征收房产税对房地产市场的影响探讨

郝爽彤

西安翻译学院经济管理学院经贸管理系，陕西 西安 710105

征收房产税对房地产市场的影响探讨

郝爽彤*

西安翻译学院经济管理学院经贸管理系，陕西 西安 710105

现阶段，我国房地产市场越调越涨，房价一直呈上涨趋势。为了合理阻止房价的高涨，健全我国房产税制，推动我国房地产业的稳定发展，部分地区已经实行了征收房产税试点，此项改革势在必行，且需要不断拓展铺开领域。因此，文章就征收房产税对房地产市场的影响进行了分析与探讨。

房产税；房地产市场；影响

我国现行房地产税制的统一性有待加强，且具备较为繁杂的税费项目，负担过重，所以完善资源配置、完善现行税收政策、调整贫富差距、合理征收房产税就显得尤为重要，且变得十分紧迫。值得注意的是，房产税的征收涉及面较广，尤其是对房地产市场产生了重要影响。

一、房产税概述及房地产业涉及的利益相关者

房产税也称物业税，我国房产税的课税对象是房屋，依据房屋原值减除相应比例之后的余值或者出租房屋所受到的租金收入，向房屋产权实际所有人征收的财产税。其征税领域较广泛，主要涉及城市、工矿区、县城与建制镇。自新中国成立以来，中央人民政府政务院开始征收房产税。政务院于一九五一年八月公布了相应条例，即《城市房地产税暂行条例》，于一九七三年进行了工商税试行，并在工商税中融入了城市房产税征收，值得注意的是，城市房产税的征收具有一定的范围，即仅对城市房产的管理部门、外侨与个人加以征收。十一届三中全会之后，为了更好地促进税收调节经济作用的发挥，国务院开始恢复征收房地产。现行房产税开征的时间处于第二步利改税之后，国务院于一九八六年九月出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，对房屋实际产权人依据房屋原值减除相应比例之后的余值或者出租房屋所受到的租金收入来征收房产税。所以，房产税征收于全国领域内。近些年，土地供应较为紧张，房价日益高涨，在政府发布新“国十条”对房价加以控制之后，又在二零一零年五月三十一日，《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》受到了国务院的认可与支持，且《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》明确强调了房产税改革的重要性。上海与重庆于二零一零年八月实行了征收房产税试点。

房地产业涉及的利益相关者主要包括五个对象，即自住型购房者，自住型购房者的需求既是房地产市场里的真正消费需求，又是房地产市场提供的最后接受者，且是房地产市场实际意义上的消费者；投机型购房者，投机型购房者的需求不全是真实需求，投机带来的只是房地产的市场泡沫，潜移默化地影响着国家与社会发展的稳定性；房地产开发商，房地产开发商实际属于生产房地产的事物而不是出售的公司，其供给的产品具备不可转移性与唯一性；政府，一般来说，政府是房地产市场相关政策的主要制定者，其目标在于为社会居民提供最大化的社会福利；银行，银行是房地产市场资金的主要提供者。

二、征收房产税对房地产市场的影响

一方面，短期内的影响。从自住型购房者角度而言，他们支持的价值基本不会超出征收房产税之前，而处在资产保值因素，购房者对房产价值的理解是自身价值不会有所变化，所以可以认为，这时征收房产税对于消费者支持的价值没有产生一定的影响。相反，若处在持币观望的状态下，市场需求的降低在一定程度上会影响房地产对消费者价值认可的程度，但由于居住场所是不可或缺的，房租自然会有所上涨，这无疑导致房产对购房自住者价值保持不变。因此，征收房产税之后，购房自住消费者支持的价值没有受到相应的影响。从投机者与房地产商角度而言，在房产税被征收之后，投机者把此税收融入了成本之中，尽管市场不热情，此额外成本会由于被租金上涨而消化。

另一方面，长期可能会产生的影响。在征收房产税开展一段时间后，其税赋难以被转嫁，所以，卖者效应和买者效应存在一定的差异性，以及可以预测出，若房产税无法合理转嫁，那么房地产市场交易量会有所回升，但不会超于征收前。

从开发成本角度而言，现阶段，开发商开发项目时需要向政府一次性缴纳土地出让金与多项税费，且土地出让金与多项税费是房价的百分之三十左右，当前房价一直高涨的主要原因在于成本较高。征收房产税可以分期缴纳相关税费，如土地出让金等，合理减少了房地产开发商开发成本，在此基础上再将相应税费转至消费者身上。在此基础上房地产项目利润不会由此减弱，反而会有所增加。银行是房地产市场资金的主要来源，开发商合理降低前期成本，在很大程度上会节约资金，有效减少融资成本，从而补充降低的利润，且还有所剩余。自征收房产税之后，房地产市场价格受到了影响，即有所下降，且拓展了市场需求，增加了房地产相应项目的开发利润。纵观近些年的经验推断，在房地产业处于萧条阶段，房价一直居高不下，房地产市场可能会基于成本降低、房价下降，依旧以较高的利润率加以经营。

从税负角度而言，征收房产税，既可以降低开发商税负，拓展利润空间，又可以简化税收的种类，降低开发费用，可以促使项目的开发成本随之降低，但利润不会因此降低。社会主义市场经济背景下，利润最大化是开发商的主要目标，房地产商品一旦销售出去，房价是不会有所降低的，尽管行业内的竞争较为激烈，房价会有所影响，但其降价的幅度也难以满足消费者的实际需求，主要原因在于市场供求关系潜移默化地影响着房地产的商品价格。现阶段，市场供求关系对房产税征收后的房地产市场的商品价格的降价幅度有着决定性作用，所以，房地产的销售价格不会超过税费的降价幅度。

三、结束语

总而言之，随着改革的深入，征收房产税对房地产市场的影响日益明显。一定程度上说，征收房地产之后，交易量会有所下降，但其下降的实际程度取决于银行与政府的态度，当前，虽然房地产的征收在短期内严重影响了交易量，但随着税负转嫁难度的增大，市场交易量会有所回升。因此，征收房产税有效阻止了房地产市场的泡沫化，以及促使房地产市场更加理性。

[1]陈西婵.房产税对房地产市场供需的影响——基于试点城市的分析[J].企业经济，2014(05).

[2]赖一飞，黄芮，唐松.房产税对房地产市场需求影响的动态效应分析[J].科技创业月刊，2014(07).

郝爽彤(1995-)，女，陕西榆林人，西安翻译学院经济管理学院经贸管理系，国际经济与贸易专业本科生，研究方向：国际经济与贸易。

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