住房反向抵押养老保险模式的推行困境及策略研究

袁小双

(福建师范大学 公共管理学院，福建 福州 350007)

住房反向抵押养老保险模式的推行困境及策略研究

袁小双

(福建师范大学 公共管理学院，福建 福州 350007)

随着我国老龄化程度的加深，传统养老模式在某些方面无法适应社会现实，加快建立符合中国国情的养老支持体系已经急不可待。住房作为老年人最重要的资产之一，在养老过程中扮演着十分重要的角色。本文从当下的养老问题现状出发，针对老年人住房反向抵押养老保险的背景、效用和推行困境进行分析，进而提出相应的解决策略。

老年人；住房反向抵押养老保险；策略

一、养老问题现状

随着社会的发展和生活水平的提高，我国老年人口呈现数量多、增速快、高龄化的趋势。《2015年社会服务发展统计公报》显示，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口22 200万人，占当年总人口16.1%；其中65岁及以上人口14 386万人，占当年总人口10.5%。全国老龄委发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》预测，到2020年和2050年，我国60岁及以上老年人口数量将分别达到2.45亿和4亿，占当年总人口比例将分别超过20%和25%。高龄人口的增长保持着较快的速度。如何实现“老有所养”和“老有所依”，日益成为重要的社会民生问题。

另外，中国社科院发布的报告显示，2015年共有23个省份的城镇职工养老金收不抵支，仅8省份养老金征缴收入大于支出，收支缺口的数额接近1万亿元，大于上一年的缺口[1]22。老龄化步伐的加快使整个社会的养老压力剧增。利用市场机制完善养老保障政策设计，以适应个性化的养老保险需求就成为必然。2016年《社会蓝皮书》显示，城镇居民住房自有率有明显提高，家庭自有率为91.2%。2016年7月，保监会发布了《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将试点延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市。

二、住房反向抵押养老保险模式面临的障碍

(一)传统观念障碍

在我国推进住房反向抵押养老模式的过程中，存在一些偏颇观念：住房养老将使得老人解除儿女的房产继承权利；住房养老将使得子女免除赡养义务。这些观念造成了老年人对住房反向抵押养老保险的误解，不敢尝试这种新型模式[2]。以房养老需要面对社会观念和传统伦理的挑战。一方面，老年人担心将住房反向抵押，造成养老责任转移的表象，会引起子女的误解或者外界的非议，影响家庭和谐；而将房产留给赡养自己的子女，则有助于家庭成员情感的维系和家庭的和睦。另一方面，对子女而言，老人选择以房养老似乎是子女在逃避所应承担的赡养责任，出于维护自己的名誉，子女也会反对以房养老[2]。

(二)土地政策障碍

《城市房地产管理法》明确了住房的土地使用权为70年，而且并未涉及住房反向抵押的内容。我国还没有出台针对“住房反向抵押养老保险”的法律法规。目前，只用保监会的一份部门规范性文件来规范市场，法律效力比较低。保险公司依靠房产剩余的使用年限几乎无法补偿已支付的养老金成本，所面临的政策风险也较大，还会面临房屋变现能力不强的困境[3]。

(三)人群定位障碍

目前，选择以房养老的老年人，大部分是鳏寡老人、失独老人及拥有两套以上房产的老人。然而，在实际操作中，迫切需要以房养老的人群一般是只有一套自住房的低收入者。他们需要把唯一的自住房变现，成为改善晚年生活的经济来源。而拥有两套或更多房产的老人，却并不需要靠抵押房子的方式来颐养天年。

(四)房产市场障碍

住房反向抵押养老保险作为一项变数较大的保险产品，会受到政策、预期寿命、房价涨跌等不稳定因素的影响。房产未来价值的不确定性主要源于房地产泡沫与房地产使用权的限制。目前，我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司与以房养老客户对于房屋未来价格走势产生认识的差异，可能是我国以房养老试点开展不顺利的一个重要因素。

(五)现有技术障碍

以房养老面临一系列的技术难题，如房产估值、预期寿命的确定、养老金的发放金额和方式等[4]11。房产的估值是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。倘若房价上涨，扣除养老金等相关费用，抵押机构会充分获取收益；如今，我国的二手房市场波动较大，直接导致未来房产价值难以评估[5]。 另外，预期寿命的准确预测也是目前金融机构亟待解决的问题之一[6]29。

三、推动住房反向抵押养老保险模式的建议

(一)多渠道宣传，明晰以房养老政策定位

要消除和转变现行法律规范不合理的观念，健全社会保障制度，引导新型养老观念。住房反向抵押贷款作为养老保险的第三支柱，只是社会保障体系的补充，并非主体。政府应该利用大众媒体资源，向社会公众广泛宣传以房养老的概念，倡导正确的理财和养老观念，鼓励支持以房养老。政府还可以授权金融借贷机构通过公共服务的形式向老年群体义务宣传住房反向抵押贷款产品，同时提供相应的咨询服务[7]。另外，还要注重与家庭养老、社区养老、异地养老等模式的结合，突出以房养老的优势，同时明确以房养老在整个养老保障制度中的定位并出台相关配套政策。

(二)完善土地使用权制度

住房反向抵押贷款应进行顶层设计，完善土地使用权制度，可以明确建设用地使用权期满70年后自动无偿续期；允许宅基地使用权与农民住房一并抵押，消除法律上对宅基地使用权作为抵押物的限制[8]。中央政府主管部门也可以共同设立国家层面的住房反向抵押贷款保险基金，国家提供税收减免和部分补贴，来推进住房反向抵押养老保险模式的落地与实施。

(三)明确目标人群

以房养老只适合部分老人，尤其对于孤寡老人、失独家庭，推行阻力相对偏小，可行性较高。就住房反向抵押养老保险模式的目标群体而言，主要是中低收入者，而这一群体抵御外在风险的能力很弱，所以，金融机构应该根据他们的收入等多方面因素，合理制定实现住房反向抵押养老保险的条件，扩宽以房养老的覆盖面。对于一些经济条件差的失独老人，政府也可考虑向承担其养老的家庭提供必要的资助。另外，政府应当选择更多经济条件较好、市场较为规范、当地政府大力支持的城市和地区作为试点，使越来越多的老年人享受到政策福利。

(四)培育市场发展

由政府牵头，建立银行、保险机构、房地产商和中介机构之间相互制衡的格局。政府应该作为主要的主体，在制定扶持政策、法律法规等方面发挥作用，最终保障多方利益分配的相对公平化。因为，未来要涉及房产价格走势和人口长寿风险等，保险公司对开发这种产品持比较谨慎保守的态度。目前，国内以房养老产品设置比较单一，如何做好衍生产业链也是保险公司需要考虑的问题。

(五)政府积极介入

首先，打造服务型政府，充分发挥政府职能[9]。当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板，实行有效监管[10]17。政府可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，为选择以房养老的老年人解决后顾之忧。鼓励更多保险公司参与以房养老业务，强化保险公司在产品设计、客户服务、精算技术、长寿风险管理、资产负债管理方面的竞争优势。

其次，提供信任担保，防范道德风险。政府应当为开展住房反向抵押养老保险的金融机构提供信用担保或者再保险，通过政府的角色加强对金融机构的监管，增强金融机构和老年人之间的合作关系。一方面，政府需要建立一些公益性的中介机构，为老年人提供专业化的养老服务，同时还要建立信用机制，以保证市场的公平、公正。另一方面，金融机构应该注重从老年人的实际情况出发，确定合理的养老金给付期限，实现以房养老产品设计的合理化，并建立中立、权威的专门评估机构；评估机构的从业人员也需要有较高的职业素养和职业道德，从而较好地保障双方的正当利益。

(六)解决技术难题

将住房反向抵押给金融机构，然后老年人在未来数十年里将房产价值换成养老金，最后金融机构才拥有房产的使用权和所有权。而且，房地产市场的可变因素增加了以房养老的风险，比如利率风险、预期寿命风险、道德风险等等。因此，政府应该组建专业的服务机构，对房地产市场进行长期的动态监管。金融机构也应该着力培养专门的养老人才，引进国外的成熟经验，克服住房反向抵押养老保险实施过程中的困难。

对于很多地区而言，传统的养老观念仍旧根深蒂固，住房反向抵押养老保险模式作为新生事物，在普及过程中不可避免地会遇到一些障碍，需要政府、金融机构和公众的共同努力。以房养老将在一定程度上缓解社会的养老压力，大幅度提高老年人的生活水平。住房反向抵押养老保险模式的倡导和推广表明，政府和社会希望通过建立新型的养老方式，来更好地满足当代老年人的多元化养老需求。

[1] 魏巍岩.人口老龄化背景下中国养老保险制度选择[D].成都:四川师范大学，2013.

[2] 朱大旗.法理念视野下住房养老金融的推进理路[J].政治与法律，2014(6):2-8.

[3] 姜军，郑晓晓.我国推行住房反向抵押养老保险的障碍及政策建议[J].北京建筑工程学院学报，2014(1):53-56.

[4] 程伟.反向抵押贷款在中国的适用性统计分析[D].大连:东北财经大学，2016.

[5] 蔡琦，申韬.反向抵押贷款的中国化道路：文献综述视角[J].改革探索，2014(8):44-48.

[6] 邓依伊.中国发展“以房养老”：问题、经验借鉴与解决对策[D].湘潭:湘潭大学，2012.

[7] 班晓娜，李东阳.美国住房反向抵押贷款养老模式及其启示[J].北京航空航天大学学报(社会科学版)， 2015(1):17-23.

[8] 范李瑛.论我国推行住房反向抵押贷款的法律制度保障[J].中州学刊，2016(10):54-58.

[9] 王伟，高雅.住房反向抵押贷款养老模式的国际经验与启示[J].金融与经济，2016(2):60-63.

[10] 赵慧.我国以房养老问题研究[D].长春:东北师范大学，2013.

(责任编辑：李翔)

Research on the Difficulties and Strategies of Housing Reverse Mortgage Endowment Insurance

YUAN Xiaoshuang

(School of Public Administration, Fujian Normal University, Fuzhou 350007, China)

With the speeding up of the aging process in China, the traditional pension model in some ways cannot adapt to social reality. Accelerating the establishment of appropriate support for Chinese old-age support system has become a top priority. House is one of the most important assets of the elderly, which also plays an increasingly important role in pension process. From the present situation of the pension problem, the paper mainly analyzes the elderly housing reverse mortgage endowment insurance′s background, the effectiveness and the implementation of difficulties. Finally, we can propose the corresponding strategy in this way.

elderly; housing reverse mortgage endowment insurance; strategy

2017-03-07

福建省科技厅软科学研究计划“社会服务领域政府与非营利组织合作机制与优效路径研究：居家养老服务探索”(2014R0040)

袁小双(1992—)，男，河南睢县人，福建师范大学公共管理学院硕士研究生，研究方向为社会保障。

C913

A

1008—4444(2017)04—0076—03