源于法律规定，而是来源于当事人的意思自治[2]。鉴于此，依据合同条款判案是法律适用之重要准则之一。

(2)尊重意思自治，维系合同效力。允诺的存在是为了约束双方当事人的未来并促成有益的信赖。一般而言，大部分允诺均具有相同的目的，即促进互利互惠并形成有益的预期信赖。合同的当事人在订立合同之际因信赖对方给予的允诺而采取某一行为，而这一行为往往具有一定的风险。因此，对允诺的信赖便隐藏着这样的危险——允诺遭到违反以及效力不被法律承认的危险[4]。而信赖属于极易破裂但社会经济发展所必须的社会性资产*信任乃易碎的社会性商品。参见[美]亨利·马瑟《合同法与道德》，北京：中国政法大学出版社，2005年版，第62-142页。。法律若轻易否认允诺的效力，必然有损信赖允诺一方利益，也将对社会的诚信文化造成冲击。故不可抛弃“私约如律令”的理念，应尊重当事人的意思自治，司法实践不可轻易认定合同无效，亦不可轻易解除合同。

2.第24条适用前提的判定标准

根据《民间借贷司法解释》第24条的适用前提——买卖合同作为民间借贷合同的担保，第24条得以适用的案件应具有房屋买卖合同目的性明确的关键特征。依据最高人民法院相关司法审判案件，甄别双方之间房屋买卖合同的目的，即考察合同的真实意思是否是为借款合同担保，应保证三组关系的真实性；且所有判断均须贯彻上述意思表示解释规则之意旨，依据合同语句*最高人民法院认为，若合同文义清楚无歧义，法院应当根据合同字面意思认定当事人的真实意思表示。参见李春玲与陈昌金民间借贷纠纷案，案号：(2013)民申字第1474号。和当事人真意*最高人民法院认为，法律关系的性质界定，应由当事人的真实意思和合同的实质内容决定。参见康晓敏、康晓江等与京都公司等民间借贷纠纷案，案号：(2015)民申字第2128号。得出。

第一，民间借贷关系真实，以及房屋买卖关系真实。民间借贷与房屋买卖的真实性是讨论是否适用第24条的必备基础条件。主张“名为房屋买卖，实为借贷”的当事人：一是应提交借款合同、利息、还款期限等证据，需充分证明借款合同成立；特别是针对自然人之间的民间借贷合同，依据其实践性合同的特性，债权债务关系的确认应以书面合同成立和出借款项的交付为条件。二是房屋买卖合同需具备法律要求的实质要件与形式要件，且无重大效力瑕疵。

第二，担保目的需真实。在存在真实的借贷合同与房屋买卖合同的前提下，要求当事人以房屋买卖合同担保民间借贷合同的意思表示一致，且相关证据能形成完整的证据链条，排除合理怀疑。首先，若合同文义明确表示房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，应予认定买卖合同作为民间借贷合同的担保并适用第24条。担保目的外化为文字的载体可表现为借贷合同以及民间合同的正文条款*参见王高平与海南博海投资咨询有限公司等借款合同纠纷案，案号：(2016)最高法民终字52号。，也可以附件的形式*参见古桦与福建省泉南投资开发有限公司商品房销售合同纠纷案，案号：(2015)民申字第949号。存在。其次，若担保目的未直接且明确地以文字方式表示于外，担保目的之判断应综合考虑相关因素。一是房屋买卖合同与民间借贷合同签订的时间。一般而言，买卖合同应后于借贷合同签订，且买卖合同与借贷合同于同一天签订或者间隔时间极短，方能认定两个合同之间的担保关系*代物清偿预约是诺成合同，代物清偿本约是实践合同，当债务人不履行借款合同，代物清偿预约的生效条件便启动，从而债权人可以要求订立代物清偿本约。参见张海鹏《担保性房屋买卖合同法律性质之探析——兼析〈民间借贷司法解释〉第24条》，载《东方法学》，2016年第2期第156页。。二是两个合同涉及的金额。借款与房屋价格金额相同，或二者之差距仍属于借贷利息的合理范围内，才可作为认定担保目的真实性的证据之一。三是房屋价值与买卖合同中房屋价格的关系。若以当地房地产管理部门公布的数据为参照，房屋买卖合同的约定价格远低于房屋价值，则可以“不合理低价”为由提出可能存在隐藏借贷合同的合理怀疑。四是房屋买卖合同与民间借贷合同的约定内容。两份合同中约定的房屋面积、总价款等主要内容一致时，亦可认定担保目之存在。一言以蔽之，以上四个方面的随机结合即可作为担保目的真实性的判断准则*最高人民法院认为，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。参见洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，案号：(2015)民一终字第78号。。

二、担保性房屋买卖合同之法律适用

如上所述，以第24条的适用前提以及意思表示解释规则为框架，对此类案件进行分析——满足条件即适用，反之亦然，即下面将要讨论的两条路径。

(一)第一条路径：适用第24条时代物清偿预约之证成

满足第24条适用前提的案件，将顺理成章进入第24条规定的审理程序。借款人逾期不能偿还借款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院须以民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求；当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。纳入第24条的制度框架后，房屋买卖合同的性质及其后续处理成为争议焦点，需要进一步探讨。

针对房屋买卖合同担保民间借贷的法律性质，虽无法从现有法律制度中寻求制度突破口，但第24条的规定并未否定房屋买卖合同的效力，因此实务审判也不宜轻易否定其效力。如若不承认其法律行为效力，则不利于债权人利益保护。故而学界形成了两种不同的观点，为担保性买卖合同寻求现行法律体系下的解释提供了新的思路。有学者承认房屋买卖合同和民间借贷合同的效力，并认为民间借贷合同是房屋买卖合同所附的解除条件*见王才、张丽晶等与亚欧公司等房屋买卖合同纠纷案，案号：(2015)民申字第2299号。。若借款人于借款到期之时偿还借款，房屋买卖合同则自动解除而不再履行；若借款人逾期未能偿还借款，则履行房屋买卖合同。也有学者认为代物清偿预约更能合理解释第24条的适用[5]。我国实务中的以物抵债(亦即代物清偿)表现为实践性与诺成性两种形式[6]。一种是合同双方在达成代物清偿协议之时即已将物交付对方；另一种是仅就代物清偿达成合意，尚未交付抵债之物，学界将此称为代物清偿之预约*参见内蒙古紫辰房地产开发有限公司与周云荟房屋买卖合同纠纷案，案号：(2015)民申字第1398号。。

从现有理论成果来看，以上两种解释路径均具有其合理之处。且法律并未对此进行明确规定，我们只能依据意思表示解释规则来进行解释。允诺中信赖利益的存在，要求合同解释须探寻当事人的真意。据此，笔者认为房屋买卖合同担保民间借贷合同，应该解释为代物清偿之预约，具体理由如下：

一是代物清偿之预约更能体现担保的功能。按照学者们的解释思路，代物清偿能较为充分地体现当事人以买卖合同担保借贷合同的真意。代物清偿预约协议达成后，在民间借贷合同逾期违约之前——即交付代物清偿本约*参见最高人民法院(2011)民提字第344号民事判决书。成立前，债务人享有选择的权利。债务人可对整个协议的利害关系进行审慎的评估，当抵债的房屋价值上升之时，债务人为避免自己承担超出应负担额度的给付，更具积极偿还债务的动力。

二是代物清偿之预约更符合当事人之真意。担保性买卖合同案件中，当事人通常约定“逾期不偿债便履行房屋买卖合同”，若以通俗的语言对此进行解释，当事人约定的真实意思便是不能偿债之时以物抵债。而难以得出当事人为房屋买卖合同设定解除条件的意思表示，不宜且不易以附解除条件的合同进行解释。故坚持代物清偿预约的解释路径乃是尊重当事人意思自治的必然要求。

需要注意的是，关于生效判决的执行，学者认为，基于对当事人意思自治的尊重，借款人不履行生效判决确定的金钱债务的，应赋予债权人以选择权[7]。即既可申请拍卖房屋，也可要求履行以物抵债合同，此时，为保护债务人利益，学者建议将第24条第二款作为清算条款，以物抵债之后清算房屋的增值利益[8]。

(二)第二条路径：排除第24条适用时附条件买卖合同之证成

从实务案件来看，也存在很多看似属于“名为买卖，实为借贷”的合同，但依据意思表示解释规则及第24条的适用前提，又缺乏充分的证据佐证存在隐藏法律关系，房屋买卖合同担保借贷合同的目的性也得不到充分的证明。

首先，对此类已呈现出既定的外化法律关系的合同，不宜简单否定其对当事人真意的体现。这一准则既包括法官的谨慎义务，亦含有当事人的举证义务。法官层面来看，为防止一方当事人不正当地逃避既定合同义务，对现有合同中外化法律关系的合理怀疑应考虑所有证据，保证证据链条的完整性与充分性；对于没有充分证明存在隐藏的担保性法律关系的案件，以及没有确凿证据证明当事人受担保法律关系约束的案件，否定当事人外在意思表示之效力的行为应予以控制*正文公司缺乏足够的证据证明房屋买卖合同与退款协议于同一天签订，最高人民法院将此作为了否定“名为买卖实为借贷”关系存在的论据之一。参见广西壮族自治区桂林市正文房地产开发有限责任公司与张建华等商品房买卖合同纠纷案，案号：(2014)民提字第106号。。当事人层面来看，若一方当事人主张“名为房屋买卖合同，实为借贷合同的担保”，则要根据案情不同承担举证义务——如举证借款担保法律关系的存在*双方签订借款合同后，又签订与借款合同中内容一致的买卖合同，应认定为担保性房屋买卖合同。参见李明生与通化市龙成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，案号：(2015)民申字第1973号；借贷合同与房屋买卖合同同一天签订，且约定的价款金额相同，应认定为担保性房屋买卖合同。参见刘猛、营冬生与鄂尔多斯市中博房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷案，案号：(2014)民申字第1731号。、举示推翻房屋买卖合同的证据*有学者认为这种思路错误度判断了当事人内部的真实法律关系。参见张海鹏《担保性房屋买卖合同法律性质之探析——兼析〈民间借贷司法解释〉第24条》，载《东方法学》，2016年第2期第154-156页。有学者认为仅将《借款协议》的约定认定为买卖合同附设解除条件，显然无法涵盖当事人之间所欲实现的法律关系的全部内容。参见陆青《以房抵债协议的法理分析——〈最高人民法院公报〉载“朱俊芳案”评释》，载《法学研究》，2015年第3期第79-71页。，否则承担举证不能的后果。

其次，此类案件可根据实际案情采取附条件买卖合同的解释路径。房屋买卖合同与借贷合同之间具有独立性，又具有事实上的联系。朱俊芳与陕西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案*代物清偿预约是指当事人约定，债务人不履行债务时，债权人或债务人得请求以特定标的物为为代物清偿。孙森焱《民法债编总论》，北京：法律出版社，2006年第853页。转引自张海鹏《担保性房屋买卖合同法律性质之探析——兼析〈民间借贷司法解释〉第24条》，载《东方法学》，2016年第2期第150-160页。便是典型的案例：(1)房屋买卖合同先于借贷合同成立生效，合同目的应始于合同成立之时或之前，法律适用者不可站在现在的时间节点上，以自己的主观意思去推断当事人订立合同时的目的，故不可推定签订房屋买卖合同时具有担保借贷合同的目的。客观来看，认定当事人在合同订立之时具有买卖房屋的目的，较为合理。(2)房屋买卖合同与借贷合同均成立生效，具有独立效力。(3)买卖合同与借贷合同所涉款项属同一笔款项，具有牵连性。表面上看，该案件也应属于典型的担保性房屋买卖合同，但因合同成立时担保目的的缺失，无法被《民间借贷司法解释》第24条涵摄。我们也无法忽视房屋买卖合同与民间借贷合同之间的独立性以及关联性。故退一步讲，当事人在房屋买卖合同生效后，又签订借款合同，以为房屋买卖合同的履行设立解除条件，这样的解释虽有采取权宜之计的嫌疑，但其本身的合理性对于现有实务适用争议解决具有的重要意义，显然拥有更高的优先级别。

三、结语

实务中以房屋买卖合同担保民间借贷合同的现象愈发普遍，尽管其脱离了现有法律制度的轨道，但在客观上确实产生了对借贷合同的担保功能。当然，对于担保性房屋买卖合同问题，是否应创造新的担保以涵摄此类案件，今后尚有进一步研究之必要。就目前而言，尚需在现有法律体系内为其寻求合适的解决路径，以尽可能地定纷止争。鉴于此，本文结合现有司法实践案例，以现有理论成果为借鉴，试图通过对现有法律规则以及意思表示解释规则的适用，为司法实务审理类似“名为买卖，实为借贷”的案例提供一个可供参考的审判思路。但本文仅概括了一些重要的内容与判别标准，还有诸多边界模糊的案件，尚需根据双方当事人的权利义务判断其真意。

[1]杨立新.后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权[J].中国法学，2013，(3).

[2]崔建远.意思表示的解释规则论[J].法学家，2016，(5).

[3]梁慧星.民法解释学[M].北京：中国政法大学出版社，1996：214.

[4][美]亨利·马瑟.合同法与道德[M].北京：中国政法大学出版社，2005:62-142.

[5]张海鹏.担保性房屋买卖合同法律性质之探析——兼析《民间借贷司法解释》第24条[J].东方法学，2016，(2).

[6]崔建远.以物抵债的理论与实践[J].河北法学，2012，(3).

[7]孙鹏.最高人民法院担保法司法解释精释精解[M].北京：中国法制出版社，2016:74-88.

[8]张伟.买卖合同担保民间借贷合同的解释论——以法释﹝2015﹞18号第24条为中心[J].法学评论，2016,196.

[责任编辑:刘 庆]

2017-03-01

王玉梅(1993-)，女，四川广元人，2015级民商法方向法律硕士研究生。

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1008-7966(2017)04-0051-04