房地产上市公司会计政策选择及影响分析

李佳璇+李彦衡+董蓉+宋晓满

摘要：房地产业是我国国民经济的支柱产业，其健康发展对整个国民经济的稳定运行起着重要作用。20世纪90年代以来，我国房地产业蓬勃发展，房地产投资保持较快增长，房地产业的地位显著提高。然而，随着国家房地产相关制度的健全和市场经济体制的逐步完善，房地产市场竞争日趋激烈，行业利润率不断降低。而很多房地产企业不重视企业财务分析、粗放式經营，导致其在激烈的市场竞争中被淘汰。在对房地产企业的财务分析中，会计分析是重要却容易被忽视的一部分，会计分析可以帮助企业评价会计数据的真实程度和恰当程度，以及评价对企业基本经营状况的反映程度。文章以房地产行业的领军企业万科为例，通过对其主要会计项目与政策进行剖析，探究其会计政策的选择及对公司财务及战略的影响。

关键词：会计政策 万科 财务

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的房地产公司，目前其主营业务包括房地产开发和物业服务。1991年1月，公司正式在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批公开上市的企业之一。本文通过对房地产业的风向标企业——万科的年报和附注等公开信息数据进行分析，剖析其主要会计项目与政策，以了解企业的行为动向。

一、会计政策应用与影响分析

（一）存货政策。存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大且流动性较强。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。万科的存货按成本进行初始计量，并在资产负债表日按成本值与可变现净值两者较低者再次计量，对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。表1为万科近三年来存货跌价准备计提情况。

通过表1可以看出，房地产市场的降温给万科带来了不利影响。与同行业的保利地产与华夏幸福相比，万科在2015年对于存货跌价准备的计提比例较高，这样的差异一方面可能与公司的市场布局有关，另一方面也显示出万科更为审慎的财务策略。报告期内，万科根据测试结果与会计准则的要求，转销存货跌价准备4.5亿元，并增加计提了4.4亿元，增加部分在考虑递延所得税因素后，影响2015年税后净利润3.3亿元，影响归属于母公司所有者的净利润3.3亿元。

（二）投资性房地产政策。对于投资性房地产有两种计量模式——成本计量模式和公允价值计量模式。企业选择不同的投资性房地产会计政策，对其经营成果和财务状况会造成不同影响。近年来，国际会计准则及市场经济发达国家纷纷将公允价值计量模式作为基本的会计计量属性加以运用。随着我国市场经济的发展和资本市场的完善，未来我国的会计准则也将逐步与国际会计准则趋同。就现阶段来看，尽管会计准则允许企业选择公允价值计量模式来计量投资性房地产，但采用这一模式的企业却不多。据相关文献统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产的上市公司共1 145家，其中仅有56家采用了公允价值计量模式。导致这一现象的原因可能有两点，一是会计准则对采用公允价值计量模式设置了比较严格的条件，只有当有确凿证据表明能够持续、稳定地获取投资性房地产公允价值时，企业才可以采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，且一经采用不得转变；二是可能与企业谨慎的态度有关，我国房地产市场虽然经过了十多年的高速发展，但依旧不够成熟，市场还不够稳定，采用公允价值计量模式可能会使企业在不同年度的利润差异较大，影响投资者对企业的判断。

同大部分企业一样，万科对于投资性房地产也选择了成本计量模式，相对于公允价值计量模式，成本计量模式虽然不能反映资产的现时价值，但它更加谨慎，计量起来也相对方便。此外，对于用于银行借款抵押的投资性房地产，成本计量模式能更好地反映资产的抵债能力，降低了资不抵债的财务风险。

（三）应收账款政策。万科对应收款项的管理分为两大类：个别方式评估与组合方式评估。运用个别方式评估时，万科将应收款项分为两类：单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项和单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项。当应收款项的预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，万科将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用风险特征的应收款项（包括以个别方式评估未发生减值的应收款项）的以往损失经验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。万科将不单独计提坏账准备的应收款项分为组合一和组合二。组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，万科结合历史经验，采用账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。

通过与保利地产的会计政策进行对比可以发现，二者在坏账准备计提方面的政策类似，但在以下几个方面存在差别。首先，对于单项金额重大的应收款项的规定不同。万科将单项金额大于人民币1 000万元的应收账款，及单项金额大于人民币3 000万元的其他应收款视为重大；保利地产将单项金额超过10 000万元以上的应收款项认定为重大。其次，通过对财务报表附注进行分析可以发现，保利地产虽然也有三种坏账准备计提方法，但按账龄分析法计提的比例为100%，也就是说保利地产都是根据账龄分析法计提坏账准备的，而万科则采取几种方法组合的方式进行计提，避免了单种方法的不足，体现了其谨慎稳健的战略。最后，万科和保利地产采用账龄分析法计提坏账准备的比率不同，保利地产采用账龄分析法计提坏账准备无论账龄长短计提比率一律为5%，万科则根据应收款项的账龄不同采用不同的计提比率：1年以内（含1年）账龄的应收款项坏账准备的计提比率为1%，1—3年（含3年）的为5%，3年以上的为30%。通过比较二者的坏账准备计提比率可以发现，虽然保利地产的坏账准备计提比率没有随账龄的增加而增加，存在坏账被低估的可能，但是其总体的坏账准备计提比率却比万科要高，这可能与二者采取的公司战略有关：万科采取的是保守稳健的战略，而保利地产采取的是激进的战略。2013—2015年，万科的坏账准备占应收款项的比率分别为1.06%、0.82%、0.61%，保利地产的坏账准备占应收款项的比率分别为2.46%、1.65%、1.15%。从中也可以看出万科在应收账款方面的风险比保利地产要小，对应收账款的管理能力较好，再一次印证了万科财务战略的谨慎性。然而从财务报表的批注来看，万科也存在一些不足，比如针对应收款项，相对于其他房地产公司，万科没有列出比较重大的应收款项明细，这使得报表阅读者所获得的相关信息只是表面的，因为没有重大的应收款项明细，无法对应收款项的坏账风险有更深入的了解。

（四）收入确认政策。万科的收入来源主要有：销售商品收入、物业出租、提供劳务收入、建造合同收入以及利息收入，其中销售商品收入是万科主要的收入来源。同时满足收入的一般确认条件及以下条件时，万科确认销售商品收入：（1）万科将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；（2）万科既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。万科按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明（通常是指收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）时确认销售收入的实现。

房地产企业的资金循环周期比较长，多数楼盘的运作过程可能横跨两个甚至几个会计年度。因此，与普通企业的利润表不同，房地产企业的利润表中的利润反映的是前几年的经营成果和当年的部分业绩；单个年度的实际经营成果应当通过该年存货的变化量查看。另外，房地产企业的预收账款与营业收入联系紧密，因为很大比例的预收账款将在符合收入的确认条件后结转为收入，不是真正意义上的负债。在这项因素的影响下，房地产企业在预测未来经营业绩时，不能完全依赖利润表数据，应同时参考预收账款余额，比如2013—2015年万科的预收账款明显高于其他住宅类房地产企业，可以预测万科的未来收入情况比较乐观。

（五）折旧政策。房地产企业的存货和固定资产不同于普通企业，因而其折旧政策的影响显得更为重要。万科采用的折旧政策是，对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，分别将各组成部分确认为单项固定资产，同时除非固定资产符合持有待售的条件，其他情况下都将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提折旧。在这种折旧方法之下，各个会计期间的折旧额相等，使得企业的收益比较平稳。万科各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率如表2所示。

万科采用直线法计提固定资产折旧简化了会计核算，但是固定资产在使用前期操作效能高，使用资产所获得的收入比较高，根据收入与费用配比原则，前期计提的折旧额应该比较多，那么万科对于固定资产全部采用直线法而不采用加速折旧法是否合理？答案是肯定的，这与万科所处的行业有关。房地产行业的固定资产类型不同于工业企业，房地产公司的固定资产，如房屋建筑物、办公设备、电子设备、运输设备等，价值损耗都非常稳定，不像工业企业的机器设备那样价值磨损不均匀，需要使用加速折旧法，因而这种方法对房地产企业来说已能够反映其固定资产的折旧状况。

通过与同行业的保利地产相比可以发现，保利地產在2011年以前的折旧政策与万科类似，但在2011年保利地产变更了折旧政策，变更结果如表3所示。通过对比可以看出，保利地产在变更会计政策后增加了折旧的弹性，同时也增加了净利润的操作余地，也就是说存在盈余管理的动机。相比之下，万科一直没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策。

对于融资租赁固定资产万科也采用直线法计提折旧，从财务报表附注来看，租赁资产的折旧年限在租赁期与租赁资产使用寿命两者中选较短者进行计提。然而该方法的不足之处在于，在万科的年度财务报表中并未区分租赁期届满后企业是否能够取得租赁固定资产的所有权，而是一概而论，这有可能造成实际计提的折旧比应计的高从而降低净利润的情况，但也有可能只是附注披露不够完善的问题。

（六）税收优惠政策。2015年万科纳税金额单所得税一项就达145亿元，纳税筹划空间巨大；而所得税作为企业必须缴纳的最重要的税种之一，具有税基大、税率高、税负不易转嫁、计算环节复杂等特点，具备了税收筹划的必要性和可能性。政策方面，新会计准则规定企业所得税采用资产负债表债务法计算，减少了企业的选择空间，在所得税核算方面更体现了企业的实际状况。2008年1月1日起，原来享受税率优惠政策的企业也在5年内逐步过渡到统一的法定税率25%。所以万科目前的纳税筹划主要通过转换销售的方式，以精装房代替毛坯房；小股操盘，合作建房；企业联营，股权转让；捐赠和利息支出扣除的合理规划等进行。

（七）信息披露质量。通过对万科关键的会计政策和会计估计进行重点分析，可知2013—2015年万科的会计政策和会计估计稳定，并没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策，进而可以推断万科管理层利用会计政策或会计估计变更进行盈余管理的可能性不高，延续了以前的会计政策和会计估计，保持了公司会计核算的一致性和连贯性。

此外，在信息披露质量方面万科存在以下问题：（1）万科在存货相关会计政策中没有说明存货发出时如何计价以及采取哪种存货盘存制度，同时对存货跌价准备如何确定也没有详细说明；（2）万科对预收账款和主营业务收入的披露不详细，对于房地产企业来说，预收账款和主营业务收入联系紧密，正如万科在报表中提到的不符合收入确认的款项列为预收账款，但万科并没有详细说明在什么情况下预收款可以结转为主营业务收入。

二、结论

会计分析的主要目的是消除会计政策或会计估计对会计信息质量的影响。通过对万科存货、应收账款、收入确认等关键会计政策和存货跌价准备、固定资产折旧、坏账准备计提等会计估计的分析，可以看出万科的会计政策和会计估计具有一致性和稳健性，从而能够保证万科会计质量的准确性，同时由于万科近几年来都未变更会计政策，确保了公司的前期财报数据和后期财报数据具有可比性，为财务分析的对比奠定了基础。

参考文献：

[1]沙亦鹏，冉霄文，曹娅楠，宋晓满.浅议财务分析中会计政策的作用——以保利地产为例[J].会计师，2016，（4）.

[2]刘劢，江文波.我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择实证分析[J].中国经贸，2015，（19）.

[3]刁煜.万科企业股份有限公司的税收筹划[D].西南财经大学，2012.

[4]赵乐秀.房地产开发企业报表分析的特殊性探析[J].中国房地产业，2011，（8）.

[5]王颖慧.哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析[D].对外经贸大学，2010.

[6]欧阳斌.浅析会计政策、会计估计的选择对会计报表的影响[J].商业会计，2009，（7）.

[7]宋小彩.房地产上市公司会计政策选择的偏好研究[D].江苏大学，2007.