法经济学下的“小产权房”问题

王泽民

吉首大学，湖南 吉首 416000

法经济学下的“小产权房”问题

王泽民

吉首大学，湖南 吉首 416000

当前随着城市房地产市场房价的猛涨，房地产市场交易中出现的“小产权房”问题也日益增多，在农村特别是城乡结合部开发“小产权房”的规模越来越大，法律争议也愈演愈烈。本文运用法经济学所学的知识，从成本收益分析入手，对我国集体土地所有权和集体建设用地进行经济分析，着重对现有制度下“小产权房”各参与主体的成本收益进行了分析，并提出了解决“小产权房”问题的方法和对策。

法经济学；小产权房；集体土地

一、“小产权房”的定义

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房产部门颁发，而是由街道办事处、乡政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。这些房屋所拥有的证件不齐全，一般是集体的土地，也不允许买卖，国家对这类房屋的买卖是不予记录的。这些房子所持有的产权证与一般商品房的也不一样，不是真正符合法律规定的。

二、“小产权房”的现状

首先，就小产权房发展规模来看，由于目前这类房屋是不符合法律规定的，有时政府对这种房屋的建设进行禁止，为了避免被查，一些地方将这些房子建在一些比较偏的地方，难以发现，所以在对这些房屋进行统计的时候，很多地方是考察不到的，因此统计数量也就不准确。有报道称，目前小产权房的数量非常的大，甚至已经超过了城镇居民住宅面积的总数。都存在着大量的这类住房，很多根本就没有在统计范围之内，即使深圳这样的大城市也存在这种情况。

其次，在对小产权房进行开发的时候可以获得一些利益，所以各种组织和个人采取一些措施进行这类房屋的开发，具体来讲，总共有以下几种情况。其一，一些农村打着给村民建设集体住房的名义进行建设，建成之后一部分供本村居民使用，一部分则向外出售，从中获利；其二，一些农村为了获取利益，给开发商提供土地，让其进行建设住房，房屋卖出后从中获利，利益分成；其三，农村将土地以一些方式给开发商提供土地，例如出租、转让等，只收取部分资金，不参与房屋的建设，由开发商自主进行建设；其四，一些村民在自家建设住房后，一部分自己使用，将多余的房屋进行出售。

再次，这些房屋所在的位置一般不在市区，而是在城市的边缘或者城乡结合的地方，这些地方一般没有城市的喧嚣，环境优美，交通便捷，少污染，适合居住。

最后，这类住房由于证件不全，不便于买卖，一般价格也比较低，主要由一些收入较低的人群来购买，因此这类小区内一些设施也缺乏完善，硬件设施也无法与商品房相比，一般服务由当地农村或者政府统一提供，专业性不强，因此在这类小区内物业水平普遍不高，管理较为混乱，卫生状况不理想。

三、“小产权房”购买风险

(一)房产转让

“小产权房”没有正式的财产证明，因此不构成真正的法律意义上的产权。即小房权房只使用权，无所有权。根据中华人民共和国土地管理法的规定，小型房地产公司不得转让或者出即售在收购后不能合法转让。

(二)政策风险

购买房屋小产权，与开发商签订合同后购房人交付房屋资金，如有关部门清理小产权的建设项目，可导致部分项目被停止甚至强制拆迁。购买后如果有任何国家征用，由于土地产权的法律产权没有世界，买房子的人不是一个合法的产权的人，所以我不能获得相关赔偿基金财产的权利，以及补偿基金与房地产的实际用户赔偿。

(三)监管缺位

对这些房屋进行建设时，政府的监管并不到位，流程也一般比较简单，甚至有些是违规建设，这种情况下，就难以保证买房者的权益。同时，开发单位没有资质，房屋质量和房屋售后保修无法保证。

四、“小产权房”产生的原因

(一)居民购房的需求增大与房屋价格的飞速增长

随着人口的增长，土地资源变得越来越稀缺。国家严格控制土地的征收，以确保粮食安全。土地资源的供给和城市人口的增加严重地使住房需求不平衡。在供需不平衡的情况下，土地价格上涨的必然结果是缺乏土地资源，和相应的房地产开发商的黄金的土地出让金由政府也将增加，增加的成本，和小产权开发人员不需要支付土地出让金，这将导致建筑成本降低，城市土地和农村集体土地征用比获得相对比较容易，所以一个石头砸死两只鸟，开发人员和城市中低水平收入的人非常受益。

(二)我国现有的城乡二元土地制度

中国长期的土地开发历史分为两类：国有土地和集体土地。这两种类型的土地利用每一种劳动分工，国家主要针对城市的土地，集体的主要目标是城乡结合和农村土地。房地产开发是只有在视图的土地属于国家所有，村集体土地改变用途，发展和建设的需要，只有通过国家相关部门的法律补偿税，首先由集体土地变成国有土地，然后您可以打开胜任房地产开发建设。政府在集体所有的土地，根据补偿的使用土地，农民手中的少量的征地补偿与政府获得黄金的高价土地出让金，农民处于不利地位，显然，土地的农民自己的双手已经出售，或房地产开发利润和体重之间的政府补偿后的集合，在利益的驱动，农民的选择是可以预见的，也是使得小产权快速崛起的因素。

(三)城市化的趋势增强，农村土地过多闲置

随着生活水平逐渐提高，城市化发展的趋势增强，城乡结合部的农民因为子女上学，因而进城务工，收入增长后想要有更好的生活，于是城乡结合部的部分宅基地就为小产权房提供了生长的空间。而对于城市居民来讲，远离城市的喧嚣，居住在较清静的二线城市，仿佛无论是在经济、环境都看似是上等的选择。于是，小产权房像一种流行趋势，引起了居民的高度重视。

五、“小产权房”产生的问题

(一)不利于耕地保护，危及国家粮食安全

许多地方，小产权房的大规模开发导致很多农村集体经济组织或者房地产商出于利益驱使大量违法占用农用地建造小产权房，这种情形如果不及时有效的制止，那么将会在很大程度上危及我国的耕地面积，触及18亿亩耕地红线，影响国家粮食安全问题。所以这也是政府对小产权房开发持禁止态度的依据之一。

(二)扰乱了国家对土地的总体利用与规划

小产权房开发的整个过程，从建造到销售再到销后物业服务管理等各个环节，均绕开了法律审批及监管程序，完全是一种自发及个人行为，所以小产权房的大规模建设避免不了扰乱国家对土地的总体利用与科学规划。

(三)加大了政府监管难度

从政府职能部门的监管角度来看，小产权房的大规模开发建设必定会给政府土地管理及建设部门加大管理的难度，加大了其部门的工作量。到目前为止，这些房屋具有存在的数量非常大，而且牵扯到很多人的利益，而且统计难度大，管理难等特点对于相关政府部门而言，管理难度非常大。

(四)存在多方面的利益冲突

小产权房在开发的时候牵扯到很多方面的利益。各方为了维护自身利益必定采取各种措施，其中难免会出现一些利益冲突的情况，这也就会增加许多矛盾，不利于地方稳定，例如一直以来广受关注的拆迁问题等。

(五)滋生权力寻租问题

这些房屋在开发的时候能够带来巨大的利润，为了从中获取利益，有些乡镇干部或者村民委会成员利用手中的权力，违法私自将集体土地的使用权转让给房地产商进行小产权房的开发，从中收受贿赂等，从而使小产权房开发成为滋生权力寻租的温床及途径。

六、解决小产权房问题提出的对策

(一)加强集体所有权制度的完善

时代的发展法律永远都无法根上。小产权房的产生并迅速发展，一定程度上提醒我们，我国集体建设用地制度已经落后于市场经济的发展速度。按我国《物权法》第4条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。若是从根本上贯彻实施这个法条，就应该必须从根本上改变当前的土地制度，也就是改变城乡二元土地制度，明确其权利主体及主体的具体权能，允许农村集体制度下的土地自由流转、使用和建设，建立健全与市场经济快速发展相适应的土地法律制度，使农民得到真正的土地所有权而从中受益。

(二)加强住房的社会保障

作为普通工薪阶层的公民，房子的财产支出无疑是更大的。住房作为一种必要的商品，是居住保障的对象。政府应该完善住房社会保障制度，对于普通工薪阶层提供更多更好的经济适用住房，以保护他们的利益，通过在土地价格管制，以确保有效供给，价格低，中小型家庭住宅商品房价格的低收入人群一般真正得到一定比例的降低，真正使大部分的工人能够享受政府带来的好处，不需要冒险买小产权没有任何保证，因此从根本上抑制小产权增长趋势。如果政府不允许集体建设的使用权转让，它就不能体现其产权。因此，城乡二元土地制度应受到同等的保护。

(三)重视集体建设用地的流转

按照一般程序，集体建设的土地流转是通过招标、拍卖等方式进行的。集体建设用地的转让收入农村收入，个人认为可以参照公司法公积金提取方法提取土地利用公积金，提取一定比例，一般不超过总数的30%转移收入，公积金的提取的部分土地补偿，其余被平均分配到每一个村民。通过这种方式，实现理想的效果，最大限度地抑制其作为国家和集体经济组织的代表，以达到他们自身的利益，而不有利于人们的行为。在可能存在的道德风险的情况下，可以充分保障其参与主体利益的最大化和最优化，从而从根本上解决“小产房”的问题。

[1]武建东.“小产权房 ”是改革的历史欠账[J].中国改革(综合版)，2008(3).

[2]武建东.小产权房是改革的历史欠账[J].中国改革，2008(3).

[3]束景陵.试论农村集体土地所有权主体不明确之克服[J].中共中央党校学报，2006(3).

[4]王云利.浅析小产权房法律问题[J].法制与社会，2009(1上).

D922.3；D923.2；F293.3

A

2095-4379-(2017)30-0092-02

王泽民(1989-)，男，汉族，湖南娄底人，吉首大学，研究生在读，研究方向：民商法。