基于模糊综合评价的旅游养老地产开发模式选择

郑晓云 韩丽娜

(东北林业大学土木工程学院，黑龙江 哈尔滨 150040)

·房地产开发·

基于模糊综合评价的旅游养老地产开发模式选择

郑晓云 韩丽娜

(东北林业大学土木工程学院，黑龙江 哈尔滨 150040)

论述了旅游养老地产现在较为流行的五种开发模式，建立了旅游养老地产的开发模式选择指标体系，并利用模糊综合评价法建立了相应的数学模型，最后选择哈尔滨进行了实证研究，结果证明运用该数学模型对旅游养老地产开发模式进行综合评价具有可行性且有一定的应用价值。

旅游养老地产，地产开发模式，模糊综合评价，指标体系

0 引言

据统计，2015年我国60岁及以上人口已经高达2.22亿，占总人口的16.15%。而且这个数字正在逐年攀升，老年人口数量呈现不断扩大的态势，引起了社会各界的广泛关注，“银发”经济时代也随之到来。国民生活水平的提高以及旅游业的蓬勃发展，使得越来越多的老年人的养老方式不再局限于传统的居家养老和社区养老，旅游养老地产迎来了勃勃的生机。对于迫切需要转型的房地产企业来说，这是一个不可错失的良机，各大房地产商纷纷开始投资相关项目，抢占先机。但是，目前进行试水的企业还鲜有成功。究其原因，一方面是旅居养老地产相较于传统地产周期长，资金回收慢；另一方面是有些企业开发时没有作深入研究，没有根据地区特色选出最适合该地区的开发模式。

本文正是基于为这些问题提供一个解答的出发点，希望能够完善旅游养老地产的理论，分析出适宜的开发模式及建立相应的数学模型，为政府及房地产商开发此类地产时提供借鉴。

1 旅游养老地产开发模式的分类

1.1 旅游养老地产开发的概念

旅游养老地产，又称旅居养老地产，指的是房地产开发商在景色、气候较好的区域建立地产项目，吸引老年人前往进行短期或长期的居住，使老年人在周围优美的环境、丰富的生态产品以及良好的配套设施中生活，达到旅游、休闲、养生、养老的目的[1]。

1.2 服务对象

旅游养老因其跨界性及较高消费性，并非适合于所有老人。首先，参与旅游养老的老年人应具备一定的生活自理能力和较良好的身体状况，由于旅游养老需要老年人离开自己居住的地方，前往或远或近的养老地，不免要乘坐相应的交通工具，所以较良好的身体素质是基本条件；其次，相对于居家养老和机构养老，旅游养老花费较高，适合于有一定经济来源或经济基础的人；最后，此类老年消费群体还应对新的生活环境、气候条件、人际关系有较快的适应能力[2]。

1.3 旅游养老地产的开发模式

旅游养老地产是旅游地产和养老地产两者的结合，在开发时需综合考虑旅游资源、养老养生环境及客源情况等多种因素。本文通过对已开发的项目和相关文献的研究，综合分析得出现在市场占有率比较高的五种旅游养老地产开发模式，分别是：

1)嵌入式。

一般是指房地产开发企业在较为成熟的居住楼盘中划出特定的地块来建设养老公寓及相关的养老服务设施。在建筑设计方面及室内布局均符合适老化的要求，配套设施完备，并借助周边的旅游资源或良好的生态环境等优势，以此来吸引想要旅游或置业老年消费群体[3]。

2)自留地式。

大城市因其人员密集、交通拥堵、消费水平高等原因逐渐不再是适合老年人的养老居住地。但有些老年人囿于居家养老的思想，不愿离子女太远，而自留地模式正是开发商针对此类消费人群所建立的开发模式，项目地点一般选在大城市外围自然环境较好的地方，使消费者仍在其户籍辐射范围内，既不影响儿孙的探望，又满足了老年人想享受到良好的养老环境的要求，这种类型是目前较为普遍的[4]。

3)景区度假疗养型。

度假疗养型开发模式是借鉴旅游地产的分时度假模式而出现的新型养老模式。它不仅将房地产业、旅游业、酒店业等结合在一起，还在此基础上加入了老年消费群体都比较关注的疗养元素，满足了老年人在旅游观光过程中养老养生的双重要求。房企在开发此类地产时，景区的知名度是重要的考量因素，同时还要根据不同景区特点划分出客户群，有针对性的宣传销售。

4)农家乐式。

农家乐式开发模式主要是指利用旅游资源相对薄弱而农地资源丰富且空气质量好的小城镇、乡村等进行旅游养老地产的开发。旅游养老地产的入驻可以为乡镇的经济增添新的活力，乡镇良好的环境和土地资源又是发展旅游养老地产肥沃的土壤，是实现双赢的合理举措。

5)异地互动式。

异地互动式养老模式主要是指开发企业或养老机构利用各自在不同地区的养老居住资源，使老年人住宅的居住权可以实现互动式置换，最终达到异地养老目的的开发模式。这种模式为老年人提供了更多的选择，因此对老年消费群体更具吸引力，但对运行主体有着更高的要求，是未来发展的重要方向。

2 旅居养老地产开发模式选择模型构建

2.1 选择指标体系构建

旅游养老地产开发模式评价模型的构建是否具有可行性，重点和难点在于指标的选择和指标体系的构建[5]。因此，该指标体系应当包括地产开发模式的每一个关键要素。本文利用专家对备选指标进行打分，根据结果的评估值、变异性指数及协调性，分析得出包括政治、地方经济、社会、城市依托、服务业发达程度和房地产市场六个方面因素共18个指标，最终构建了旅居养老地产开发模式选择的指标体系，如表1所示。

表1 旅游养老地产开发模式选择的指标体系

2.2 选择与评价模型的构建

2.2.1 评价指标权重的确定

本文构建了旅游养老地产开发模式的选择模型的指标体系，接下来需要为各项指标进行赋值，首先利用专家打分法对准则层和指标层的因素分别进行重要性的赋值，然后将打分结果进行处理，得到指标体系的判断矩阵U为：

(1)

具体计算步骤如下：

1)对判断矩阵U中的元素进行乘积运算：

(2)

其中，mi为判断矩阵U的第i行的乘积。

2)计算mi的n次方根：

(3)

(4)

W=(ω1,ω2，…，ωn)T即为相应的权重值。

4)计算最大特征值λmax：

(5)

5)检验判断矩阵U的一致性。

使用两两比较影响因素得出权重的方法主观性较强，有可能会存在不一致的现象，为了提高其准确度并排除其他因素的干扰，对其进行一致性的检验。计算公式为：

CCI=(λmax-n)/(n-1)

(6)

其中，CR为随机一致性比率，CCR=CCI/RRI，当CR<0.1时，认为判断矩阵具有可接受的一致性。

由于本文需要对五种开发模式的各项指标分别赋予权重，因此按照上述计算流程进行五轮计算，最终确定了各个评价指标的权重，结果如表2所示。

表2 旅游养老地产开发模式选择模型的指标权重

2.2.2 模糊综合评价模型的建立

1)评价指标标准的确定。

在进行模糊量化前，应确定各个指标的上下限标准。本文根据指标对结果的影响趋向不同，将指标分为三类，即正向、逆向和适度指标。对正向指标而言，上下限分别确定为其所在评价区域内的最大值Xmax和最小值Xmin；对逆向指标而言，上下限则正好相反，即其所在评价区域内的最小值Xmin和最大值Xmax；而对适度指标来说，应寻找适度值Xi0为该指标的“最佳点”，然后围绕Xi0分别确定其上下限。鉴于数据口径应满足一定的可比性，仍将适度指标的上下限定为其所在评价区域内的最大值Xmax和最小值Xmin。

2)定性指标的量化。

模糊数学中常用[0,1]中的一个具体实数来表示某一事物对某一标准的隶属程度，其中1表示该事物完全符合该标准，0则表示完全不符合。模糊隶属函数就是表示某事物对某标准从隶属到不隶属的变化过程。由于本文含有较多定性因素，故采用梯形模糊隶属函数对其进行量化处理，分为三种情况，具体如下：

a.若为正向指标，则对其采用半升梯形模糊隶属度函数来量化，即：

(7)

其中,Y(Xi)为指标的隶属度值；Xi为指标的实际数值；Xmax为指标最大值；Xmin为指标最小值。

b.若为逆向指标，则对其采用半降梯形模糊隶属度函数来量化，即：

(8)

c.若为适度指标，则对其采用半升半降梯形模糊隶属度函数来量化，即：

(9)

其中,Xi0为指标的最适度值。

3)模糊变换。

将各个指标的实际数值Xi代入其相应的模糊隶属度函数，即可求出其模糊隶属度值Y(Xi)。

4)标准化处理。

通过模糊变换后，隶属度的值介于0～1之间，不受量纲影响，指标之间可以相互比较。但一般习惯于百分制比较，所以本文将指标隶属度进行标准量化处理，对每个指标乘以100，即：

f(Xi)=Y(Xi)×100

(10)

5)建立隶属度函数。

设rijk(j=1,2,…，m;k=1,2,…,p)表示二级指标层uij对于评语集V中第k个评语的隶属度，则：

(11)

式(1)即为uij对V的模糊评判子矩阵。

6)建立模糊关系矩阵。

对Ri做模糊关系运算，可得准则层指标ui对于评价集的隶属向量Bi，即Bi=Ai·Ri。

(12)

3 应用

2015年4月，黑龙江省成立天鹅颐养联盟，旨在大力发展候鸟式养老，以此壮大本省的养老服务业，实现经济上的转型升级。自成立后，黑龙江省政府多次派出宣传考察队伍，通过宣传黑龙江优厚的气候条件、旅游资源及多样的生态产品，在全国各省市进行招商引资，并吸引更多的老年人来黑龙江度夏养老，得到了不少企业与个人的热烈回应与好评。冰城夏都哈尔滨以其明显的气候优势、丰富的旅游资源、优良的养老环境和便利的交通条件更将成为更多南方老年人的不二选择。故本文以哈尔滨为例进行分析，希望能为政府下一步开发规划养老产业提供科学合理的建议。

在对案例指标评分进行数据量化处理后，计算出针对哈尔滨市的旅游养老地产开发模式的选择的评价模型中各项指标的得分，其中：常住人口数量78分、GDP 75分、旅游人数60分、恩格尔系数73分、旅游年收入56分、地方政府对项目的支持度92分、配套基础设施完善程度50分、社会治安稳定状况75分、城市知名度80分、交通便利程度75分、旅游区空气质量60分、旅游资源丰富性74分、生态食品丰富性82分、每万人第三产业增加值50分、每万人拥有医院床位数65分、每万人拥有公共电汽车数70分、房价收入比72分和开发商资产负债率78分。

将上述数据代入综合模糊评价模型中，利用线性加权和函数得到最终结果：嵌入式开发模式得分为74.579 0，自留地式开发模式得分为70.931 6分，景区度假疗养型开发模式得分为72.976 5分，农家乐式开发模式得分为70.343 6分，异地互动式开发模式得分为75.357 5分。结果显示综合得分最高的是异地互动式，与之最接近的嵌入式开发模式。即哈尔滨应与现有的养老服务较集中的城市进行合作，开展异地互动式旅游养老业务，而在哈尔滨市内实行嵌入式旅游养老地产的开发。

4 结语

本文提出了一种基于层次分析法和模糊综合评价的旅游养老地产开发模式的选择模型。该方法建立了判断矩阵，且通过一致性校验，提高了权重准确性和合理性。且将该方法应用于旅游养老地产开发模式的选择中，综合考虑了开发此类地产的大部分影响因素，相比于传统的定性分析，本文基于AHP和模糊综合评价的定性结合定量分析更加全面，评估结果准确可靠，符合实际。

[1] 庞小笑,桑广书,雷声剑,等.旅居养老目的地研究综述[J].旅游纵览(下半月),2015(12):49-50,52.

[2] 康 蕊.关于旅居养老产业发展的思考——以海南省为例[J].社会福利(理论版),2016(4):25-28.

[3] 胡 迎.嵌入式养老社区设计研究[D].天津：天津大学,2012.

[4] 郑梓岑.旅游养老地产开发模式研究[D].武汉：湖北大学,2014.

[5] 杨建平,宿琛欣.生态文化旅游地产开发模式实证研究[J].生态经济,2015(1):147-149,165.

[6] 李剑斌,巫世晶,杨志泽,等.基于层次分析法和模糊综合评价的水工钢闸门安全评估[J].水电能源科学,2016(6):195-198.

Development mode selection of the tourism endowment real estate based on the fuzzy comprehensive evaluation

Zheng Xiaoyun Han Lina

(SchoolofCivilEngineering,NortheastForestryUniversity,Harbin150040,China)

This paper discusses the tourism endowment real estate five development model which are more popular, establishs the index system of tourism endowment real estate development mode selection, and uses the fuzzy comprehensive evaluation method to establish the corresponding mathematical model. Finally it selects Harbin to carry on the empirical research, the results show that using the mathematical model to evaluate tourism real estate development model is feasible and it has certain application value.

tourism endowment real estate， real estate development mode， fuzzy comprehensive evaluation, index system

1009-6825(2017)02-0222-03

2016-10-23

郑晓云(1972- )，女，硕士生导师，副教授； 韩丽娜(1991- )，女，在读硕士

F293

A