商品房逾期交付的相关法律问题探析

刘馨远

天津全唐律师事务所，天津 300074

商品房逾期交付的相关法律问题探析

刘馨远

天津全唐律师事务所，天津 300074

随着城市化进程的加快，在城市拥有一处自己的居所成为许多人的梦想，市场的需求，再加上其他各种因素的相互缔结，催生了房地产热，相应的商品房买卖纠纷也逐渐增多。但其中建设单位逾期交房、逾期办证的纠纷成为商品房买卖纠纷的重灾区。本文将重点研究商品房交付、逾期交付以及买受人维护自身权益等问题展开相应的概述。

商品房；交付；逾期交付；合法权益

一、商品房的概念

商品房是通过政府将国有土地通过招投标的方式出售给房产开发企业而根据规划许可进行施工开发建设面向百姓予以对外销售的房屋类型。

二、商品房符合交付条件的对外表现形式

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的司法解释可以看出，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，一般情况下，房屋钥匙的交付视为交付转移，但是除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定，国家法律规定，商品房交付必须符合以下要件：

(一)验收合格，取得建筑工程竣工验收备案表

竣工验收备案表是建设单位符合交房条件法定形式要求，该表是否能取得具有重要的法律意义。建设工程交付使用的条件是建设工程验收合格，同时建设单位取得竣工验收之后，要求取得竣工验收备案表。因此，竣工验收备案表是否能正常取得系说明建设项目符合竣工验收的条件，政府部门予以确认。

(二)具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

《住宅质量保证书》表明建设单位对于商品房的房屋质量予以一种民事合同的保证和承诺，如果出现了质量问题，建设单位需要根据合同约定承担自身的违约责任，如维修或者赔偿损失等。而《住宅使用说明书》则表明，商品房作为大宗消费品，实际同商品无异，也有着自己的使用说明和操作使用手册。

(三)商品房的其他公共配套符合交付使用条件

买受人购买商品房，其主要的功能在于居住和使用，而居住使用功能的体现更多的在于公共配套设施是否完善，功能是否齐全，小区的绿化，环保等基础工程建设对否符合交付的标准，以及是否具备通水，通电，通气的要求以此达到占有使用自己的专业部分以及享受公共部分的服务配套的水准来提高自己的生活水平。

(四)商品房面积实测技术报告书

一般情况下，建设单位和买房人签署《商品房买卖合同》，其面积一般为预测面积，暂且为多少平方米，而达到交房的条件时，对于购买房屋实际房屋是多少便可以测量固定，此时该《商品房面积实测技术报告书》系对实际面积的确认，也是后续办理分割小产权办理产权证的重要依据。

三、建设单位商品房逾期交房的原因

(一)未验收合格。主要指房屋因为存在严重的质量问题而未验收合格以及没有达到《消防法》要求，没通过验收；

(二)没有按照施工合同约定及时完成施工建设或遭遇到重大施工困难而导致工期延误；

(三)建设单位发生资金断裂，建设资本无法形成充足的资金流，导致施工单位等发生债券债务纠纷，造成工程项目烂尾。

(四)建设单位的人防，消防，绿化以及环评验收不合格而反复多次验收；

(五)建设单位未能按照建设工程规划许可证的规划设计要求予以开发建设，导致规划验收无法通过，造成了大量的违法建设。

四、建设单位逾期交房，买受人如何维护自身合法购房权益

认真重新审查合同。主要看建设单位交房的条款，包括逾期交房的违约责任承担、逾期交房的解决方式。而根据建设单位同商品房买受人签署的《商品房买卖合同》看，因为签订的《商品房买卖合同》大都页数繁多、合同比较厚，一般买受人并不能认真的审查合同，也就是翻看几页了事，并没有看合同具体条款约定的内容，就草草签了名字并按了手印，而建设单位也经常同买受人签订大量的《补充协议》，而《补充协议》的内容系对原合同的部分内容的阐明解释，如广告的说明、面积差异的具体处理说明、规划变更的解释等等，更重要的是，很多地方可能存在对原合同内容的变更。

同时，如果发生逾期交房，需要及时采取法律途径予以主张自己的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：一是催告交房的期限问题。有约定的从约定，没有约定的，给对方发交房催告函，对方收到催告函之日起，给其准备交房的期限期限为3个月，3个月后再不交房，房屋买受人可以行使合同解除权。二是合同解除权行使的期间问题。有约定解除权的从约定，没有约定解除权的从法定。如果没有约定，需要看建设单位是否催告要求及时行使解除权，如果予以催告，需要房屋买受人在3个月之内向法院提起诉讼，如果建设单位没催告，就可以在行使解除权条件成就之日起一年内向法院提起诉讼。

综上，建设单位存在逾期交房的行为，房屋买受人应当认真审阅建设单位签署的《商品房预售合同》中关于逾期交房违约责任的处理规定以及相关法律规定，并及时主张自己的合法权利。

[1]最高人民法院.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[N].人民法院报，2012-6-6.

[2]全国人民代表大会常务委员会[EB/OL].中国人大网，2011-04-23.

D923.2

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2095-4379-(2017)30-0167-01

刘馨远(1989-)，男，汉族，山东枣庄人，本科，天津全唐律师事务所，律师，研究方向：民商法。